2017金磚論壇成都站：調(diào)控周期下房地產(chǎn)金融如何轉(zhuǎn)型？

2017年，無(wú)論從投資角度還是從房企管理角度，房地產(chǎn)投資的視野正在發(fā)生變化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從“L”型結(jié)構(gòu)左側(cè)向右側(cè)切換，經(jīng)濟(jì)周期曲線迎來(lái)新的調(diào)整，房地產(chǎn)作為此輪周期調(diào)控的核心，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住，不是用來(lái)炒”的思路，房地產(chǎn)投資正面臨新的難題。

繼“930”調(diào)控之后，北上深一線城市以及十余個(gè)熱點(diǎn)城市，首當(dāng)其沖面臨全面調(diào)整，此輪最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控亦波及三四線城市。在房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融發(fā)生新的調(diào)整之時(shí)，由金磚傳媒、地金網(wǎng)主辦、中國(guó)房地產(chǎn)金融媒體主辦、仲量聯(lián)行聯(lián)合主辦,合星財(cái)富戰(zhàn)略支持的2017金磚論壇全球房地產(chǎn)金融峰會(huì)（成都站），聚集中國(guó)地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融諸多大咖，在蓉城上演關(guān)于房地產(chǎn)白銀時(shí)代下的投資思辨與交鋒，下一個(gè)十年房企與房地產(chǎn)投資將何去何從？

房地產(chǎn)金融裂變與融資新方向

中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企、四川本土房企藍(lán)潤(rùn)集團(tuán)，正在由單一住宅開發(fā)為主，轉(zhuǎn)型住宅與商業(yè)地產(chǎn)并重，藍(lán)潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)總裁楊曉初定義下一個(gè)十年的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型聚焦“順變與創(chuàng)變”，其主力布局成都的23個(gè)項(xiàng)目中，商業(yè)地產(chǎn)板塊正在崛起，有將近300萬(wàn)平米的自持資產(chǎn)。楊曉初說(shuō)：“藍(lán)潤(rùn)著眼于未來(lái)10-15年，在急劇變化的時(shí)代尋找新思維，顛覆傳統(tǒng)方式。”

“2017年會(huì)非常不一樣，傳統(tǒng)的融資方式會(huì)面臨非常大的挑戰(zhàn)，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)必須要考量新的融資方式，包括資產(chǎn)證券化。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部主管周志鋒在主題演講中表示，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資模式正在面臨新的挑戰(zhàn)，在當(dāng)下的融資方式里，CMBS是非常具有增長(zhǎng)前景的市場(chǎng)。“在我們調(diào)研的一些專業(yè)人士中，大部分的人相信5年之內(nèi)，中國(guó)的CMBS規(guī)模可以達(dá)到現(xiàn)在美國(guó)的水平。”

中建投信托副總經(jīng)理譚碩在“全新透視中國(guó)房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型與蛻變”的主題演講中提到，2017年房地產(chǎn)信托迎來(lái)新的回歸。“2017年中國(guó)房地產(chǎn)金融融資渠道轉(zhuǎn)向回歸信托，可能是一個(gè)非常確定的趨勢(shì)。這一次的強(qiáng)勢(shì)回歸，不再是簡(jiǎn)單的集中在前端土地的融資，可能會(huì)發(fā)生非常大的變化，它會(huì)圍繞房地產(chǎn)業(yè)本身的轉(zhuǎn)型而發(fā)生自身的蛻變。”

地產(chǎn)基金白銀十年的新玩法

從一月份和二月份全國(guó)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售面積和銷售金額持續(xù)回落，合星財(cái)富助理總裁辛?xí)詵|認(rèn)為，由于整個(gè)政策的影響和監(jiān)管的影響，預(yù)計(jì)之后的貸款占比會(huì)逐步下降，預(yù)測(cè)下降30%左右。“對(duì)于短期市場(chǎng)趨勢(shì)，調(diào)控針對(duì)一二線城市，比較看好三線城市，以及一二線城市的周邊城市，這些區(qū)域反而會(huì)有一個(gè)比較好的表現(xiàn)。”

長(zhǎng)富匯銀基金執(zhí)行總裁楊明偉針對(duì)“房地產(chǎn)融資枷鎖的突圍”，分享了在房地產(chǎn)“存量時(shí)代”對(duì)房地產(chǎn)投資新的理解，“房企融資的過(guò)程實(shí)際是一個(gè)尋找合作伙伴的過(guò)程，從開發(fā)商角度看是在找融資，但從金融機(jī)構(gòu)角度看是在做投資。”他建議房企在融資之初需要對(duì)項(xiàng)目理解透徹，對(duì)合作模式、合作伙伴和自身?xiàng)l件充分認(rèn)識(shí)，才能快速與金融機(jī)構(gòu)達(dá)成意向。                                        

