“特色小鎮(zhèn)”兇猛！ 享政策紅利，也需注意地方規(guī)劃

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔    

2017年3月全國兩會(huì)上，“特色小城鎮(zhèn)”首次寫入政府工作報(bào)告，4月11日，住建部聯(lián)合建行授信1000億元支持特色小鎮(zhèn)建設(shè)。特色小鎮(zhèn)建設(shè)迎來新一輪政策利好。

基于此，不少房地產(chǎn)開發(fā)商將特色小鎮(zhèn)視為新一輪藍(lán)海，但事實(shí)并沒有想象那么簡(jiǎn)單，房企開放商的開發(fā)與打造經(jīng)驗(yàn)、政府規(guī)劃引導(dǎo)、融資能力等都將影響特色小鎮(zhèn)的建設(shè)情況。

新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，未來特色小鎮(zhèn)的打造一定是全方位的，特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式將給企業(yè)帶來更多機(jī)會(huì)。

借力政府政策的東風(fēng)

早在2015年，浙江省便將特色小鎮(zhèn)寫入政府工作報(bào)告并將其納入到省級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃，在政府的鼓勵(lì)與扶植下發(fā)展起來第一批高人氣熱門小鎮(zhèn)。

上海金融小鎮(zhèn)董事長(zhǎng)宋正表示：“如果政府不支持，特色小鎮(zhèn)是做不起來，上海金融小鎮(zhèn)從2013年開始做規(guī)劃，最后卻在樹木問題上遭遇了瓶頸，前后花了三年多的時(shí)間規(guī)劃才被通過。對(duì)比北京金融小鎮(zhèn)，比我們晚了兩年，卻在一年之內(nèi)集聚了3600多億的管理資本，我們五年才有了500億。”

當(dāng)?shù)卣?guī)劃是開發(fā)商能否順利進(jìn)行小鎮(zhèn)開發(fā)的首要前提，然而，政府對(duì)于建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體也會(huì)有所篩選。

領(lǐng)易咨詢總裁鄒毅表示，在拿地拓展方面，尤其是一些優(yōu)質(zhì)的小鎮(zhèn)用地時(shí)，地方政府更傾向于當(dāng)?shù)氐膰髞碜觥?/p>

上?？萍及l(fā)展中心主任王迎春認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)既是機(jī)遇也存在挑戰(zhàn)，切忌一擁而上，沒有很好的籌劃單純?yōu)榱四玫囟玫氐脑挘_發(fā)中會(huì)面臨很大的困難。

從房企的角度來說，目前一線城市拿地比較困難，中小城鎮(zhèn)相對(duì)來說拿地的成本低，加之地方政府對(duì)于特色小鎮(zhèn)釋放出許多優(yōu)惠政策，以浙江省為例，房企在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，政府會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)返還土地指標(biāo)支持特色小鎮(zhèn)建設(shè)。

特色小鎮(zhèn)不等于房地產(chǎn)開發(fā)

真正意義上的特色小鎮(zhèn)開發(fā)并不是房地產(chǎn)開發(fā)，中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)助理、執(zhí)行研究員李學(xué)鋒曾在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，特色小鎮(zhèn)是一個(gè)綜合概念，不能把特色小鎮(zhèn)做成房地產(chǎn)開發(fā)。

“特色小鎮(zhèn)一個(gè)項(xiàng)目上提供的服務(wù)系統(tǒng)涉及110項(xiàng)，超越了全國主要開發(fā)商對(duì)小鎮(zhèn)的認(rèn)識(shí)水平”領(lǐng)咨詢總裁鄒毅表示，同時(shí)他分析稱，一個(gè)成熟小鎮(zhèn)的服務(wù)分為四個(gè)等級(jí)包括：改善性服務(wù)，公共性的服務(wù)，基礎(chǔ)性服務(wù)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)，這是一個(gè)系統(tǒng)工程。

濱投集團(tuán)董事長(zhǎng)張中軍坦率的表示，單純以地產(chǎn)開發(fā)為導(dǎo)向的特色小鎮(zhèn)就是耍流氓，部分房地產(chǎn)打著開發(fā)小鎮(zhèn)的旗號(hào)作為自己的營(yíng)銷手段，是為了賣房子而開發(fā)，而且特色小鎮(zhèn)的匯率報(bào)周期長(zhǎng)，小鎮(zhèn)未來的年收益只有他普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的三分之一。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，濱投集團(tuán)的6個(gè)小鎮(zhèn)已經(jīng)經(jīng)歷了5年的開發(fā)時(shí)間，目前尚未對(duì)外開放，未來還需要3年的時(shí)間進(jìn)行建設(shè)運(yùn)營(yíng)，依據(jù)其財(cái)務(wù)核算預(yù)計(jì)開業(yè)５年后年均收益率可以達(dá)到12%，同時(shí)預(yù)計(jì)需要8到10年的時(shí)間可以收回成本。

歐陽捷認(rèn)為，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)商一方面可以參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中去，同時(shí)引入旅游配套設(shè)施和少量住宅配套，如酒店式公寓、民宿等。同時(shí)，他建議，要把特色小鎮(zhèn)作為一個(gè)長(zhǎng)期投入，為企業(yè)后續(xù)發(fā)展提供新的發(fā)力點(diǎn)，房企不妨做一個(gè)5-10年長(zhǎng)期發(fā)展布局，與地方政府充分溝通，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到住宅商業(yè)配套再到公共設(shè)施建設(shè)，將會(huì)形成一個(gè)龐大的投資體系，未來將會(huì)獲得一個(gè)比較穩(wěn)定的回報(bào)，甚至?xí)S著特色小鎮(zhèn)客流量的增多為企業(yè)帶來增值潛力。