央行主管媒體再度警示：部分城市樓市朝泡沫化方向演變

樓市調(diào)控政策再度升級。

3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ芬?，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%?！锻ㄖ诽岢?，降低住房貸款期限，暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

上述通知意味著，北京市樓市調(diào)控實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并通過“提首付比，降貸款期限”來適度降低金融杠桿效應(yīng)。

就在北京出臺嚴(yán)厲的樓市調(diào)控舉措之際，多個城市也同步發(fā)布了“升級版”的調(diào)控政策。3月17日，石家莊、鄭州、廣州相繼發(fā)布了樓市調(diào)控升級政策，或提高限購門檻，或提升首付比例。3月18日，長沙也發(fā)布通知，進(jìn)一步升級樓市調(diào)控。如果算上此前不久公布樓市新政的南京、青島、三亞等地，前后短短不到20天時間，就有十余個地方政府公布了新的樓市調(diào)控舉措。

這是自去年國慶前后多地密集公布樓市調(diào)控政策以來，又一輪樓市調(diào)控新政的集中亮相。此次調(diào)控政策再次升級的背后，是房價在經(jīng)歷此前調(diào)控漲幅趨緩后，近期又有升溫之勢。尤其在北京，部分區(qū)域二手房成交價格節(jié)節(jié)攀升，“天價學(xué)區(qū)房”的新聞不時見諸報端。北京市住建委在今年3月17日的描述中就坦言，近一個月來，二手房市場漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情又現(xiàn)高漲跡象。

毫無疑問，部分城市樓市“高燒”不退，甚至朝著泡沫化方向演變，其所暗藏的風(fēng)險和帶來的沖擊不容忽視。房地產(chǎn)市場體量龐大，一旦泡沫破裂，房價大幅下跌，將帶來廣泛的經(jīng)濟(jì)社會影響。即便泡沫短時間不會破裂，房價的大幅過快上漲，同樣也會帶來諸多隱患，比如引發(fā)資源配置扭曲，加劇經(jīng)濟(jì)中現(xiàn)有的結(jié)構(gòu)性矛盾，擠壓居民其他領(lǐng)域的消費(fèi)支出，進(jìn)而影響相關(guān)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，進(jìn)一步抬升經(jīng)濟(jì)成本、人力成本，加劇當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中的高杠桿問題。

3月15日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在兩會期間答記者問時表示，對于一些不可忽視的風(fēng)險，我們是高度關(guān)注的，發(fā)現(xiàn)了會及時處置、靶向治療，不會讓它蔓延。房地產(chǎn)領(lǐng)域的泡沫化風(fēng)險顯然必須高度關(guān)注，需要及時處置。那么，不斷升級的調(diào)控政策，該如何做好樓市風(fēng)險的“靶向治療”？

做好樓市風(fēng)險的“靶向治療”，首先要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲。似乎每一輪房價的大幅上漲，都由熱點(diǎn)城市開始向外擴(kuò)散，都由一線城市蔓延至二三線城市。過去兩年間，深圳、北京、上海、廣州等熱點(diǎn)城市房價率先快速上漲，部分城市房價短期漲幅較大。因此，盡快遏制熱點(diǎn)城市房價的上升勢頭，嚴(yán)厲打擊投機(jī)性炒房行為，應(yīng)當(dāng)是樓市調(diào)控的重要目標(biāo)。值得注意的是，在3月17日《政府工作報告》修訂情況吹風(fēng)會上，《政府工作報告》起草組成員、國務(wù)院研究室副主任韓文秀表示，此次在房地產(chǎn)相關(guān)方面的政策修改，包括“遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲”、“建立購租并舉的住房制度”等，這些修改都回應(yīng)了代表、委員提出的意見。毫無疑問，堅持住房居住屬性，遏制房價過快上漲，是“靶向治療”樓市隱患的基本任務(wù)。

其次，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。“靶向治療”樓市風(fēng)險，需要一系列手段和措施。一方面，要分類調(diào)控、因城因地施策，落實(shí)地方政府應(yīng)對短期房價大幅上漲的主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；另一方面，要著眼長遠(yuǎn)，構(gòu)建“市場+保障”雙軌機(jī)制，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。此外，還要健全購租并舉的住房制度，繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)棚戶區(qū)改造力度。

再次，做好樓市風(fēng)險的“靶向治療”，更為重要的是引導(dǎo)好資金流向，防止資金“脫實(shí)向虛”以及不合理的加杠桿行為，引導(dǎo)資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。幾乎每一輪房價的上漲，都伴隨著不少投資投機(jī)性資金的進(jìn)入。特別是隨著金融創(chuàng)新的深化以及互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，各種資金“曲線”而來，在一定程度上成為土地市場火熱、房價高漲的推手。這既形成了資產(chǎn)泡沫風(fēng)險，又造成資金“脫實(shí)向虛”，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融業(yè)健康發(fā)展。因此，在每一輪樓市調(diào)控中，差別化信貸政策始終被認(rèn)為是最重要的舉措之一。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。近日，央行逆回購和中期借貸便利（MLF）中標(biāo)利率均上行10個基點(diǎn)。對此，有分析人士表示，逆回購和MLF中標(biāo)利率的調(diào)整對實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響更為溫和，而房企的負(fù)債率較高，對利率的變動更為敏感，因此相當(dāng)于“靶向治療”。

總之，對于當(dāng)前地區(qū)分化、冰火兩重天的樓市而言，既需要調(diào)控政策有針對性地“靶向治療”，又需要引導(dǎo)好社會預(yù)期，讓各方理性看待樓市的發(fā)展走向。