在對(duì)三四線城市商業(yè)地產(chǎn)具有深度理解的世旗資本總裁毛柯成看來(lái)，三四線城市并不是沒(méi)有機(jī)會(huì)，從供需角度分析出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題，而在城市化逐漸提升的三四線，伴隨消費(fèi)提升、體驗(yàn)式購(gòu)物的商業(yè)需求，對(duì)于稀缺性極強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)，則具備投資價(jià)值。“因?yàn)閭鹘y(tǒng)商業(yè)在三四線并不強(qiáng)，商業(yè)品牌設(shè)施并沒(méi)有滿足需求，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)很多空白，因此，三四線城市商業(yè)綜合體投資是一個(gè)好的選擇方向。”

地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)開始關(guān)注三四線城市的機(jī)會(huì)，綠地金服道堃資產(chǎn)董事總經(jīng)理高翔認(rèn)為，這將是一個(gè)比較大的地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，尤其是長(zhǎng)三角、珠三角周邊的城市。房地產(chǎn)私募基金投資策略傾向多元，表現(xiàn)為對(duì)市場(chǎng)快速反應(yīng)與求變。而對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)基金的分化，從債權(quán)向股權(quán)投資轉(zhuǎn)變，高翔認(rèn)為地產(chǎn)基金需要有自己的核心能力、把握好自己的核心優(yōu)勢(shì)，這樣才能贏得未來(lái)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的興起 

從當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和投資趨勢(shì)來(lái)看，投向地產(chǎn)的融資渠道面臨緊縮壓力，反而促成房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迎來(lái)一個(gè)發(fā)展的春天，特別是類REITs產(chǎn)品的興起，讓市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)金融創(chuàng)新充滿期待。

毛柯成認(rèn)為 REITs有兩個(gè)目的，第一，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)最好的資本退出通道；第二，因?yàn)橛蟹€(wěn)定的現(xiàn)金流，比國(guó)債穩(wěn)定和更高的收益，也可以讓普通的老百姓購(gòu)買。

“資產(chǎn)證券化是一個(gè)工具，它的融資要考慮多樣化、可獲得性因素等等，并不是說(shuō)REITs推出來(lái)其他的融資工具不用。”對(duì)于REITs推出的時(shí)間表，在恒泰證券金融市場(chǎng)部總監(jiān)、債務(wù)融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人申摯來(lái)看，推出REITs是要樂(lè)觀的。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生認(rèn)為，最適合做REITs的地產(chǎn)類型集中在商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)方向，從美國(guó)REITs的發(fā)展來(lái)看，可以讓資本的來(lái)源變得充裕。他相信隨著國(guó)內(nèi)REITs的推出，將給資金負(fù)擔(dān)過(guò)重的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商給予減壓。

“什么時(shí)候做REITs，應(yīng)該是由地產(chǎn)基金主業(yè)的需求來(lái)判斷”，乾立基金董事總經(jīng)理馬寧看來(lái)，作為房地產(chǎn)金融充滿期待的產(chǎn)品，他們會(huì)保持對(duì)市場(chǎng)觀察非常強(qiáng)的敏銳度，在房企或者業(yè)主需要的時(shí)候，提供此類金融服務(wù)。

為了更好地促進(jìn)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》在二線城市的拓展，活動(dòng)當(dāng)日，金磚傳媒與創(chuàng)家Live集團(tuán)聯(lián)手成立中國(guó)房地產(chǎn)金融四川事業(yè)部、地金網(wǎng)四川站，其中地金網(wǎng)落戶蓉城是繼浙江和江蘇之后的又一大動(dòng)作，創(chuàng)家Live集團(tuán)作為成都地區(qū)傳媒互聯(lián)網(wǎng)和金融領(lǐng)域的優(yōu)秀媒體，創(chuàng)始人傅軍翔表示未來(lái)將助推四川房地產(chǎn)與金融的深度發(fā)展和壯大。

此外，金磚論壇作為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具有影響力的峰會(huì)品牌，金磚傳媒總經(jīng)理尤優(yōu)在論壇上表示，今年將在中國(guó)一線及新一線13座城市舉辦房地產(chǎn)金融峰會(huì)，將組織海內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目與資本進(jìn)行投融對(duì)接活動(dòng)，尋求優(yōu)秀的項(xiàng)目，匹配最佳的運(yùn)營(yíng)資源。

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