房企融資的“尷尬時(shí)刻”：開(kāi)發(fā)貸增長(zhǎng)或難以為繼 海外融資面臨匯率風(fēng)險(xiǎn)

拿地?zé)岵⑽赐藚s，而在國(guó)內(nèi)融資渠道收窄的背景下，房企競(jìng)價(jià)舉牌的底氣顯然取決于其與銀行的親疏程度以及海外融資的能力。

對(duì)于今年年初火爆依舊的開(kāi)發(fā)貸而言，監(jiān)管導(dǎo)向的影響力正在持續(xù)發(fā)酵，高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)似乎難以為繼；而海外融資近年來(lái)始終面臨隱性“匯率陷阱”，其性價(jià)比仍有待商榷。

換句話說(shuō)，對(duì)于房企而言，融資有風(fēng)險(xiǎn)，拿地需謹(jǐn)慎。

土地儲(chǔ)備熱度持續(xù)

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，僅A股上市公司和新三板公司發(fā)布的收購(gòu)地塊或競(jìng)得土地使用權(quán)的相關(guān)公告就接近百條；如果加上H股市場(chǎng)內(nèi)資房企的公告，則約有近130條相關(guān)信息。

從發(fā)布公告的上市公司來(lái)看，央企和民企都有波及。房企的土地儲(chǔ)備天然是主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。不過(guò)，從公告細(xì)節(jié)也可以看出來(lái)，有些房企已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注并主動(dòng)評(píng)估目前的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

一家大型民營(yíng)上市房企在3月8日的公告中表示，“競(jìng)拍是公司經(jīng)營(yíng)管理層在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)因素的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策的，但由于房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控影響較大且具有周期性波動(dòng)，因此公司存在上述項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)”；也有部分房企“搶到”土地后并不準(zhǔn)備獨(dú)立開(kāi)發(fā)，而是招攬合作方。例如，2月8日，某總部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2億元競(jìng)得某地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地規(guī)劃用途為批發(fā)零售用地及商務(wù)金融用地，公司目前擁有上述地塊100%權(quán)利，鑒于未來(lái)公司可能就項(xiàng)目引入合作者，影響公司在項(xiàng)目中所占權(quán)益比例，該比例僅供投資者作階段性參考。比較有趣的是，該上市公司近期發(fā)布的競(jìng)得土地的公告，大多有“可能就項(xiàng)目引入合作者”的表述。

而主業(yè)與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的新三板企業(yè)對(duì)于競(jìng)得土地使用權(quán)的說(shuō)明則比較類(lèi)似——通過(guò)購(gòu)置土地使用權(quán)，并該土地上計(jì)劃、建設(shè)全新的廠區(qū),能夠改良公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境……

開(kāi)發(fā)貸增長(zhǎng)或難以為繼

土地儲(chǔ)備熱度持續(xù)的背后，資金來(lái)源無(wú)疑是繞不開(kāi)的話題，雖然信貸資金進(jìn)入土地市場(chǎng)有著種種限制，但是對(duì)于房企而言，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)獲得貸款支持無(wú)疑有利于其騰出自有資金進(jìn)行土地儲(chǔ)備。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周公布了2017年1月份-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，房企國(guó)內(nèi)貸款額4985億元，為2012年以來(lái)的同個(gè)指標(biāo)（即1、2月相加）最大值。

券商研報(bào)指出，2017年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可用資金同比增長(zhǎng)7%，其中國(guó)內(nèi)貸款（占總資金的22%）同比增長(zhǎng)11%，銷(xiāo)售收入（占總資金的48%）同比增長(zhǎng)28%，而同期自籌資金（占總資金的30%）則同比大幅下滑17%，主要原因在于目前房企在境內(nèi)發(fā)行公司債進(jìn)行融資的難度較高。

不過(guò)，開(kāi)發(fā)貸在今年1月份、2月份一枝獨(dú)秀的表現(xiàn)或許難以持續(xù)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)了“因城施策”；從去年四季度至今，銀監(jiān)會(huì)在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)對(duì)熱點(diǎn)城市開(kāi)展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的專項(xiàng)檢查；今年2月份，基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《備案管理規(guī)范第4號(hào)》，禁止私募、資管計(jì)劃投向16個(gè)熱點(diǎn)城市的地產(chǎn)項(xiàng)目。

“政策的引導(dǎo)對(duì)于開(kāi)發(fā)貸而言一般會(huì)有一定的滯后性，今年年初的信貸投向有可能是去年四季度一些未來(lái)得及放款項(xiàng)目的延續(xù)”，一位股份制銀行有關(guān)人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“要觀察開(kāi)發(fā)貸的增長(zhǎng)是趨勢(shì)還是‘偽增長(zhǎng)’需要更多地時(shí)間，不過(guò)監(jiān)管的態(tài)度已經(jīng)很明朗，多數(shù)銀行是不可能一意孤行的。”

海外融資存在匯率風(fēng)險(xiǎn)

在“錢(qián)和土地雖更稀缺”的爭(zhēng)論聲中，龍頭房企依舊在堅(jiān)持自己的土地儲(chǔ)備策略，而資金來(lái)源則更多地延展至海外。

日前，中國(guó)恒大公告表示，公司與瑞士信貸、招商證券(香港)及海通國(guó)際就發(fā)行5億美元2020年到期的7.0%優(yōu)先票據(jù)；10億美元2022年到期的8.25%優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。公告顯示，2016年6月30日至2017年3月3日，中國(guó)恒大產(chǎn)生額外重大借款（扣除還款）總額超過(guò)1650億元人民幣（折合248億美元）。此外，該公司去年上半年土地儲(chǔ)備的平均收購(gòu)成本為每平米1994元人民幣，而去年下半年無(wú)論是新規(guī)土地儲(chǔ)備的規(guī)劃建筑總面積還是平均收購(gòu)成本均高于2016年上半年。

事實(shí)上，中國(guó)恒大的海外融資僅僅是房企境外發(fā)債融資的冰山一角。有研究顯示，內(nèi)地房企美元債的償還壓力將在未來(lái)數(shù)年內(nèi)出現(xiàn)，去年有約63億美元債券到期，是2015年到期債券規(guī)模的兩倍。此外，對(duì)于運(yùn)作比較成熟的美元債市場(chǎng)而言，評(píng)級(jí)與票息率可謂是息息相關(guān)，中國(guó)二、三線房企在海外獲得的評(píng)級(jí)多數(shù)為B級(jí)，可謂普遍偏低。

“近年來(lái)，美元整體上保持了走強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，國(guó)內(nèi)房企所發(fā)行的美元計(jì)價(jià)的債券或票據(jù)的成本也可能受到影響”，有投行人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

當(dāng)然，并非所有房企的美元債融資成本都必然會(huì)飆高，也有部分房企對(duì)于外幣借款提前做了匯率掉期處理，以降低匯兌損失。不過(guò)，從公開(kāi)資料來(lái)看，大部分發(fā)行美元債的內(nèi)地房企并沒(méi)有表示為外幣進(jìn)行對(duì)沖或者套期保值。