萬達(dá)富力排隊(duì)叩門A股市場

排隊(duì)沖擊A股的房企等到了一絲曙光。證監(jiān)會日前披露，港股上市的大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(下稱“萬達(dá)商業(yè)”，03699.HK)申請A股IPO(首次公開發(fā)行股票)進(jìn)程取得明顯進(jìn)展，其審核狀態(tài)從“已受理”變?yōu)?ldquo;已反饋”。這意味著，萬達(dá)集團(tuán)旗下的該商業(yè)地產(chǎn)平臺離A股上市又近了一步。

事實(shí)上，不只是萬達(dá)，還有包括富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、同策咨詢等在內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)獲得了好消息，其回A申請都從“已受理”狀態(tài)轉(zhuǎn)為“已反饋”。

房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，隨著監(jiān)管加強(qiáng)、渠道收窄，今年房企融資難度倍增。若IPO閘門松動，對房企來說無疑是多了一個重要的融資通道。

然而事實(shí)可能不見得那么樂觀。金融資深評論人黃立沖對第一財經(jīng)記者分析，僅從上述企業(yè)申請進(jìn)度很難判定房企IPO開閘。在他看來，當(dāng)前形勢下，房企IPO全面開閘的可能性微乎其微。市場也有預(yù)測稱，合規(guī)的和有成長性的企業(yè)或許會被放行。

漫漫“回A”路

證監(jiān)會最新披露的信息顯示，萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、同策咨詢等房地產(chǎn)業(yè)公司IPO狀態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)為“已反饋”。其中，萬達(dá)商業(yè)序號排在第89位，富力地產(chǎn)序號為102、同策咨詢序號為129、金輝集團(tuán)序號為143。

萬達(dá)A股上市路充滿荊棘。2009年，王健林正式啟動萬達(dá)商業(yè)的A股上市計劃，但遭遇2010年資本市場低迷和房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。2012年，王健林有意將萬達(dá)商業(yè)和萬達(dá)院線同時送上A股，卻又遇A股IPO停擺。最終，王健林選擇了港股。

但近年來，在港上市的內(nèi)地房企并未得到預(yù)想中的認(rèn)可。萬達(dá)商業(yè)上市當(dāng)日遭遇破發(fā)，作為2014年港股最大規(guī)模IPO登陸資本市場后，其股價表現(xiàn)一直讓王健林不滿。A股與港股對房企的估值邏輯有著明顯不同，港股投資者看重資金的效率和安全性，看重資產(chǎn)運(yùn)營能力。資金成本高、杠桿率高、收益率低的企業(yè)常常不被看好。因此，進(jìn)入2014年之后，隨著土地儲備的故事走弱，內(nèi)房股更加受盡冷遇，不少內(nèi)房股都未收獲較好的認(rèn)購倍數(shù)。

因此，不少內(nèi)地房企踏上回A旅程。大部分企業(yè)選擇了借殼，如恒大通過重組深深房以求地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)地的借殼上市。而以富力地產(chǎn)、萬達(dá)商業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等為代表的房企選擇了另一種方式，即排隊(duì)沖擊A股IPO。2016年3月，萬達(dá)商業(yè)發(fā)布退市公告，并于當(dāng)年9月完成私有化。

一般而言，借殼與IPO存在時間上的差別。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對本報記者分析，借殼上市通常會低于三年，而IPO一般從提出到上市需要三年時間。三年正好是一個地產(chǎn)周期，這使申請IPO要面臨的不確定因素變多，如行業(yè)的周期調(diào)整、銷售業(yè)績不達(dá)預(yù)期或者盈利能力不好等。

十余年來，內(nèi)房股排隊(duì)回A股IPO的故事，總是充滿變數(shù)。資本市場政策變化、房地產(chǎn)調(diào)控、國際金融危機(jī)等因素，都可能導(dǎo)致計劃擱淺。首創(chuàng)置業(yè)于2004年就啟動回A計劃，如今仍被擱淺;富力地產(chǎn)于2007年開始嘗試回A，四度嘗試尚未成功。

然而，值得一提的是，“借殼”眼下也受到了更加嚴(yán)格的監(jiān)管。證監(jiān)會2016年出臺《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，將借殼上市的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從單一的資產(chǎn)總額擴(kuò)展到總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營業(yè)收入、凈利潤、股份等五個指標(biāo)，只要其中任一指標(biāo)達(dá)到100%，就會被認(rèn)定為符合交易規(guī)模要件。借殼的優(yōu)勢不再明顯。

閘門現(xiàn)松動跡象

自2010年8月起，證監(jiān)會對涉及土地閑置及違規(guī)的公司暫停IPO和A股發(fā)行。

萬達(dá)商業(yè)等房企申請進(jìn)度順利，是否意味著房企A股IPO通道逐漸打開?去年12月，《安永全球IPO市場調(diào)研報告》顯示，2016年中國大陸證券交易所共有225家公司首發(fā)上市，較2015年增長了3%。當(dāng)時有媒體援引安永審計服務(wù)合伙人湯哲輝的表述稱，在當(dāng)前形勢下，A股對房企真正放開幾乎不可能。

黃立沖也持類似觀點(diǎn)。“僅從上述企業(yè)申請進(jìn)度，很難判定房企IPO開閘，因?yàn)樽C監(jiān)會很少出現(xiàn)不受理IPO申請的情況，但至于會如何反饋，具體內(nèi)容是什么并不清楚。”他對第一財經(jīng)記者預(yù)計，當(dāng)前形勢下，大幅度讓房企上市的可能性微乎其微，“雖然長期不讓任何房企上市對行業(yè)有些苛刻，但讓大部分房企上市又會擠占過多社會資源”。

“A股市場依然被看好，尤其是A股市場上市以后市值增加的速度相對快，這使得很多企業(yè)目前都有類似的回歸A股的考慮。”嚴(yán)躍進(jìn)3月13日對本報記者分析，萬達(dá)商業(yè)等公司回A股進(jìn)程加快，充分說明兩點(diǎn)，首先A股市場對于合規(guī)的和有成長性的企業(yè)，依然會是開放的，其次業(yè)務(wù)多元化的地產(chǎn)企業(yè)，或許比業(yè)務(wù)單一的地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)更加受A股市場青睞。

踏上回A之路的企業(yè)決心甚篤。“我做了很多的行業(yè)，有很多次投資，很多朋友跟著我一起投資，每一單賺著很開心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢了。這是很重要一點(diǎn)，不能對不起我的朋友和股東。所以我們一定要私有化。”王健林早前說道。業(yè)內(nèi)有分析稱，依照當(dāng)前萬達(dá)商業(yè)的IPO審批速度，該公司有望年內(nèi)“過會”。

在日前的2016年全年業(yè)績會上，富力地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)稱，該公司去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額537.3億元，同比增長21%，凈利潤67.56億元，同比增長20%，基本每股收益為2.0997元。該公司披露，其2017年協(xié)議銷售目標(biāo)為730億元，較2016年增長20%。當(dāng)被問及回A事項(xiàng)時，富力董事長李思廉表態(tài)說：“在上個星期末我們是排在102位，看到已經(jīng)在反饋意見。如果按照現(xiàn)在的時間表，我們有信心在今年解決了。”