貴陽(yáng)搶地 調(diào)控溢出效應(yīng)催熱“弱二線”城市

每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 羅偉    

3月14日，“弱二線”城市貴陽(yáng)迎來(lái)一場(chǎng)土地拍賣會(huì)。中天城投力克美的地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)等一線房企，以15.75億元總價(jià)競(jìng)得南明區(qū)紅巖村一幅10.46萬(wàn)平方米的地塊。

當(dāng)天，同樣位于南明區(qū)紅巖村的另外兩幅地塊被武漢一家國(guó)資房企高溢價(jià)拿下。而5年前，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)曾低于當(dāng)前房企搶地的樓面價(jià)，一度不溫不火。如今，貴陽(yáng)為何成為實(shí)力房企爭(zhēng)搶的對(duì)象？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1～2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.9%，與此漂亮數(shù)據(jù)相對(duì)的是，一線城市、強(qiáng)二線城市乃至強(qiáng)三四線城市因當(dāng)?shù)貥鞘羞^(guò)熱而紛紛進(jìn)入調(diào)控模式。

去年一直被視為“弱二線”的長(zhǎng)沙、南昌、濟(jì)南、南寧等省會(huì)城市，今年初以來(lái)像恒大、融創(chuàng)等一線巨頭頻頻在弱二線加速拿地，個(gè)別城市也迎來(lái)樓市限購(gòu)。

弱二線樓市轉(zhuǎn)強(qiáng)

在貴陽(yáng)，根據(jù)筑房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前住宅均價(jià)僅為5487元/平方米，但在3月14日貴陽(yáng)的那場(chǎng)土拍上，最低的一幅土地樓面價(jià)都達(dá)到了4389元/平米，中天城投拿下6008元/平方米的樓面價(jià)，直接刷新了貴陽(yáng)的地價(jià)紀(jì)錄。

說(shuō)到貴陽(yáng)樓市的變化，貴州省社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)黃勇認(rèn)為，“貴陽(yáng)近幾年GDP增速在省會(huì)城市中排名靠前，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好，未來(lái)高鐵交通便利，環(huán)境冬暖夏涼，更是刺激了購(gòu)房需求，尤其是養(yǎng)老需求。”

在中天城投原營(yíng)銷總監(jiān)陳磊看來(lái)，“貴陽(yáng)在大盤時(shí)代背景下房?jī)r(jià)經(jīng)歷這么久的蟄伏上漲也是必然，主要區(qū)域房?jī)r(jià)破萬(wàn)也將會(huì)成為貴陽(yáng)樓市的新常態(tài)。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)在3月14日表示，今年1～2月房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，三四線城市恰恰是庫(kù)存比較大的，表明三四線城市去庫(kù)存的進(jìn)程在加快。

西安的庫(kù)存更是大幅下降。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2016年西安樓市的去化周期為14個(gè)月，較去年初下降10個(gè)月。而在2011～2015年間，數(shù)據(jù)顯示西安商品房供需比一直在1.5附近徘徊，直到今年才突然降到0.8左右。

房企搶食“弱二線”

以南京、杭州、蘇州、青島、廈門、濟(jì)南為代表的強(qiáng)二線城市，多處于國(guó)家級(jí)核心城市群或者依附一線城市，而弱二線的代表長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、太原、昆明則多為該省的單核城市。

值得注意的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢到，在貴陽(yáng)那場(chǎng)土拍上現(xiàn)身的武漢和縱盛地產(chǎn)的核心股東為武漢交通工程建設(shè)投資集團(tuán)，而該公司屬于武漢市國(guó)資委。成都某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)一位負(fù)責(zé)人近期實(shí)地調(diào)研武漢后發(fā)現(xiàn)，“現(xiàn)在武漢的住宅存量幾乎已經(jīng)消化完畢，新增土地供應(yīng)很少，政府對(duì)價(jià)格管控嚴(yán)格，開發(fā)商很難拿到預(yù)售許可證。”

陳磊說(shuō)，“這得益于這些城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲后外溢，去年二線城市房地產(chǎn)四小龍（合肥、南京、廈門、鄭州）崛起后，貴陽(yáng)、重慶、成都加上長(zhǎng)沙，在近兩年內(nèi)一定會(huì)有一兩個(gè)起來(lái)的。”

