住建部“對癥下藥” 至少45城市要增加土地供應(yīng)

老百姓抱怨房價漲得太猛，開發(fā)商吐槽供地數(shù)量太少，地方政府則要加速去庫存。針對各方不同訴求，住建部和國土資源部昨日公布的一項新政有望“一藥治多癥”。這個政策的核心就是以庫存消化周期分檔次，周期短的要擴大供地，周期長的要停止供地。“從供求關(guān)系入手，這就對癥下藥了。下一步就看地方政府執(zhí)行力，看住建部問責(zé)力度了。”有地產(chǎn)界人士如此評價。

據(jù)易居研究院最新統(tǒng)計顯示，全國70個重點城市中，至少有45個城市的庫存消化周期在12個月以下（含12個月），這些城市至少需要“增加土地供應(yīng)”，其中南京等6個城市“不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。

對癥下藥

4月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》（建房[2017]80號）（以下簡稱《通知》），提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，強化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。

根據(jù)《通知》，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。去庫存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地。36-18個月的，要減少供地。12-6個月的，要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

接受記者采訪的地產(chǎn)界人士均“點贊”上述政策。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這次政策明確了庫存與土地供應(yīng)的關(guān)系，用庫存消化周期明確了市場土地供應(yīng)的節(jié)奏。利用土地市場調(diào)控做加減法，庫存多的減少土地供應(yīng)，土地少的增加供應(yīng)。

“這條政策最具針對性，把握住了行業(yè)癥結(jié)，思路和方法很對，就看地方政府能否落實。”明源地產(chǎn)研究院首席研究院劉策表示，“一個看地方政府有沒有積極性，因為會影響到財政收入；另外一個要看有些城市是否具備新增土地供應(yīng)的條件。”

亦有部分受訪者認為，去庫存周期短的城市大多數(shù)是一些熱點城市，這些地方就算增加供地，仍會被開發(fā)商哄搶。

熱門名單

按上述最新規(guī)定，有哪些熱點城市需要“顯著增加供地，要加快供地節(jié)奏”的呢？

記者從易居研究院獲得的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京、杭州、合肥、南昌、鄭州、惠州等6個城市在過去六個月的平均去庫存周期都在6個月以下，必須顯著增加供地且加快節(jié)奏；而北京、上海、廣州的平均去庫存周期在6-12個月，深圳的平均去庫存周期在12-18個月。

上海的去庫存周期竟然長于杭州等地，這是否有悖于常識？這數(shù)據(jù)究竟是如何統(tǒng)計出來的？對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，上海調(diào)控力度較大，導(dǎo)致成交量下降，這可能使得統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)跟真實供求不太匹配。

必須一提的是，上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)僅為一家之言，易居研究院亦表示：“去庫存周期即存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值。其中‘銷售移動平均’即指最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值。”

有分析人士告訴記者，關(guān)于庫存消化周期的算法，不同的機構(gòu)有不同的算法，有些機構(gòu)是按照最近三個月的平均去化速度去測算整個市場的去化速度，有些機構(gòu)是按照過去一年平均的去化速度進行測算。為此，住建部和國土部有必要就庫存消化周期具體的計算方法和標(biāo)準(zhǔn)進行“全國統(tǒng)一”，否則每家算法不同，最終結(jié)果差異也會比較大。

“如果政府增加供地數(shù)量，加快供地節(jié)奏，我們肯定是歡迎的，現(xiàn)在一二線城市就是缺地的狀態(tài)。”有不愿具名的開發(fā)商告訴記者，政府供地量小，勢必會造成開發(fā)商的哄搶，自然而然土地價格就會上漲。出不出地王與土地供應(yīng)量有關(guān)，僧多粥少的情況下，怎能不出地王？

還需問責(zé)

值得注意的是，在國家調(diào)控的大背景下，目前許多城市已經(jīng)相繼出臺了2017年的供地計劃。比如南京2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量在2800公頃左右，其中新增建設(shè)用地控制在1600公頃左右。2017年南京土地供應(yīng)計劃中房地產(chǎn)開發(fā)用地700公頃（其中商品住宅用地530公頃，商辦用地170公頃）。而北京2017年安排的國有建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量為3900公頃，其中住宅用地610公頃，商服用地310公頃。

業(yè)內(nèi)人士指出，部分熱點城市在土地供應(yīng)的計劃和落實方面存在著脫節(jié)的問題。供地計劃做得比較多，但計劃完不成的情況比較普遍。事實上，一些城市既然列了相關(guān)的年度供地計劃就應(yīng)該不折不扣的執(zhí)行，同時要將年度供應(yīng)量細化到月度，并向社會予以公布，如果完不成，監(jiān)管層也應(yīng)負起責(zé)任果斷問責(zé)。

“國土部此次政策提到了土地供應(yīng)的分類調(diào)控目標(biāo)，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過掛鉤去庫存周期、房價等指標(biāo)，使得各城市供地的計劃更具科學(xué)性和合理性。接下來就看國土部是否就此制定相應(yīng)的問責(zé)機制了。”上述業(yè)內(nèi)人士如此說。