三亞加碼樓市調(diào)控：二套房商業(yè)貸首付最低五成 第三套及以上停貸

每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧

全國(guó)樓市調(diào)控仍在繼續(xù)，繼上周南昌出臺(tái)限購(gòu)措施后，三亞開(kāi)始對(duì)樓市調(diào)控，著力點(diǎn)在打擊炒房以及限貸落地。

3月12日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從三亞市政府網(wǎng)站獲悉，《三亞市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（下稱通知）正式出臺(tái)，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定、嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓以及差別化信貸政策。

更早前的3月3日，?？诔雠_(tái)期房不得進(jìn)行二手房交易等系列措施打擊炒房。隨著三亞的跟進(jìn)，當(dāng)下火爆的海南樓市進(jìn)入全面調(diào)控周期。

第三套及以上停貸

3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在作政府工作報(bào)告時(shí)提出，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

這一調(diào)控的主基調(diào)也被寫入了三亞市政府的調(diào)控措施，《通知》稱，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，調(diào)控目的在防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落。

《通知》規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)。開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)（銷）售許可時(shí)需嚴(yán)格按照國(guó)家發(fā)改委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》向住建部門報(bào)備商品房房源和價(jià)格，并嚴(yán)格按照“一房一價(jià)”進(jìn)行銷售。

跟?？谛陆雠_(tái)的條款類似，三亞也嚴(yán)格禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，住建部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。

三亞樓市的火爆得益于獨(dú)特的邏輯，外向型市場(chǎng)的特征明顯。《通知》明確要求認(rèn)真執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在本市購(gòu)買首套住房的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例按國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；購(gòu)買第2套住房的家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例不得低于50%；暫停向購(gòu)買第3套及以上住房的家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此政策分析認(rèn)為，通過(guò)對(duì)第二套住房的貸款首付比例約定，使得二套購(gòu)房的成本加大，使得購(gòu)房者的購(gòu)房約束增加，購(gòu)房方面也會(huì)更加理性。此類政策對(duì)于三亞當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的影響會(huì)更加明顯，因?yàn)橥鈦?lái)人口理論上只允許認(rèn)購(gòu)首套，本身和二套購(gòu)房的政策關(guān)系不大。

他同時(shí)提到三亞的一些未竣工的住房不允許轉(zhuǎn)讓是這次調(diào)控的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，堵住了一種普遍的炒房模式。過(guò)去有一些沒(méi)有購(gòu)房資格的人先認(rèn)購(gòu)但不過(guò)戶，而后又采取轉(zhuǎn)讓賺取差價(jià)。這次的調(diào)控管制有利于降低炒房的頻率。后續(xù)建議對(duì)于一些交付定金而不簽約等行為，加強(qiáng)監(jiān)管，杜絕私下轉(zhuǎn)讓房源情況出現(xiàn)。

防范炒房現(xiàn)象

3月10日，在央行關(guān)于金融改革的記者發(fā)布會(huì)上，在回應(yīng)“信貸與住房貸款問(wèn)題”時(shí)，央行行長(zhǎng)周小川表示，住房貸款還是會(huì)以相對(duì)快的速度發(fā)展，但根據(jù)調(diào)控，估計(jì)速度會(huì)適當(dāng)放緩。房地產(chǎn)信貸中個(gè)人貸款較快增長(zhǎng)有助于三四線城市降庫(kù)存，但也推高了一二線城市房?jī)r(jià)。

2016年2月23日，海南省出臺(tái)“兩個(gè)暫停”政策，對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批，全力去庫(kù)存。

海南省公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年全年，?？谑蟹课堇塾?jì)銷售面積432.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9%；三亞市房屋累計(jì)銷售面積151.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.7%。

在持續(xù)外來(lái)置業(yè)需求的推動(dòng)下，三亞、?？诘瘸鞘蟹?jī)r(jià)漲幅明顯，據(jù)記者了解，?？谟袠潜P半年價(jià)格翻倍，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70城市數(shù)據(jù)顯示，1月份漲幅最高的城市為三亞，環(huán)比漲幅1.7%。

2017年1月、2月，三亞樓市備案銷售情況延續(xù)了火熱態(tài)勢(shì)，環(huán)比歷年相同月份，均創(chuàng)下新高。其中1月份網(wǎng)簽備案4298套，同比上漲24.29%；2份網(wǎng)簽備案6865套，同比上漲173.17%。

?？谑腥嗣裾?月3日就出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，從嚴(yán)肅市場(chǎng)秩序、按照國(guó)家相關(guān)政策實(shí)行差別化的住房信貸管理；強(qiáng)化預(yù)售資金和二手房資金管理；期房不得進(jìn)行二手交易等多個(gè)環(huán)節(jié)為樓市降溫。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三亞此次出臺(tái)限貸等政策，也是為了防范近期三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)多的炒房現(xiàn)象。根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心的數(shù)據(jù)，三亞在今年1月份新建商品住宅的成交均價(jià)為23566元，而在去年全年為19169元，漲幅是比較大的。三亞此次政策也代表了目前全國(guó)市場(chǎng)的購(gòu)房政策繼續(xù)收緊的大趨勢(shì)。