一二線熱點城市樓市漸入降溫通道

隨著地方調控持續(xù)加碼，二季度房價增幅料將收窄。

18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為0.7%，相比2月0.3%的增幅有所擴大。但分城市來看，一二線熱點城市樓市已逐步開啟降溫通道。國家統(tǒng)計局重點監(jiān)控的3月15個一線和熱點二線城市，新建商品住宅價格同比漲幅全線回落，回落幅度在0.2個至6.0個百分點之間；環(huán)比指數(shù)方面，15個熱點城市中，九個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，上海、南京、福州、武漢、深圳和成都等六個城市房價則環(huán)比下降。業(yè)內人士預計，隨著地方調控持續(xù)加碼，二季度房價增幅料將收窄。

數(shù)據(jù) 70城房價多數(shù)環(huán)比上漲

國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，3月是房地產傳統(tǒng)銷售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續(xù)回落，回落幅度在0.2個至6.0個百分點之間。

劉建偉說，初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)六個月回落，3月比2月回落3.4個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)四個月回落，3月比2月回落0.6個百分點；三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，3月比2月擴大0.4個百分點。

值得注意的是，3月70大中城市房價環(huán)比漲幅明顯上揚，其中，?？诜績r環(huán)比上漲2.6%，廣州上漲2.5%，三亞上漲2.3%，廈門上漲1.9%，僅上海、南京等八城市房價環(huán)比下降。

具體來看，3月，一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)全線上漲，環(huán)比增幅分別為0.6%、0.6%和0.8%，相比2月的0.1%、0.3%和0.4%，分別上升5個、3個和4個百分點。

二手房方面，僅南京和烏魯木齊房價環(huán)比下降，合肥、銀川等四城持平，其余64城均環(huán)比上漲，其中廈門環(huán)漲達4.9%，廣州、北京分別環(huán)比上漲3.3%和2.2%。

根據(jù)易居房地產研究院發(fā)布的報告顯示，3月房價指數(shù)已從2月的“合理”區(qū)間，變動到“偏熱”區(qū)間。

??中原地產首席分析師張大偉表示，去年10月之前房價上漲的核心原因是資金潮下的資產荒，“9·30”政策只是抑制了部分投資，在短期平穩(wěn)后，市場在今年3月有所升溫，促使當月新建住宅價格單月上漲超過1%的城市多達20個。

承壓 地方調控加碼還將持續(xù)

18日下午，西安市住房保障和房屋管理局召開新聞發(fā)布會，發(fā)布西安房地產調控新政，包括擴大限購區(qū)域范圍至長安區(qū)；商業(yè)貸款首套房首付不低于30%；二套房不低于40%；第三套房停貸，公積金貸款首套房首付比例不低于25%。

具體來看，西安新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域以及高新區(qū)、經開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務區(qū)等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內均為限購區(qū)域，除執(zhí)行限購政策外，還需執(zhí)行取得《不動產權證書》后滿兩年方可上市交易(買賣、贈與)。

住房貸款方面，西安新政指出，經陜西省市場利率定價自律機制研究協(xié)商確定，對在西安市無住房的居民家庭，首次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于30%。對已擁有一套住房的居民家庭，申請商業(yè)個人住房貸款再次購買普通住房的，首付款比例不低于40%；購買非普通住房的，首付款比例不低于50%。對居民家庭購買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

同日，北京發(fā)布《關于嚴格商業(yè)辦公類項目規(guī)劃建設行政審批的通知》，明確嚴格商業(yè)辦公類項目監(jiān)管實施細則。根據(jù)規(guī)定，3月26日前未辦理施工許可證的此類項目，均需要按照“公告”要求修改設計方案后，重新申領建設工程規(guī)劃許可證；開發(fā)企業(yè)擅自改變土地使用性質將被收回土地，并限制其在本市土地市場參與競拍其他土地。

此外，廣州方面有消息稱，銀行開始根據(jù)調控方向進行信貸投向調整。據(jù)悉，目前廣州方面已有十多家銀行對商業(yè)類公寓停貸，包括招商銀行、廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、匯豐銀行、興業(yè)銀行等。

交通銀行總行高級分析師夏丹預計，房價漲幅居前的城市有調控措施繼續(xù)加碼的可能，下一步調控的重點可能轉向二手房方面，調控手段由限購限貸轉而側重于限售，以拉長二手房上市轉讓交易的時間。房價上漲壓力較大的環(huán)核心城市地區(qū)也有加入限購限貸大軍的趨勢，調控范圍還將擴大。

預判 二季度房價增幅或收窄

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，去年四季度開始的政策調控，效力在逐漸釋放。從目前城市數(shù)據(jù)看，熱點城市逐漸降溫，但其他城市房價上漲幅度依然偏大。這也使得此類城市近期會頻頻出臺調控政策，進而引導房價回歸平穩(wěn)狀態(tài)。

嚴躍進說，3月開始，多地調控政策收緊，包括增加外來人口社保的繳納年限、實施認房又認貸等政策，都有助于降低投資投機購房需求的比例。后續(xù)隨著政策效應的釋放，部分城市房價過熱的現(xiàn)象也有望減少，二季度全國70大中城市房價指數(shù)將處于平穩(wěn)運行的區(qū)間。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，自3月開始，全國新一輪房地產調控再度重磅襲來。其中北京10天九次出臺房地產相關政策，包括“認房認貸”、社保繳納由五年細化為連續(xù)60個月、離婚一年內再貸款購房仍算二套以及商辦限購等。此外，廣州、珠海、廈門等30余個城市也密集出臺收緊政策，熱點城市進入嚴厲打擊房價過快上漲的階段。其中無論是限購、限貸，還是兩年內部分房源不允許上市交易等，都是為打擊房產的“投資投機”屬性，恢復其“居住”屬性。

郭毅說，在控制需求之外，此輪調控也從供應角度著力，增加土地尤其是住宅類用地供應，緩解供需之間的矛盾，穩(wěn)定未來市場預期。而在供需雙重調控發(fā)力之下，以北京為代表，住宅市場成交已出現(xiàn)迅速回落，在成交調整到位之后，下一步將進入價格調整的環(huán)節(jié)，預計今年全國商品住宅價格趨勢將逐漸進入穩(wěn)中下滑的階段。

業(yè)內人士還預計，除房價漲幅或將收窄外，房地產開發(fā)投資可能也將于下半年回落。夏丹指出，現(xiàn)階段，房企資金來源不斷縮減下，開發(fā)企業(yè)資金寬裕程度在降低，融資成本相對提高。此外，從開發(fā)投資增速相對銷售指標的滯后性來看，銷售面積增速的回落將逐步傳導至新開工、施工、竣工，房企投資行為偏謹慎。因此，下半年開發(fā)投資增速或小幅下滑。