事實(shí)上，一些弱二線城市已經(jīng)從“去庫(kù)存”階段轉(zhuǎn)到“補(bǔ)庫(kù)存”階段。今年1月，泰禾以股權(quán)收購(gòu)首次進(jìn)入山西太原市場(chǎng)，隨后恒大以總價(jià)17.93億元、樓面價(jià)8798元/平方米刷新南昌經(jīng)開區(qū)樓面價(jià)紀(jì)錄。2月，融創(chuàng)在西安繼去年地王之后再次布局。另外，今年在石家莊，碧桂園在2月以2.46億元拍得一幅土地。融創(chuàng)在2016年以城中村改造項(xiàng)目首次進(jìn)入石家莊后，與碧桂園在同日土拍上以6.62億元競(jìng)得一幅土地。

從2016年碧桂園新增土地的區(qū)域分布看，一線城市占比僅3.7%，二線城市19.8%，三四線城市占比高達(dá)76.5%。

在易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，從房企在三四線城市拿地的動(dòng)作看來(lái)，近期補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向鮮明。尤其是一些不知名城市出現(xiàn)了拿地?zé)岢保才c這些城市供地積極有關(guān)。另外，一線城市、熱點(diǎn)二線城市的土地供應(yīng)緊張，也迫使房企進(jìn)入三四線城市尋找價(jià)值洼地。

限購(gòu)折射投資“新地圖”

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，國(guó)家在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化中，除了限制特大型城市人口的增長(zhǎng)之外，有地緣、產(chǎn)業(yè)、人口優(yōu)勢(shì)的弱二線及三四線城市正是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的對(duì)象。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月，一二線城市住房成交面積同環(huán)比均大幅下滑，而三線代表城市成交面積卻環(huán)比上升了12%，同比增幅高達(dá)49%。在此情況下，弱二線、三四線城市的“限購(gòu)令”如紛紛出臺(tái)。

從2016年9月開始，昆山、嘉善、環(huán)北京城市圈8城限購(gòu)，近日，青島、南京出臺(tái)限購(gòu)政策。青島要求市區(qū)內(nèi)非青島戶籍限購(gòu)一套房，而南京將高淳、溧水、六合納入限購(gòu)范圍，主城區(qū)戶籍居民限購(gòu)第三套房。此外根據(jù)中國(guó)江西網(wǎng)報(bào)道，贛州成為繼南昌之后江西境內(nèi)第二個(gè)啟動(dòng)“限購(gòu)令”的城市。

第一太平戴維斯華西區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，環(huán)熱點(diǎn)城市、弱二線城市這輪樓市的上揚(yáng)，主要是由于一線、強(qiáng)二線城市的政策調(diào)控影響下的溢出效應(yīng)，由于他們地價(jià)、房?jī)r(jià)太高，一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市承接了上漲的需求。

黃勇認(rèn)為，“人們都喜歡集中在交通便利的城市居住，城市強(qiáng)化交通樞紐地位，對(duì)產(chǎn)業(yè)聚集、人口吸納都是向好。全國(guó)高鐵發(fā)展一盤棋，貴陽(yáng)能發(fā)展為全國(guó)綜合性鐵路樞紐，那么對(duì)成都、西安、合肥這些城市都是一樣的。”所以，未來(lái)哪些弱二線城市的房地產(chǎn)能火起來(lái)，主要就看交通區(qū)位、科技、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、招商引資環(huán)境、高端人才發(fā)展環(huán)境這幾個(gè)重點(diǎn)要素是否提升。

胡裕華在談及限購(gòu)時(shí)表示，城市限購(gòu)的基礎(chǔ)是人口基數(shù)，而貴陽(yáng)的人口不到五百萬(wàn)，未來(lái)限購(gòu)的可能性不大。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似沈陽(yáng)渾南新區(qū)、天津?qū)氎婧捅背?、大連、揚(yáng)州、南通、海門、海寧、平湖、寧波、紹興、九江、鄂州、宜昌、岳陽(yáng)、南寧、西安、泉州、長(zhǎng)沙、重慶、?？诘仁袌?chǎng)都存在購(gòu)房熱度相對(duì)明顯的態(tài)勢(shì)，此類城市后續(xù)或有政策收緊、市場(chǎng)規(guī)范等一種或多種管制措施。