《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 2017-05-09 08:45:34
(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第18期)
近期召開的中共中央政治局會(huì)議,預(yù)示著“長(zhǎng)效機(jī)制”或?qū)⒊蔀?017年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要目標(biāo)和落腳點(diǎn)。
4月25日,中央政治局會(huì)議提出,要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。雖然僅有21個(gè)字,卻引發(fā)輿論強(qiáng)烈關(guān)注。
這次提出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,距離2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”,僅過去4個(gè)月。
那么,這次提出的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制與上次及之前提出的有沒有不同?長(zhǎng)效機(jī)制包括哪些內(nèi)容?
長(zhǎng)效機(jī)制已進(jìn)入加速推進(jìn)階段
此次政治局會(huì)議在談到房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)提出,“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”,措辭發(fā)生了微妙變化。
這次中央對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的提法用的是“加快形成”4個(gè)字。而在去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的措辭還是“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”;2017年的政府工作報(bào)告也指出,加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
從“加快研究建立”到“加快建立和完善”,再到“加快形成”,措辭的變化反映出政府目前對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立已是箭在弦上。
住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)表示,新的措辭反映出國(guó)家對(duì)于建立長(zhǎng)效機(jī)制正在加速推進(jìn)過程中。
事實(shí)上,較早前的4月18日,國(guó)家發(fā)改委副主任寧吉喆接受媒體采訪時(shí)就說,目前國(guó)家正在抓緊時(shí)間,緊鑼密鼓研究制定保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,成熟的時(shí)候可以付諸實(shí)施。
至于何時(shí)推出,官方還沒有明確時(shí)間表,但是在操作層面,還有更現(xiàn)實(shí)的問題。顧云昌向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制真正建立起來,不是一兩年的事情。完全建立起來,有可能需要5年,甚至10年。“因?yàn)?lsquo;形成’需要一些政策慢慢落地和完善,還有一些政策需要立法,而立法需要一個(gè)過程,比如對(duì)持有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅,雖然呼吁了多年,但到現(xiàn)在還沒推出。再加上土地制度改革也不是容易的事情,所以,長(zhǎng)效機(jī)制的建立乃至推出來還需要時(shí)間。”
顯然,建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制,牽一發(fā)而動(dòng)全身,不僅涉及土地財(cái)政、體制改革、房產(chǎn)稅等諸多方面,還要突破許多困難,協(xié)調(diào)各方的利益,并非只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)打轉(zhuǎn),而是要進(jìn)行全方位的改革,說長(zhǎng)效機(jī)制真正建立仍需時(shí)間并不為過。
“長(zhǎng)效機(jī)制”久拖未決
記者注意到,官方最近3次提到長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別是2010年、2013年和2016年,都是在樓市大漲的年份。于是,給人的感覺是,在臨時(shí)性調(diào)控政策無(wú)法起效時(shí),自然就會(huì)想到長(zhǎng)效機(jī)制。
事實(shí)上,“長(zhǎng)效機(jī)制”這一概念早已有之,但是真正上升到國(guó)家層面是近六七年的事。
2010年,時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯論壇上表示,“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”
此后,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心在2013年召開過一場(chǎng)名為“建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建議”的課題報(bào)告評(píng)估會(huì)。據(jù)知情者透露,由于難度頗大,最終并沒有給出明確的出臺(tái)時(shí)間。
顧云昌回憶,大約在五六年前,國(guó)家有關(guān)部門針對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制問題聯(lián)合研討并初步制定出了一個(gè)草案,但是由于種種原因,到現(xiàn)在還沒有形成一個(gè)真正的長(zhǎng)效機(jī)制文件。
“我認(rèn)為其中一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)是有周期表現(xiàn)的。”在顧云昌看來,房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)明顯的周期規(guī)律,即3年左右一個(gè)周期。2016年房?jī)r(jià)進(jìn)入一個(gè)高漲期,到目前為止,還在不斷出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。
