南京出手限商辦，新招不狠卻讓房企很糾結(jié)！

每經(jīng)編輯 吳若凡    

3月10日晚，南京市規(guī)劃局、南京市國土資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布了一則《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類建筑項(xiàng)目管理的通知》，通知規(guī)定，“為防止商業(yè)辦公等非住宅類建筑變相建成公寓類建筑，商業(yè)辦公類非住宅類建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)。”

南京新規(guī)，細(xì)卻不狠

值得一提的是，此次南京《通知》的規(guī)范條款頗為細(xì)致，不僅劃分了分隔單元套內(nèi)的具體面積，還指導(dǎo)了設(shè)計(jì)規(guī)則，并細(xì)化了房企部分操作環(huán)節(jié)的要求。

《通知》厘清，商業(yè)辦公類非住宅類建筑，不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑，但不具居住功能的建筑不得按單元式或住宅套型設(shè)計(jì)，一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，而且除食堂外不得設(shè)置廚房、開水間或者飲水供應(yīng)點(diǎn)、衛(wèi)生間，此類配套應(yīng)當(dāng)集中設(shè)置。

另《通知》明確規(guī)定，辦公、工業(yè)、科技研發(fā)等建筑如確需設(shè)置帶獨(dú)立衛(wèi)生間的套間，其每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于150平方米，此類套間面積不得超過本層建筑面積的20%，且不得分割銷售。

“不得利用層高進(jìn)行潛伏設(shè)計(jì)”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》的這一句細(xì)節(jié)這基本卡住了非住建筑，上居住下辦公或分層改造辦公等情況的出現(xiàn)。

與此同時(shí)，商業(yè)辦公類非住宅類建筑，其室內(nèi)建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能，南京的“酒店式公寓”之路被堵截。

而且3月10日之前尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公等非住宅類建筑，都需要按照上述通知要求執(zhí)行。

這也意味著3月10日之后，南京或如同上海等早前出臺(tái)了類似政策的城市一樣，出現(xiàn)一輪“酒店式公寓”換牌改裝、部分未取證建筑滯工、部分項(xiàng)目被迫改建等情況。

不過也由于上述執(zhí)行范圍的限在“尚未取得建筑工程許可證”的相關(guān)建筑，南京或不會(huì)出現(xiàn)上海嚴(yán)格政令之后催生“退房潮”或“無法收房”的劇情。

但根據(jù)《通知》顯示，南京專門明確其后房企在操作中，“前應(yīng)向購房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認(rèn)購書和購房合同中與購房人明確約定”。

抑制酒店式公寓成“瘋”

上海之后，南京為何會(huì)出臺(tái)“限商”新政？

克而瑞南京負(fù)責(zé)人趙靜波表示，此前的南京限購催生了房價(jià)地價(jià)的快速上漲，“類住宅”則成為突破限購、分流需求的出口。開發(fā)商捆綁建設(shè)部分可銷售的“類住宅”（酒店式公寓和商住房等）回籠資金，已成普遍現(xiàn)象。

而值得注意的一個(gè)細(xì)節(jié)是，以2016年的情況看，三四季度是南京商業(yè)用地集中出讓的時(shí)節(jié)。南京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，去年南京出讓的84幅經(jīng)營性地塊，累計(jì)成交金額約合1629.74億元，而21幅商業(yè)和商辦混合用地就成交了約74億元，占到了總金額的5%。

“與此同時(shí)，去年因?yàn)槟暇┫拶彛玫竭@類商辦地塊的房企，有的會(huì)想一些辦法打擦邊球，拿到地再按商業(yè)報(bào)批，之后改造成酒店式公寓，按住宅銷售。”趙靜波表示，所以今年南京市面上將出現(xiàn)的酒店式公寓項(xiàng)目，比往年還要多。因而政府選擇在今年這個(gè)時(shí)候出臺(tái)相關(guān)新政，抑制亂象。

商改住項(xiàng)目去化難上加難

“其實(shí)即使政令不限，今年南京上市的很多公寓項(xiàng)目，如果不做創(chuàng)新，進(jìn)行一些改變戶型的話，也很難暢銷。”

在采訪中趙靜波指出，目前在南京，買這類項(xiàng)目的基本是投資客，很少有人買來自住，但因?yàn)橄拶徬拶J，南京市場的投資客絕對(duì)數(shù)量少了不少，這類產(chǎn)品的去化比較艱難。

而據(jù)金陵晚報(bào)報(bào)道，酒店式公寓在南京的銷售狀況并不良好，2015年在售的41家酒店式公寓，多個(gè)項(xiàng)目滯銷。2016年據(jù)澎拜報(bào)道，南京涵碧樓宣揚(yáng)售罄實(shí)則只銷售了3成。

實(shí)際上，2016年整個(gè)南京的商品房銷售面積僅同比增長1%，住宅銷售面積還同比下降了1.6%。南京同策咨詢機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理?xiàng)钿J就表示，南京40年辦公性質(zhì)的酒店式公寓去化難度較大。作為投資產(chǎn)品，貸款和利率要求高但投資回報(bào)率有限，轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)成本業(yè)高，在有大量小戶型住宅可選的前提下，自然銷售難度大。

“而且但伴隨著類住宅的大量鋪開，教育醫(yī)療等公共配套會(huì)承受更大壓力，生產(chǎn)和生活交叉長期還會(huì)造成城市功能和空間結(jié)構(gòu)的混亂，城市病積重難返，所以政府一定會(huì)限制，此類物業(yè)發(fā)展空間不大。”趙靜波也指出。