一二線熱點(diǎn)城市樓市漸入降溫通道

隨著地方調(diào)控持續(xù)加碼，二季度房?jī)r(jià)增幅料將收窄。

18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.7%，相比2月0.3%的增幅有所擴(kuò)大。但分城市來(lái)看，一二線熱點(diǎn)城市樓市已逐步開(kāi)啟降溫通道。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)控的3月15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全線回落，回落幅度在0.2個(gè)至6.0個(gè)百分點(diǎn)之間；環(huán)比指數(shù)方面，15個(gè)熱點(diǎn)城市中，九個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，上海、南京、福州、武漢、深圳和成都等六個(gè)城市房?jī)r(jià)則環(huán)比下降。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著地方調(diào)控持續(xù)加碼，二季度房?jī)r(jià)增幅料將收窄。

數(shù)據(jù) 70城房?jī)r(jià)多數(shù)環(huán)比上漲

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，3月是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落，回落幅度在0.2個(gè)至6.0個(gè)百分點(diǎn)之間。

劉建偉說(shuō)，初步測(cè)算，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)六個(gè)月回落，3月比2月回落3.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)四個(gè)月回落，3月比2月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大，3月比2月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，3月70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯上揚(yáng)，其中，?？诜?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.6%，廣州上漲2.5%，三亞上漲2.3%，廈門上漲1.9%，僅上海、南京等八城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降。

具體來(lái)看，3月，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)全線上漲，環(huán)比增幅分別為0.6%、0.6%和0.8%，相比2月的0.1%、0.3%和0.4%，分別上升5個(gè)、3個(gè)和4個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，僅南京和烏魯木齊房?jī)r(jià)環(huán)比下降，合肥、銀川等四城持平，其余64城均環(huán)比上漲，其中廈門環(huán)漲達(dá)4.9%，廣州、北京分別環(huán)比上漲3.3%和2.2%。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，3月房?jī)r(jià)指數(shù)已從2月的“合理”區(qū)間，變動(dòng)到“偏熱”區(qū)間。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年10月之前房?jī)r(jià)上漲的核心原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，“9·30”政策只是抑制了部分投資，在短期平穩(wěn)后，市場(chǎng)在今年3月有所升溫，促使當(dāng)月新建住宅價(jià)格單月上漲超過(guò)1%的城市多達(dá)20個(gè)。

承壓 地方調(diào)控加碼還將持續(xù)

18日下午，西安市住房保障和房屋管理局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布西安房地產(chǎn)調(diào)控新政，包括擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域范圍至長(zhǎng)安區(qū)；商業(yè)貸款首套房首付不低于30%；二套房不低于40%；第三套房停貸，公積金貸款首套房首付比例不低于25%。

具體來(lái)看，西安新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)行政管理區(qū)域以及高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)等開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)均為限購(gòu)區(qū)域，除執(zhí)行限購(gòu)政策外，還需執(zhí)行取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后滿兩年方可上市交易(買賣、贈(zèng)與)。

住房貸款方面，西安新政指出，經(jīng)陜西省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制研究協(xié)商確定，對(duì)在西安市無(wú)住房的居民家庭，首次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，首付款比例不低于30%。對(duì)已擁有一套住房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)個(gè)人住房貸款再次購(gòu)買普通住房的，首付款比例不低于40%；購(gòu)買非普通住房的，首付款比例不低于50%。對(duì)居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房的，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

同日，北京發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》，明確嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目監(jiān)管實(shí)施細(xì)則。根據(jù)規(guī)定，3月26日前未辦理施工許可證的此類項(xiàng)目，均需要按照“公告”要求修改設(shè)計(jì)方案后，重新申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自改變土地使用性質(zhì)將被收回土地，并限制其在本市土地市場(chǎng)參與競(jìng)拍其他土地。

此外，廣州方面有消息稱，銀行開(kāi)始根據(jù)調(diào)控方向進(jìn)行信貸投向調(diào)整。據(jù)悉，目前廣州方面已有十多家銀行對(duì)商業(yè)類公寓停貸，包括招商銀行、廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、匯豐銀行、興業(yè)銀行等。

交通銀行總行高級(jí)分析師夏丹預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)漲幅居前的城市有調(diào)控措施繼續(xù)加碼的可能，下一步調(diào)控的重點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向二手房方面，調(diào)控手段由限購(gòu)限貸轉(zhuǎn)而側(cè)重于限售，以拉長(zhǎng)二手房上市轉(zhuǎn)讓交易的時(shí)間。房?jī)r(jià)上漲壓力較大的環(huán)核心城市地區(qū)也有加入限購(gòu)限貸大軍的趨勢(shì)，調(diào)控范圍還將擴(kuò)大。

預(yù)判 二季度房?jī)r(jià)增幅或收窄

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，去年四季度開(kāi)始的政策調(diào)控，效力在逐漸釋放。從目前城市數(shù)據(jù)看，熱點(diǎn)城市逐漸降溫，但其他城市房?jī)r(jià)上漲幅度依然偏大。這也使得此類城市近期會(huì)頻頻出臺(tái)調(diào)控政策，進(jìn)而引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)狀態(tài)。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，3月開(kāi)始，多地調(diào)控政策收緊，包括增加外來(lái)人口社保的繳納年限、實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸等政策，都有助于降低投資投機(jī)購(gòu)房需求的比例。后續(xù)隨著政策效應(yīng)的釋放，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)熱的現(xiàn)象也有望減少，二季度全國(guó)70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)將處于平穩(wěn)運(yùn)行的區(qū)間。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，自3月開(kāi)始，全國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控再度重磅襲來(lái)。其中北京10天九次出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，包括“認(rèn)房認(rèn)貸”、社保繳納由五年細(xì)化為連續(xù)60個(gè)月、離婚一年內(nèi)再貸款購(gòu)房仍算二套以及商辦限購(gòu)等。此外，廣州、珠海、廈門等30余個(gè)城市也密集出臺(tái)收緊政策，熱點(diǎn)城市進(jìn)入嚴(yán)厲打擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的階段。其中無(wú)論是限購(gòu)、限貸，還是兩年內(nèi)部分房源不允許上市交易等，都是為打擊房產(chǎn)的“投資投機(jī)”屬性，恢復(fù)其“居住”屬性。

郭毅說(shuō)，在控制需求之外，此輪調(diào)控也從供應(yīng)角度著力，增加土地尤其是住宅類用地供應(yīng)，緩解供需之間的矛盾，穩(wěn)定未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期。而在供需雙重調(diào)控發(fā)力之下，以北京為代表，住宅市場(chǎng)成交已出現(xiàn)迅速回落，在成交調(diào)整到位之后，下一步將進(jìn)入價(jià)格調(diào)整的環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)今年全國(guó)商品住宅價(jià)格趨勢(shì)將逐漸進(jìn)入穩(wěn)中下滑的階段。

業(yè)內(nèi)人士還預(yù)計(jì)，除房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⑹照?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能也將于下半年回落。夏丹指出，現(xiàn)階段，房企資金來(lái)源不斷縮減下，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金寬裕程度在降低，融資成本相對(duì)提高。此外，從開(kāi)發(fā)投資增速相對(duì)銷售指標(biāo)的滯后性來(lái)看，銷售面積增速的回落將逐步傳導(dǎo)至新開(kāi)工、施工、竣工，房企投資行為偏謹(jǐn)慎。因此，下半年開(kāi)發(fā)投資增速或小幅下滑。