但是,這些針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控往往是應(yīng)急之需。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)滑坡時(shí),比如2011年以后,房地產(chǎn)需要升溫,于是政府出臺(tái)相對(duì)寬松的貨幣政策,鼓勵(lì)老百姓(43.160,-0.79,-1.80%)買房,讓市場(chǎng)回暖。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)上漲過快,馬上又需要降溫。此時(shí),政府往往采取緊縮性貨幣政策,甚至于不惜采取各種行政手段。
于是,我們看到,近年來我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控始終沒有間斷過,已經(jīng)從原來的兩限——限購(gòu)限貸,到現(xiàn)在的四限——限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售。這些政策采取的都是行政性調(diào)控手段。
但采取行政性調(diào)控方式畢竟是一種短期行為,一種臨時(shí)性舉措。目前一二線城市房?jī)r(jià)過高,或許到了2017年下半年,甚至2018年,房地產(chǎn)市場(chǎng)又開始陷入低迷,這都有可能。于是,隨著市場(chǎng)的波動(dòng),政府又會(huì)不斷出臺(tái)新政策,周而復(fù)始。
“所以,我總說‘房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,總在路上’。因此,為了房地產(chǎn)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展,建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)刻不容緩。”顧云昌說。
長(zhǎng)效機(jī)制包括哪些內(nèi)容
4月25日的政治局會(huì)議給了地產(chǎn)業(yè)一個(gè)新的信號(hào):樓市調(diào)控政策還有更狠的大招要出爐。
這個(gè)判斷并非空穴來風(fēng)。4月中旬,國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2017年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》強(qiáng)調(diào),要健全購(gòu)租并舉的住房制度,加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
跟短期調(diào)控不同,很明顯,建立長(zhǎng)效機(jī)制的目的是形成長(zhǎng)期效果。但是,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將包含哪些內(nèi)容?業(yè)內(nèi)人士眾說紛紜。
聯(lián)訊證券董事總經(jīng)理李奇霖、聯(lián)訊證券研究院宏觀組張德禮認(rèn)為,長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容可能包括人地掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)、棚改貨幣化安置。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)、交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹則指出,該機(jī)制內(nèi)容或涉及房地產(chǎn)稅、70年產(chǎn)權(quán)、限購(gòu)政策的定位、租賃市場(chǎng)的發(fā)展、土地市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)則。
在顧云昌看來,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制主要包括稅收體制改革、土地制度改革、金融體系改革,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的組織架構(gòu)改革等幾個(gè)方面,土地、稅收、金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾個(gè)方面綜合發(fā)揮作用,才能夠改變房?jī)r(jià)忽高忽低、過熱過冷的情況。“這才是真正的長(zhǎng)效機(jī)制。實(shí)際上房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制就是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。”
由于“長(zhǎng)效機(jī)制”的說法由來已久,給人的感覺是一落到實(shí)處就一次次“打了水漂”,于是,國(guó)家只能圍繞“限貸、限購(gòu)”等短期調(diào)控措施來治理居高不下的房?jī)r(jià)。
然而,這次國(guó)家對(duì)“長(zhǎng)效機(jī)制”的重視程度史無(wú)前例,雖然中央政治局會(huì)議只用了一句話來闡述,但傳遞出的信息卻足夠強(qiáng)大,預(yù)計(jì)未來相關(guān)配套政策也將推出。這次,“長(zhǎng)效機(jī)制”或許不再落空。
在顧云昌看來,建立長(zhǎng)效機(jī)制有兩個(gè)既定目標(biāo):首先,要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正平穩(wěn)健康發(fā)展。“要通過長(zhǎng)效機(jī)制來控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱或者過冷,特別是過熱。”其次,建立長(zhǎng)效機(jī)制是真正推進(jìn)“住有所居”。“從老百姓居住的角度,要推進(jìn)住有所居。每個(gè)人都能享有適當(dāng)?shù)淖》俊?rdquo;
47 2016年6月14日,北京一商住樓盤即將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開,不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。
2016年6月14日,北京一商住樓盤即將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開,不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。
2016年6月14日,北京一商住樓盤即將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開,不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。2016年6月14日,北京一商住樓盤即將限購(gòu)的傳聞在網(wǎng)上傳開,不少商住項(xiàng)目連夜加推售房。
《住房法》或?qū)⒔鉀Q農(nóng)民工住房問題
