投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市致房價上漲：幅度約10%左右

3月來，包括杭州、南昌、崇禮、北京等地都出臺了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容，其中北京出臺了自住房的補充政策，其他城市升級了限購調(diào)控。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資客在掃蕩一二線后，又開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市。即便在去庫存任務(wù)仍然很重的三四線城市，房價已開始上漲，幅度約10%左右。

“一二線城市樓市火爆，然后誘發(fā)三四線城市恐慌性購買，同時一二線限購限貸，也將擠出資金和需求向三四線城市涌入。”某大型房企一位項目經(jīng)理告訴記者，布局三四線城市的開發(fā)商原本在業(yè)界看來將滯銷，但去庫存的政策效果不錯，預(yù)計今年銷售額會大增。

去庫存加速

長三角熱點城市在調(diào)控后，投資客開始轉(zhuǎn)移到周邊的三四線城市。

據(jù)常州投資者告訴記者，上海南京無錫蘇州合肥的有錢人很多，房價幾萬都敢買，常州5000元/平米左右對他們來說很便宜，都是一人買幾套，不去住就等漲價賣。

“這段時間南京周邊三線城市常有中介到南京來拉人去看房，到鎮(zhèn)江，首付5萬能拿一套房。”據(jù)一位南京投資客告訴記者。

廣西柳州的一位購房者告訴記者，當(dāng)?shù)氐氖赘侗壤浅５?，杠桿很高，比如購買一套100萬的房子，首付20萬，購房者資金不足的，開發(fā)商先墊付16萬，年底還清就行，這就相當(dāng)于首付只要4萬，就可以買這100萬的房子，杠桿高，投資客買的多。

山東一位投資者也對記者說，他平常生活在臨沂市，但準(zhǔn)備去蒙陰縣投資一套房子，當(dāng)?shù)厍澳攴績r還只有四千多，現(xiàn)在漲到六千多了，股票不賺錢，貨幣貶值快，房子年年漲，不買房不知道投資什么。

隨著投資客的進(jìn)入，三四線城市去庫存的速度，超出預(yù)期。記者查詢湖南、江西、四川和廣東的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，去年除了幾個貧困市縣，其它去庫存的效果都很明顯。不過去庫存也存在分化，住宅去庫存速度，明顯高于商業(yè)用房。

2016年，廣東商品房待售面積總量有所下降，商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)去庫存分化明顯，其中住宅待售面積顯著減少，商業(yè)地產(chǎn)則明顯增加。全年全省商品房待售面積比上年減少135萬平方米以上，下降2.4個百分點。其中，商品住宅待售面積同比下降近12%，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房的待售面積則同比分別增長19.6%、10.9%和12.8%。

如三線城市粵西湛江，在政策寬松下，湛江新盤持續(xù)熱銷。截至2月底，湛江樓市總庫存量為28887套，其中住宅存量為16397套，而去年全年，湛江新建商品房網(wǎng)簽23259套，今年1月湛江商品房網(wǎng)簽2669套，其中住宅2447套，按此速度，去化周期不到1年。

除此之外，以湖南為例，有數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年末，湖南商品房待售面積2901.46萬平米，同比下降12.3%，比2015年末減少408.08萬平方米。

因為每個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費能力不同，湖南各市州房地產(chǎn)去化周期差異巨大。其中，去化周期最長的地區(qū)為湘西自治州，長達(dá)63個月，主要是商業(yè)用房銷售緩慢，住宅去化周期是23.9個月。湖南省各市大部分都是十多個月的庫存周期，超過20個月的只有張家界和湘西，但永州市只有2.4個月。

四川省住建廳廳長何健在兩會上表示，四川經(jīng)過去年一年的“去庫存”，全省房地產(chǎn)消化周期已經(jīng)由2015年末的12.4個月，下降到2016年末的8.7個月。

據(jù)何健介紹，主要通過鼓勵農(nóng)民購房、棚改貨幣化安置兩種方式推動商品房去庫存。2016年成都以外地區(qū)的新增購房者，50%為農(nóng)民，少數(shù)縣市的比例超過80%。

棚改已成為三四線城市去庫存的一條路徑。

以湘潭為例，2016年湘潭市城區(qū)征收國有土地上房屋簽約112萬平米，是上年的5倍；征收集體土地上房屋簽約111萬平米，是上年的3倍；2016年湘潭棚戶區(qū)改造所帶來的購房者比例超過了60%。今年仍有大量的棚改，帶來新的需求。

2016年湘潭新建商品房住宅累計銷售17450套，月均成交量達(dá)到近1500套，刷新了2010年湘潭樓市創(chuàng)下的16520套。今年1月份湘潭商品房住宅成交1260套，同比上漲超八成；2月份成交1500套，同比上漲超過110%，傳統(tǒng)銷售淡季意外豐收。

房價已先行上漲

一個奇怪的現(xiàn)象是，有的四線城市庫存周期仍然較長，價格卻已先行。

例如廣東省最落后、去庫存任務(wù)較慢的東翼、西翼和山區(qū)商品房均價分別增長8.3%、9.0%和4.3%，粵東西北地區(qū)中均價前三位分別是汕頭市(7904元/平方米)、湛江市(6056元/平方米)和潮州市(5479元/平方米).

比如湖南的張家界，商品房去庫存周期32.8個月，住宅也還有29.1個月，但新房價格已從去年8月的3500元/平米，12末就已漲到4200元/平米，上漲20%。據(jù)當(dāng)?shù)刭彿空叻Q，庫存還有24個月的湘潭房價，2016年房價漲幅也在12%-15%左右。

安徽蚌埠的一位投資客告訴記者，去年9月開始漲，到目前上漲10%左右。等著房價上漲30%就賣掉。

湖北襄陽的一個地產(chǎn)商告訴記者，當(dāng)?shù)胤績r去年就開始漲了，最好的位置漲幅大概在2000元/平米，新樓盤從8000多漲到一萬多，6000多的漲到8000多。

“這一波拆遷太厲害了，老城區(qū)幾乎要分批拆完，而且都是現(xiàn)金補償，這就給市場帶來一大批需求。”該地產(chǎn)商說，他去年也因為拆遷還租房住了一段時間，另外有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人，在市內(nèi)工作，會買在差一點的位置。

但實際上，很多城市房價去年國慶就在回升。在湘潭上班的彭小姐告訴記者，去年購房后，現(xiàn)在升值十多萬，這比他們兩人一年工資加起來還多。

據(jù)記者了解，原材料的漲價也是推手之一，水泥、鋼筋、磚頭的價格自去年第四季度到現(xiàn)在這段時間，都有不小幅度上漲。比如在廣東湛江，沙子去年11月2000元一車，現(xiàn)在2900元一車。上半年開發(fā)商還可以分?jǐn)偵蠞q的建筑材料成本，但下半年就不愿再分?jǐn)偅ú娜菨q價之后進(jìn)貨，所以房價也會相應(yīng)漲幾百塊一平米。

不過，政策寬松，一二線樓市火爆帶來的上漲預(yù)期，以及需求外溢，是三四線房價上漲的主要因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近開始逐漸出現(xiàn)調(diào)控政策，整體看，房地產(chǎn)市場在2016年9·30以來，一線和部分二線城市被基本抑制價格過快上漲，很多后起之秀開始面臨政策加碼風(fēng)險。目前看，這些政策對市場會有一定影響，預(yù)計環(huán)北京及部分熱點城市的調(diào)控政策可能繼續(xù)全面升級，這有助于三四線城市加速去庫存。