北京樓市調(diào)控加碼“認(rèn)房又認(rèn)貸” 二手房市場影響最大

北京樓市又成為全國焦點(diǎn)。前兩天北京學(xué)區(qū)房的消息剛刷屏朋友圈，今日（3月17日）下午，北京樓市調(diào)控再度加碼，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

今日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個(gè)人，按照本市限購政策執(zhí)行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對證券時(shí)報(bào)·e公司記者分析，從全國看，北京是繼上海和深圳后又一個(gè)一線城市恢復(fù)到2014年調(diào)控力度的城市，預(yù)期后續(xù)會(huì)有更多的城市再出調(diào)控政策，例如最近市場升溫的15個(gè)調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市，這些城市一旦恢復(fù)認(rèn)房又認(rèn)貸，預(yù)期全國樓市會(huì)出現(xiàn)明顯降溫。

改善性需求最多能貸186萬

“認(rèn)房又認(rèn)貸”的317新政，影響最大的是改善性需求的買房者。

之前“認(rèn)房不認(rèn)貸”的老政策中，在北京大量存在的“賣一買一”的改善性需求換房族會(huì)被認(rèn)定為首套，他們的首付比例是35%，但新政之后，這樣的一套房換房族只要有貸款記錄就被認(rèn)定為二套房，并且首付比例增長到60%。

而且，北京是執(zhí)行普通住宅標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格的城市，五環(huán)內(nèi)最高限價(jià)是468萬，五環(huán)外更低，以現(xiàn)在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬元計(jì)算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅，這部分的首付比例則是80%。

也就是說，對此前的絕大部分“賣一買一”的改善性需求買家而言，之前算是首套的改善性需求購房，現(xiàn)在最多只能貸款186萬元，或者選擇首付80%，而且需要承擔(dān)非普通住宅的大量稅費(fèi)。

317新政首先打擊的正是這部分改善需求的買房者，提高了改善性需求的資金門檻，特別是對于目前北京市場的二手房交易中的非普通住宅影響非常大。

二手房市場影響巨大

受317新政影響最大的正是改善性需求買房者扎堆的二手房市場。

記者身邊不少朋友都有近期換房改善居住的打算，其中“小房換大房，遠(yuǎn)郊換市內(nèi)”成為不少人的目標(biāo)。不過，受此新政影響，他們恐怕都要好好掏一掏口袋數(shù)數(shù)錢掂量一下了。

張大偉對表示，“新政主要對二手房市場影響較大，最近幾個(gè)月，北京樓市出現(xiàn)了二手房價(jià)格上漲速度明顯超過新房的現(xiàn)象，新建住宅限價(jià)嚴(yán)格，約束了價(jià)格上漲，所以后市市場影響，首當(dāng)其沖是二手房市場。”

一位互聯(lián)網(wǎng)公司從業(yè)人員略帶失望地對證券時(shí)報(bào)·e公司記者稱，“本來馬上要簽的市內(nèi)學(xué)區(qū)房肯定要黃了，之前已經(jīng)談好的學(xué)區(qū)房35%的首付用之前賣房子的錢還能湊個(gè)七七八八，現(xiàn)在一看遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠首付了”。

張大偉認(rèn)為，目前北京市的二手房市場上，著急換房的換房族主要是從郊區(qū)換到城區(qū)，這部分受新政影響可能率先出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，從今年二季度開始，按照目前信貸排隊(duì)放款的趨勢，北京換房比例將明顯降低。

而且，對于北京來說，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，二手房市場網(wǎng)簽一般滯后一個(gè)月左右，新建住宅目前簽約更加緩慢，市場原本預(yù)計(jì)在今年4月份將出現(xiàn)簽約高峰。但是，317新政之后，預(yù)計(jì)整個(gè)北京樓市將再度快速趨向平穩(wěn)。中原地產(chǎn)分析，北京市二手房交易預(yù)計(jì)將回到1.5-1.8萬套區(qū)間，而去年2月北京市二手房市場成交量大約2.5萬套。

張大偉認(rèn)為，隨著新政出臺，北京市住房改善需求中的投資比例將得到有效抑制，市場有望快速恢復(fù)到2016年第四季度的情況。其中，二手房將明顯降溫，部分區(qū)域可能出現(xiàn)價(jià)格下行。