“住有所居”的重要性不可言喻。居民住房水平不僅是反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和居民生活水平的重要標(biāo)志,而且對(duì)于改善民生,促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定以及帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都有重要意義。
正因如此,保障公民“住有所居”是許多發(fā)達(dá)國(guó)家和一些發(fā)展中國(guó)家政府公共政策的重要目標(biāo)和主要著力點(diǎn)。
但是,實(shí)現(xiàn)“住有所居”面臨的困難也不小。1998年我國(guó)住房制度全面改革以來,居民居住條件顯著改善,也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。但在住房市場(chǎng)發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些諸如房?jī)r(jià)上漲過快、市場(chǎng)秩序混亂、住房保障不足等新問題,這些問題暴露出我國(guó)住房法律體系建設(shè)滯后和法律規(guī)范的嚴(yán)重缺失。
于是,讓住房回歸居住屬性,在加強(qiáng)住房政策頂層設(shè)計(jì)的背景下,加快我國(guó)住房市場(chǎng)的法律體系建設(shè)成為關(guān)鍵。
顧云昌呼吁盡快修訂《房地產(chǎn)管理法》,出臺(tái)《住房法》:“《房地產(chǎn)管理法》是上世紀(jì)90年代制定的,有很多不合適的條款需要進(jìn)一步修改;與此同時(shí),深化住房制度改革,把《住房法》建立起來,保障所有的城市居民都能實(shí)現(xiàn)住有所居。”
據(jù)顧云昌回憶,制定《住房法》的想法早在20多年前就有人提過,大概在十幾年前,原建設(shè)部牽頭起草《住房法》,這在當(dāng)時(shí)也是原建設(shè)部的主要任務(wù)之一。但是后來這項(xiàng)工作又停止了,“沒有人再弄,顧不上或者還沒有想好,都有可能。”
最新的消息是,《住房法》或?qū)⑻嵘先粘?。記者注意到,去?2月22日,新華社發(fā)布的《從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議看明年房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向》的文章中首次提到了《住房法》。
新華社援引中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛的話稱,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展,關(guān)鍵是建立一套長(zhǎng)效的讓房地產(chǎn)利潤(rùn)平均化的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與政府調(diào)控機(jī)制。未來要在調(diào)整我國(guó)住房發(fā)展內(nèi)涵和住房發(fā)展定位的基礎(chǔ)上,推動(dòng)《住房法》的制定和出臺(tái),推進(jìn)“讓老百姓買得起”的住房政策的法制化。
尤其在去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給樓市定下了“平穩(wěn)健康”發(fā)展的主基調(diào),提出要堅(jiān)持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位下,《住房法》出臺(tái)顯得尤為必要。因?yàn)閺膰?guó)際經(jīng)驗(yàn)看,許多國(guó)家在解決住房問題方面都建立了完善的法律,通過法律穩(wěn)固和規(guī)范涉及住房相關(guān)制度,調(diào)節(jié)和處理好住房相關(guān)主體的利益關(guān)系。
“出臺(tái)《住房法》的重點(diǎn),就是要使每個(gè)家庭都有房子住,給老百姓住房提供保障。重點(diǎn)是給農(nóng)民工等新市民解決住房問題,這個(gè)問題在過去是沒有過的。”顧云昌說。
不過,《住房法》因?yàn)樯婕暗椒芍贫?,只有進(jìn)入了人大立法才有機(jī)會(huì)推出,因此,對(duì)于《住房法》制定以及推出的時(shí)間表,從目前來看,或許還遙遙無(wú)期。
房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立過程
2010年
時(shí)任國(guó)務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯論壇上表示,“加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”此后,國(guó)家發(fā)改委受命牽頭研究相關(guān)制度,住建部、國(guó)土部、財(cái)政部等部門隨后也加入。
2013年
“長(zhǎng)效機(jī)制”被寫入政府工作報(bào)告,具體表述為“抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系,健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。
2014年3月
中共中央、國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》中提到,“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策,共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。”
2016年12月9日
中央政治局會(huì)議提出,2017年要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
2015年4月30日
中央政治局會(huì)議上提出,“要完善市場(chǎng)環(huán)境,盤活存量資產(chǎn),建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。
2016年12月
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了明確表態(tài),其中包括“要堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止大起大落”。
2017年4月25日
中央政治局會(huì)議提出,要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
(原標(biāo)題:房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制正在制定 專家認(rèn)為完全建立還需5到10年)
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