保利物業(yè)的野心與現(xiàn)實(shí):掛牌新三板 面臨同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)

從輸血模式轉(zhuǎn)變?yōu)樵煅Ｊ?，保利物業(yè)希望借助資本力量走出母公司保利地產(chǎn)的“光環(huán)”，再造一個(gè)保利。

2月28日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)”）宣布，全資子公司保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利物業(yè)”）在全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（新三板）掛牌申請(qǐng)獲得受理。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，成立于1996年的保利物業(yè)目前承接的物業(yè)管理項(xiàng)目400余個(gè)，管理面積超過(guò)1億平方米。公告顯示，保利物業(yè)2015年度、2016年度營(yíng)業(yè)收入分別為19.36億元、25.48億元；凈利潤(rùn)分別為8563.48萬(wàn)元、1.42億元。

接下來(lái)，仍有不少難題橫亙?cè)谶@家擁有央企背景的公司面前。對(duì)外，要考慮如何面對(duì)市場(chǎng)上包括彩生活、中海物業(yè)等在內(nèi)的強(qiáng)勁對(duì)手，繼而擴(kuò)大規(guī)模，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)內(nèi)，保利物業(yè)對(duì)保利地產(chǎn)的依賴性依然過(guò)大，其又將如何培育新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，拓寬營(yíng)收渠道？

保利物業(yè)拒絕向時(shí)代周報(bào)記者提出的相關(guān)問(wèn)題予以置評(píng)，僅表示：“由于股改工作的整體安排，目前還不接受媒體對(duì)上市事宜的采訪。”

改善不均衡

與其他物管公司無(wú)異，保利物業(yè)主要依托保利地產(chǎn)發(fā)展，對(duì)外市場(chǎng)拓展比例很小。

時(shí)代周報(bào)記者查閱保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司公開(kāi)轉(zhuǎn)讓說(shuō)明書（以下簡(jiǎn)稱“說(shuō)明書”）發(fā)現(xiàn)，截至 2016年12月31日，該公司在管理和服務(wù)的項(xiàng)目合計(jì)381個(gè)，在管面積達(dá) 8870.96萬(wàn)平方米。其中由保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)的管理面積為8160.98 萬(wàn)平方米，占總體管理面積的92%。

這是一把“雙刃劍”。一個(gè)無(wú)法忽視的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，如果未來(lái)保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展放緩或選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理新開(kāi)發(fā)的物業(yè)，可能會(huì)影響保利物業(yè)管理面積的擴(kuò)張和收入規(guī)模的提升。

在規(guī)模擴(kuò)張上，保利物業(yè)也的確需要快馬加鞭。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月30日，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手彩生活已簽約管理面積達(dá)3.6億平方米，簽約管理項(xiàng)目2236個(gè)。而萬(wàn)科在 2016 年上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收入17.65 億元，截至2015年底，萬(wàn)科物業(yè)提供服務(wù)的合同項(xiàng)目980個(gè)，服務(wù)合同約定的建筑面積達(dá)2.14億平方米。截至2015年12月31日，綠城服務(wù)在管合同建筑面積約8280萬(wàn)平方米。

上述企業(yè)得以迅速規(guī)?；l(fā)展的原因是，由于物管行業(yè)集中度低，給企業(yè)通過(guò)全資或入股操盤的方式兼并收購(gòu)，拓展管理規(guī)模提供了天然土壤。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)物管2015 年合計(jì)收購(gòu)200余家物業(yè)服務(wù)商，收購(gòu)管理面積合計(jì) 3.85 億平方米，其中彩生活以3億元并購(gòu)開(kāi)元國(guó)際100%股權(quán)，并購(gòu)面積逾3000 萬(wàn)平方米。中海物業(yè)以5000萬(wàn)元收購(gòu)中海宏洋物業(yè)100%股權(quán)。萬(wàn)科物業(yè)除凈資產(chǎn)入股卓弘物業(yè)和北京佰嘉物業(yè)外，還通過(guò)收購(gòu)東莞卓圣物業(yè)擴(kuò)張物業(yè)布局。

為此，保利物業(yè)希望通過(guò)全委、顧問(wèn)和并購(gòu)的方式拓展非保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)利用保利芯智慧云平臺(tái)，開(kāi)發(fā)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，進(jìn)一步提升了市場(chǎng)拓展能力和企業(yè)盈利能力。

2016年，保利物業(yè)同步啟動(dòng)市場(chǎng)外拓戰(zhàn)略，并先后成為普天新能源、同元集團(tuán)、中國(guó)人壽陜西公司、山東滕投集團(tuán)、匯源建設(shè)集團(tuán)等企業(yè)的物業(yè)服務(wù)商。

