“四限”致五一樓市現(xiàn)分化：一線觀望二三線依火熱

在“限購”“限貸”“限價(jià)”“限售”并用的“四限時(shí)代”下，“五一”樓市或迎來最冷清的一個假期。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，小長假前兩日，北京商品房住宅簽約84套，與2016年“五一”假期的807套成交量相比出現(xiàn)了明顯下滑。

值得注意的是，除北京等熱點(diǎn)城市遇冷外，鄭州則出現(xiàn)裹著被子連夜排隊(duì)買房的現(xiàn)象。這意味著，在“五一”這一樓市推盤成交的重要時(shí)間點(diǎn)，不同區(qū)域樓市再次出現(xiàn)了明顯的分化。

態(tài)勢 一線城市現(xiàn)觀望情緒

“終于過了一次安安靜靜的假期。”張青說，這次“五一”應(yīng)該是他近兩年來第一次沒有接到類似于買房的咨詢電話。

張青是河北一家房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員，由于所在企業(yè)開發(fā)樓盤多處北京周邊縣市，是購房者首選的投資陣地，所以一到節(jié)假日，從朋友到親戚，從同學(xué)到客戶，張青接打電話、陪著看房，忙得不亦樂乎。

張青說，之前兩年每到假期時(shí)，甚至?xí)日Ｉ习喽济?，雖然工作崗位并不是房產(chǎn)銷售，但礙于關(guān)系和情面，只要有朋友需要他都會陪著他們?nèi)タ捶俊?/p>

“因?yàn)樾郯残聟^(qū)的成立，今年清明節(jié)一天接到的買房或咨詢電話多至20多個，4月1日當(dāng)天甚至陪著5波人看了房。”張青無奈地?fù)u搖頭說，那天光充電寶都用完兩塊，可見電話數(shù)量之多。

張青指出，因人們的爆炒，政府開啟嚴(yán)厲的管控，大多樓盤采取封盤措施。除此之外，各縣市還出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)控賣房，白溝甚至需要取得房產(chǎn)證后5年才允許賣房，房地產(chǎn)市場得到些許冷靜。他認(rèn)為，因政策嚴(yán)控，投資、投機(jī)人群進(jìn)入觀望期，是這次他可以過一個清凈的“五一”的主要原因。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，小長假前兩天北京商品房住宅簽約84套，與2016年相比明顯下滑。2016年“五一”小長假期間，北京商品住宅共成交807套，成交面積8.88萬平方米，是最近四年“五一”小長假的新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2017年的“五一”小長假有可能是最近4年的最低點(diǎn)，成交量可能少于2014年。從全國主要城市看，因?yàn)檎{(diào)控政策持續(xù)不斷施壓，一二線城市小長假的實(shí)際簽約是2015年來最冷清的一個假期。

除北京及周邊，廈門樓市也出現(xiàn)了觀望態(tài)勢。廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月29日當(dāng)天，小長假首日，廈門首次出現(xiàn)二手房0成交的記錄。

張大偉指出，從清冷的小長假基本可以預(yù)期，今年2季度市場將比一季度有明顯降溫。從市場看，除了部分三四線城市外，市場走勢都在明顯下行趨勢中。

根據(jù)近日世聯(lián)行發(fā)布的2017年一季度深圳房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，一季度，深圳商品住宅市場同比量跌價(jià)漲?？偣?yīng)面積21.14萬平方米，同比下滑82.18%；總成交面積33.64萬平方米，同比下滑78.77%。

活躍 部分城市樓市依舊火熱

與北京等一線城市不同的是，鄭州樓市再現(xiàn)“熟悉”的光景。有媒體報(bào)道稱，“五一”開盤的排隊(duì)認(rèn)籌隊(duì)伍十分壯觀，其中有裹著被子的，有現(xiàn)場泡方便面充饑的，晝夜守候。

數(shù)據(jù)顯示，4月29日，鄭州二七區(qū)某樓盤開盤，共計(jì)房源476套，去化475套，去化率為99.8%。新區(qū)同日開盤的兩個樓盤，去化率分別為87%和94%。新鄉(xiāng)平陽新區(qū)樓盤去化90%。

值得一提的是，4月30日開盤的鄭東某項(xiàng)目，推出高層洋房668套，截至當(dāng)日9點(diǎn)30分，去化率達(dá)100%。滎陽市同日開盤的某項(xiàng)目也再次出現(xiàn)開盤即清盤的現(xiàn)象。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，在鄭州部分區(qū)域限購之下，未限購區(qū)域迎來了類似于2016年9月的瘋狂市場行情。從目前來看，鄭州郊縣迎來整體限購的可能性加大，郊縣限購正呼之欲出。

