合同無約定 二手房非“滿五唯一”應(yīng)由房主交稅

為規(guī)避國家稅收監(jiān)管，故意隱瞞真實(shí)交易價(jià)格，房款充裝修款，繳稅時(shí)發(fā)現(xiàn)非“滿五唯一”房稅費(fèi)誰出……記者從海淀法院了解到，在近期二手房買賣交易過程中，裝修款、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題嚴(yán)重影響雙方交易進(jìn)程，并引發(fā)諸多糾紛案。

故意隱瞞真實(shí)交易價(jià)格相關(guān)協(xié)議無效

王先生將其名下一套在北京的房屋出售給陳先生，雙方簽訂了房屋買賣合同，約定成交總價(jià)為1168萬元。同時(shí)，雙方還簽訂了一份《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》，約定房屋配套設(shè)施折價(jià)468萬元，相應(yīng)的房屋合同價(jià)格為700萬元。但之后，王先生將陳先生告到法院，以《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》涉嫌逃稅為由，要求確認(rèn)該協(xié)議無效。經(jīng)海淀法院聯(lián)系陳先生后，最終陳先生和王先生庭下自行達(dá)成了和解協(xié)議。

由于在二手房交易過程中，一般是由買受人實(shí)際承擔(dān)交易所需的全部稅費(fèi)，所以買受人為降低交易成本，往往與中介公司、出賣人等合意，通過簽訂《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》等或者在網(wǎng)簽時(shí)降低交易價(jià)格等方式，惡意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，以達(dá)到規(guī)避國家稅收監(jiān)管的目的。

海淀法院東升法庭法官陸金偉認(rèn)為，雙方當(dāng)事人為規(guī)避國家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，相關(guān)協(xié)議、價(jià)格條款無效，但不影響雙方合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會公共利益，所以買賣各方當(dāng)事人可能面臨不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，還會因此受到相關(guān)稅務(wù)機(jī)構(gòu)行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

合同無約定 非“滿五唯一”由房主交稅

李女士購買張女士的一套房屋，雙方簽合同后，順利完成了網(wǎng)簽、貸款面簽等手續(xù)?？傻竭^戶前繳稅時(shí)，李女士卻吃驚地發(fā)現(xiàn)，涉案房屋需繳納稅費(fèi)約50余萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己預(yù)期的數(shù)額。經(jīng)詢問，她得知該房屋并不是“滿五唯一”，所以按規(guī)定需征收個(gè)人所得稅。于是李女士要求張女士負(fù)擔(dān)這筆稅費(fèi)，但張女士不同意，認(rèn)為合同約定應(yīng)由李女士交稅。

經(jīng)過審理，法院認(rèn)為根據(jù)雙方所簽房屋買賣合同的約定內(nèi)容，只有在房屋是“滿五唯一”的狀態(tài)下，交易所需稅費(fèi)才由李女士負(fù)擔(dān)，而涉案房屋現(xiàn)在并非“滿五唯一”，且雙方合同中對于這種情形下該如何負(fù)擔(dān)稅費(fèi)并無約定，因此應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)稅費(fèi)，最后判定這筆稅費(fèi)由張女士負(fù)擔(dān)。

陸金偉法官認(rèn)為，根據(jù)目前國家相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，二手房買賣交易過程中，買方主要需承擔(dān)契稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)，賣方主要需承擔(dān)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅，而且滿五年的，免征營業(yè)稅，滿五年且唯一(以家庭為單位)的，免征個(gè)人所得稅。同時(shí)，在目前二手房交易市場中，經(jīng)買賣雙方協(xié)商后，一般交易所需稅費(fèi)均由買受人實(shí)際負(fù)擔(dān)，出賣人所獲得的購房款通常是不含稅費(fèi)的凈價(jià)。因此房屋的狀態(tài)會嚴(yán)重影響實(shí)際稅費(fèi)的數(shù)額。

所以，買賣雙方在基本達(dá)成交易意向時(shí)，務(wù)必核實(shí)確認(rèn)交易房屋的狀態(tài)，并提前向稅務(wù)征收機(jī)構(gòu)了解交易所需的稅費(fèi)情況，同時(shí)在簽訂房屋買賣合同時(shí)，務(wù)必對稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題作出明確約定，特別是對買家在何種情況下負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi)、交易過程中出現(xiàn)新增稅費(fèi)該如何負(fù)擔(dān)問題作出明確約定，避免因稅費(fèi)約定不明而影響雙方合同履行。