來(lái)自保利物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，公司已設(shè)有 18 家子公司、74 家分公司。“目前公司仍在擴(kuò)大項(xiàng)目的數(shù)量及規(guī)模，鑒于此，公司或會(huì)面臨項(xiàng)目人員多元化及本土化的需求，導(dǎo)致管理效率的降低及營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)的增加。”

不過(guò)，由于保利地產(chǎn)多以住宅開(kāi)發(fā)為主，也使得保利物業(yè)管理的住宅物業(yè)比重偏大。2015、2016 年度保利物業(yè)的住宅物業(yè)收入占比分別為 89.43%和 87.44%，業(yè)態(tài)分布并不均衡。

對(duì)此，保利物業(yè)計(jì)劃重點(diǎn)向非住宅物業(yè)傾斜，拓展學(xué)校、工業(yè)園區(qū)、旅游物業(yè)等非住宅物業(yè)。時(shí)代周報(bào)記者從保利物業(yè)官網(wǎng)了解到，目前保利物業(yè)管理的學(xué)校物業(yè)包括位于西安的經(jīng)開(kāi)第五小學(xué)以及南昌的華東交通大學(xué)理工學(xué)院。工業(yè)園區(qū)包括位于重慶的美的家用空調(diào)事業(yè)部重慶工廠與南昌的芒果電商產(chǎn)業(yè)園。

同樣不均衡的還有營(yíng)收構(gòu)成。時(shí)代周報(bào)記者獲悉，目前保利物業(yè)收入來(lái)源主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)。2015年，其物業(yè)管理收入17.5億元，占總收入的90.42%，社區(qū)增值服務(wù)收入1.85億元，占比9.58%。2016年，兩者間的差距進(jìn)一步被拉大。2016年，其物業(yè)管理收入為23.34億元，占比91.61%，社區(qū)增值收入僅為2.13億元，占比8.39%。

根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，2015 年物業(yè)管理服務(wù)占營(yíng)業(yè)收入為83.27%，多種經(jīng)營(yíng)收入比例為 16.73%。

這意味著，2016年保利物業(yè)在優(yōu)化營(yíng)收構(gòu)成上并未收到應(yīng)有成效，其收入來(lái)源仍十分單一。保利物業(yè)表示，公司將加大物業(yè)延伸服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)等非物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度，提升非物業(yè)費(fèi)營(yíng)收構(gòu)成。

內(nèi)部的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)

目前，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是所屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的下屬企業(yè)，這種股權(quán)或者從屬關(guān)系為多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得物業(yè)管理項(xiàng)目提供了便利的途徑，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模絕大多數(shù)與其房地產(chǎn)母公司的規(guī)模高度相關(guān)。

不過(guò)，與彩生活、中奧到家、綠城服務(wù)所依附的母公司不同，保利集團(tuán)（保利地產(chǎn)控股方）控制下的其他關(guān)聯(lián)方中，實(shí)際從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的公司并不在少數(shù)。同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)疑是擺在保利物業(yè)全國(guó)業(yè)務(wù)擴(kuò)張戰(zhàn)略中的一個(gè)待解難題。

這樣的微妙關(guān)系同樣出現(xiàn)在保利地產(chǎn)與保利置業(yè)身上。出身“嫡系”的保利置業(yè)，在發(fā)展中頗受保利集團(tuán)扶持。而保利地產(chǎn)和保利置業(yè)在業(yè)務(wù)拓展區(qū)域有著諸多重合，且共用“保利”地產(chǎn)品牌，因此同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的隱患也由此埋下。

2007年，時(shí)任保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)的李彬海曾公開(kāi)表示，保利地產(chǎn)所進(jìn)入的區(qū)域，保利置業(yè)須讓路。事實(shí)證明，保利置業(yè)不但沒(méi)有讓路，反而以同樣的模式進(jìn)行擴(kuò)張。為此，保利集團(tuán)曾出面調(diào)解，雙方于2012年左右內(nèi)部簽署了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議，分區(qū)域而治。

如今，保利集團(tuán)也希望通過(guò)簽署同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議，讓保利物業(yè)與其他物業(yè)公司“劃江而治”。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，除保利物業(yè)外，保利集團(tuán)控制下實(shí)際從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的公司包括深圳市保利商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳保利商業(yè)物業(yè)” ）、上海保利物業(yè)酒店管理集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“上海保利物業(yè)”）、遵義久聯(lián)物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“遵義久聯(lián)物業(yè)”）、南昌保利物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南昌保利物業(yè)”）、廣州市保利世貿(mào)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利世貿(mào)物業(yè)”）、哈爾濱保利科技大廈有限公司（以下簡(jiǎn)稱“哈爾濱保利”）、湖北保利大酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱“湖北保利大酒店”）。