從近期來看，未限購區(qū)域正在成為投資者的投資目標(biāo)。江蘇省此前由331名相關(guān)專家參與調(diào)查、得出結(jié)論的最新報(bào)告顯示，在熱點(diǎn)城市樓市降溫“退燒”的同時(shí)，三四線城市房地產(chǎn)市場趨于活躍。比如，鎮(zhèn)江屬于南京都市圈，樓市政策相對寬松。受調(diào)查者對鎮(zhèn)江商品房價(jià)格預(yù)期，由一季度“緩和上漲”為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槎径?ldquo;明顯上漲”為主；南通、淮安的商品房價(jià)格以“穩(wěn)中緩升”為主。

江蘇省物價(jià)局新聞發(fā)言人孔祥平表示，總體上看，緩和上漲的預(yù)期占70%，認(rèn)為會有明顯上漲的只有四分之一。特別是蘇北5市，除淮安市維持在80%的上漲預(yù)期外，其他4市的上漲預(yù)期都超過了九成。

孔祥平介紹，“江蘇的三四線城市房地產(chǎn)活躍度增加，三四線城市的房價(jià)有所上升。對此，三四線城市可能會對房價(jià)采取相應(yīng)的調(diào)控措施，包括價(jià)格部門會采取備案措施。在經(jīng)過了前段時(shí)間的市場調(diào)控之后，我們目前仍然面臨著較大的商品房上漲的調(diào)控壓力。

事實(shí)上，今年一季度的房價(jià)數(shù)據(jù)佐證了以上觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長了35.84%。房價(jià)方面，北京“317”新政出臺一個月后，房價(jià)出現(xiàn)18個月來的首次環(huán)比下跌；而廣東清遠(yuǎn)3月房價(jià)環(huán)比上漲了18.28%，位列環(huán)比漲幅榜第一，福建漳州房價(jià)也環(huán)比上漲了15.76%。

前景 政策趨嚴(yán)勢頭不改

近日，多地調(diào)高貸款利率。融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自1月份以來，全國首套房平均利率已連續(xù)4月上漲。其中，4月全國首套房平均利率為4.52%，環(huán)比上月上升0.67%。

據(jù)融360的數(shù)據(jù)監(jiān)測，4月份北京地區(qū)首套房利率平均折扣為9.27折，平均利率為4.54%。

上海方面，也有報(bào)告顯示，首套房貸平均利率維持在9折優(yōu)惠，在4月下旬，房貸利率從此前的9折，上升至基準(zhǔn)利率的9.5折。

對此，張大偉說，從銀行的資金情況看，資金成本明顯上漲，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，這種情況下，銀行貸款額度收緊，價(jià)格上浮，放款放緩將成常態(tài)。

張大偉說，自今年3月以來，中國房地產(chǎn)調(diào)控迎來一輪全面升級。從抑制投機(jī)、投資的角度看，未來仍有更多的城市會加入到信貸與購房資格收緊的行列中。加之，此前未運(yùn)用過的“限售”政策逐漸擴(kuò)圍，預(yù)計(jì)后續(xù)熱點(diǎn)城市將進(jìn)入“限購”“限貸”“限價(jià)”“限售”并用的“四限時(shí)代”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，去年9月底以來，中國已有55個城市出臺了160余次房地產(chǎn)相關(guān)政策，房地產(chǎn)調(diào)控高壓不減。其中，隨著近期濟(jì)南和西安的加入，已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等18個城市啟動暫時(shí)凍結(jié)交易的房地產(chǎn)“限售”措施。

但需注意的是，雖然部分地區(qū)樓市小長假現(xiàn)冷清跡象，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場熱度仍未減。例如南京“五一”小長假因房管局更換設(shè)備，房產(chǎn)交易網(wǎng)簽系統(tǒng)關(guān)閉。環(huán)京津區(qū)域多數(shù)樓盤封盤，其余地區(qū)樓盤也因限價(jià)，開發(fā)商大量推遲開盤時(shí)間。

對于下一步政策，業(yè)內(nèi)人士指出，一方面限購范圍恐再度擴(kuò)大，另一方面，政府將嚴(yán)格執(zhí)行拿預(yù)售證必須開盤的政策，加大推盤量。此外，北京等地的房貸利率回歸基準(zhǔn)利率后，或有更多熱點(diǎn)城市跟進(jìn)提高貸款利率。