北京二手房量?jī)r(jià)齊跌，一半業(yè)主下調(diào)掛牌價(jià)

“317”新政的力量開(kāi)始顯現(xiàn)。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，“317”新政執(zhí)行一個(gè)月后，北京8個(gè)城區(qū)二手住宅均價(jià)出現(xiàn)下跌現(xiàn)象。另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京全市二手房掛牌價(jià)下調(diào)的房源比例達(dá)50.46%，占比超過(guò)一半;持平的房源比例為42.16%，超過(guò)四成;上調(diào)的房源比例為7.37%，不足一成。

此外，從成交情況來(lái)看，4月份，二手住宅出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象，尤其成交均價(jià)環(huán)比下跌6.8%，這是自2015年8月份以來(lái)的首次下跌。

對(duì)此，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)向記者表示，新政滿月后，北京二手房帶看量下滑超四成，意向購(gòu)房者入市熱情明顯降溫，預(yù)計(jì)后期成交量或出現(xiàn)進(jìn)一步的企穩(wěn)回落，價(jià)格也將進(jìn)一步松動(dòng)。

量?jī)r(jià)齊跌

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月份的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%;成交均價(jià)為59564元/平方米，與3月份相比，成交均價(jià)整體下降了6.8%，其中，成交均價(jià)跌幅最大的三個(gè)區(qū)域分別為：順義區(qū)、房山區(qū)和大興區(qū)，跌幅分別為：19.34%，13.86%和9.13%。

在交易量下滑的同時(shí)，4月份，北京二手房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)了下跌，這是2015年8月至今，北京二手房?jī)r(jià)的首次回落。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京全市二手住宅的掛牌均價(jià)為63741元/平方米，環(huán)比3月份下跌6%。從各區(qū)縣掛牌價(jià)的環(huán)比漲跌幅來(lái)看，4月北京絕大部分區(qū)縣的二手房掛牌均價(jià)都在下跌，回落幅度最大的三個(gè)區(qū)域分別為：平谷區(qū)、延慶縣和順義區(qū)，跌幅分別為：10.81%，8.08%和7.75%。

分戶型來(lái)看，1居室的成交均價(jià)為67326元/平方米，環(huán)比上升1.66%，兩居室的成交均價(jià)為57596元/平方米，環(huán)比下降9.49%，三居室的成交均價(jià)58899元/平方米，環(huán)比下降8.75%，四居及以上的成交均價(jià)為64081元/平方米，環(huán)比上升14.09%。

數(shù)據(jù)表明，目前愿意出售房屋的賣(mài)家明顯增多，而咨詢購(gòu)房事宜、有意購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶明顯減少。

更重要的是，大部分業(yè)主下調(diào)了掛牌價(jià)格。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控后降價(jià)業(yè)主占比開(kāi)始超過(guò)漲價(jià)業(yè)主占比，尤其是在4月份第二周，降價(jià)業(yè)主占比上升至66.9%，是自2016年以來(lái)的最高水平，較調(diào)控前大幅增加近50個(gè)百分點(diǎn)。

另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京全市二手房掛牌價(jià)下調(diào)的房源比例達(dá)50.46%，占比超過(guò)一半。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，從整體市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，買(mǎi)方價(jià)格博弈能力正在增強(qiáng)，議價(jià)空間擴(kuò)大，價(jià)格松動(dòng)的趨勢(shì)更加明顯。

無(wú)獨(dú)有偶，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從房源登記量、客戶登記量一增一減的變化可以看出，市場(chǎng)的供求關(guān)系正在向有利于買(mǎi)方的一面轉(zhuǎn)變，在此情況下，買(mǎi)家的議價(jià)空間在增大，業(yè)主的價(jià)格底線在回調(diào)，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈關(guān)系轉(zhuǎn)變，賣(mài)家的主導(dǎo)權(quán)、定價(jià)權(quán)正在松動(dòng)。

《證券日?qǐng)?bào)》記者也注意到，通州有部分二手住宅小區(qū)出現(xiàn)了同樣房源報(bào)價(jià)接近或低于此前成交價(jià)的情況。不過(guò)，也有購(gòu)房者在咨詢買(mǎi)房過(guò)程中出現(xiàn)了提價(jià)現(xiàn)象，即掛牌價(jià)較低，但在議價(jià)過(guò)程中，業(yè)主提出要以高于掛牌價(jià)的價(jià)格出售。但總體來(lái)看，剛需購(gòu)房者正在觀望，因市場(chǎng)預(yù)期走向發(fā)生變化，過(guò)去搶房的恐慌已經(jīng)消失，市場(chǎng)走向理性。

全款支付比例提升至37%

值得關(guān)注的是，自新政實(shí)施后，在北京的二手住宅交易市場(chǎng)，不少購(gòu)房者被“認(rèn)房認(rèn)貸”阻擋在首套房購(gòu)房資格之外，而鑒于北京在售房源多數(shù)屬于非普通住宅，二套房要求支付八成首付，因此真正想買(mǎi)房又有能力買(mǎi)房的人，選擇全款購(gòu)房的支付方式增多，貸款購(gòu)房杠桿有所下降。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份，北京二手房交易的各種支付方式里，全款支付的比例為37.51%，環(huán)比3月份增加8.37%;商貸支付的比例為41.38%，環(huán)比3月減少10%;市管公積金支付的比例為15.78%，環(huán)比3月增加1.22%;其它支付方式占比為5.33%，環(huán)比增加1.42%。與3月份相比，使用商業(yè)貸款進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的客戶比例明顯減少，全款支付的明顯提高。

對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，“317新政”及一系列補(bǔ)充政策改變了整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期，投機(jī)炒房需求因此被抑制，市場(chǎng)恐慌得到緩解，買(mǎi)家搶房、賣(mài)家跳價(jià)等現(xiàn)象逐漸消失。

胡景暉進(jìn)一步稱，市場(chǎng)降溫趨穩(wěn)已成定局，房?jī)r(jià)也將再無(wú)上漲的空間和動(dòng)力，進(jìn)一步下滑將是大勢(shì)。