在上述公司中，深圳保利商業(yè)物業(yè)、上海保利物業(yè)、湖北保利大酒店系保利置業(yè)控制的公司，遵義久聯(lián)物業(yè)系貴州久聯(lián)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司控制的公司，為 2014 年保利集團(tuán)收購(gòu)久聯(lián)集團(tuán)時(shí)所產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)方。哈爾濱保利系保利南方集團(tuán)控制的公司。 而保利世貿(mào)物業(yè)、南昌保利物業(yè)則為保利地產(chǎn)控制的公司。

為避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，保利集團(tuán)承諾稱，遵義久聯(lián)物業(yè)、哈爾濱保利僅服務(wù)于現(xiàn)有簽約項(xiàng)目，目前及未來(lái)均不會(huì)進(jìn)行擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)；深圳市保利、上海保利物業(yè)、湖北保利大酒店未來(lái)不會(huì)直接或間接從事、參與或進(jìn)行與保利物業(yè)及其控股子公司的業(yè)務(wù)存在競(jìng)爭(zhēng)或可能構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的業(yè)務(wù)及活動(dòng)。

保利地產(chǎn)也承諾，保利世貿(mào)物業(yè)及南昌保利物業(yè)僅對(duì)目前簽約的物業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，目前及未來(lái)均不會(huì)對(duì)外進(jìn)行擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)。若上述公司將來(lái)有任何機(jī)會(huì)可從事、或入股任何可能會(huì)與保利物業(yè)及其控股子公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相類似的業(yè)務(wù)，本公司會(huì)將上述機(jī)會(huì)讓予保利物業(yè)或其控股子公司。

不過(guò)，一紙協(xié)議能否得到上述公司嚴(yán)格執(zhí)行仍有待觀察。此前保利地產(chǎn)與保利置業(yè)雖然簽署同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議，規(guī)定保利地產(chǎn)不得進(jìn)入深圳、蘇州、海南等市場(chǎng)，保利置業(yè)需撤出北京等市場(chǎng)。但保利置業(yè)2016年半年報(bào)顯示，公司擁有北京保利大廈75%權(quán)益，建筑面積達(dá)9.5萬(wàn)平方米。保利地產(chǎn)2016年半年報(bào)則顯示，公司在海南三亞擁有三個(gè)項(xiàng)目，?？趽碛袃蓚€(gè)項(xiàng)目。2016年12月14日，保利地產(chǎn)競(jìng)得深圳大鵬中心區(qū)G16506-0144地塊。

接下來(lái)，如何駕馭與兄弟物業(yè)公司之間的“同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”微妙關(guān)系，亦是對(duì)管理層的一大考驗(yàn)。

做大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

物業(yè)是個(gè)筐，很多東西都可以往里面裝。

“很多開(kāi)發(fā)商都在建立自己全新的物管平臺(tái)。借助于物管平臺(tái)，目前可以想到的有推介養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)金融等產(chǎn)品。如果平臺(tái)搭得更大，利用大數(shù)據(jù)還可以做更多的事情。”克而瑞分析師尹鵬表示。

而這恰恰是保利物業(yè)正在籌劃的一大動(dòng)作。保利地產(chǎn)總經(jīng)理劉平曾發(fā)表講話指出，社區(qū)消費(fèi)、社區(qū)金融的真正載體，房地產(chǎn)生態(tài)鏈的綜合運(yùn)營(yíng)和投資平臺(tái)是物業(yè)。

其中，社區(qū)養(yǎng)老被看做這條生態(tài)鏈上的重要一環(huán)。保利物業(yè)董事長(zhǎng)胡在新曾指出，“社區(qū)”將會(huì)成為未來(lái)“中國(guó)式養(yǎng)老”最重要的場(chǎng)景。“社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的天然延伸，物業(yè)管理企業(yè)來(lái)做社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，資源整合度高、可進(jìn)入性強(qiáng)、成本更低、客戶信任優(yōu)勢(shì)更為突出。”

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，保利物業(yè)為此還專門成立社區(qū)養(yǎng)老事業(yè)部，負(fù)責(zé)指導(dǎo)全國(guó)和院健康生活館的建設(shè)運(yùn)營(yíng)及養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)。不過(guò)，和物管一樣，由于國(guó)內(nèi)還沒(méi)有找到很好的盈利模式，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也被保利物業(yè)定義為微利甚至虧損行業(yè)。

其盈利路徑是：用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段，實(shí)現(xiàn)營(yíng)虧平衡，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。

“盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘。”同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉曾對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

萬(wàn)科總裁郁亮也表達(dá)過(guò)類似觀點(diǎn)：“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于看上去很美，執(zhí)行卻很難的階段，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有找到很好的盈利模式。我們鼓勵(lì)地方積極嘗試，但這需要很長(zhǎng)的路要走。”