一位中介眼中的海南樓市：全款優(yōu)先選房 有樓盤價格半年翻倍

每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧

剛過去的春節(jié)，北方的霧霾和寒冷天氣驅(qū)趕著人流跨過瓊州海峽，去“天涯海角”呼吸新鮮的空氣。伴隨著人流南下的，是涌入海南樓市的購買力，這一過程仍在持續(xù)。

近日，海南房產(chǎn)經(jīng)紀人的朋友圈依然一片繁榮，傳遞著售樓現(xiàn)場的火爆。“某樓盤開盤價6999元／平方米，你不要，現(xiàn)在漲到17000元／平方米，半年時間，這就是海南房地產(chǎn)的火爆現(xiàn)狀。”一名李姓經(jīng)紀人發(fā)微信朋友圈表示。

全國熱點城市房價在調(diào)控重壓下放緩腳步，海南房價卻更上一層樓。隨著大量外省人口的養(yǎng)老置業(yè)、旅游置業(yè)需求流入，曾經(jīng)的海南樓市泡沫似乎已隨風而散。

全款優(yōu)先選房

過去的春節(jié)假期，深圳工作的小楊在三亞度過，他本來自東北。自從家里在三亞買了房，春節(jié)到海南過節(jié)已經(jīng)是固定動作，東北反而去的很少了。

東北人涌入海南置業(yè)已是司空見慣，小楊僅是這大規(guī)模季節(jié)性遷徙中一個縮影。北方嚴重的霧霾和寒冷的冬季，驅(qū)趕著龐大的人流越過瓊州海峽，奔向海南的碧海藍天。伴隨著滾滾的人流，洶涌的購買力隨機進入海南樓市。

根據(jù)?？诿捞m國際機場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年1月旅客吞吐量為222.30萬人；2016年12月為191.92萬人，10月為143.53萬人，9月為128.21萬人，呈現(xiàn)隨著溫度的降低以及春節(jié)假期到來，而人流增加的情況。

正是獨特的“躲霾”邏輯，海南樓市迎來持續(xù)的上漲行情，搶房傳聞屢見不鮮。近日?？谝幻钚辗慨a(chǎn)經(jīng)紀人發(fā)布的微信朋友圈顯示：“星華海岸城開盤價6999元/平方米，你不要，現(xiàn)在漲到17000元／平方米，半年時間，這就是海南房地產(chǎn)的火爆現(xiàn)狀。”

記者聯(lián)系為此樓盤拓客的海南房產(chǎn)經(jīng)紀人冼先生得知，樓盤在售均價在13000－16000元/平方米之間，去年9月份首次開盤起價為6999元／平方米，不足半年價格翻倍。

“現(xiàn)在售樓處都是外地人在看房，看兩三天就買了，稍遲疑好樓層就被搶了。”冼先生向記者表示，售樓處的通行做法是全款買房的優(yōu)先選房，按揭的選房次序排在后面。

在越來越多外省人口到海南購房的背景下，海南樓市成交逆勢上漲。根據(jù)統(tǒng)計顯示，去年12月，熱門旅游城市三亞，新房成交4624套，比2015年同期翻了一倍多，成交均價為20186元/平方米，繼2015年10月之后首次回升至2萬元/平方米的水平線，市中心普通高層住宅的單價已經(jīng)超過3萬元/平方米，最高的別墅項目開盤價甚至達到6萬元/每平方米。

繁榮背后供大于求

在很長的時間里，與海南樓市如影隨形的就是樓市泡沫。1988年，大量開發(fā)商以及資金擠入海南，房價暴漲，但因海南經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱無人接盤，導致泡沫破裂；2014年市場遇冷，海南樓市也曾大幅跳水。

2016年2月23日，海南省出臺“兩個暫停”政策，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批，以消化現(xiàn)有房源。

在不斷吸納外來購買力和控制土地供應的雙向著力下，海南的去庫存取得成效。2月15日，海南省政府發(fā)布《2016年?？?、三亞房地產(chǎn)價格走勢分析》，分析指出，2016年初海南省出臺“雙暫停”表明對去庫存的決心。經(jīng)過將近一年房地產(chǎn)市場“去庫存”調(diào)控，?？诤腿齺喩唐纷≌齑娉尚黠@，但壓力依然較大。

大力去庫存之下，截至2016年底，海南省商品住宅庫存比2015年底減少868萬平方米，去化期從45個月降到了23個月。但在業(yè)界人士看來，23個月的去化周期仍處于警戒線之上，供過于求仍然嚴重。

另一方面，海南省公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年?？谑幸约叭齺喪械姆课蒌N售面積大幅增長，網(wǎng)簽數(shù)量大幅增加。具體而言，2016年全年，?？谑蟹课堇塾嬩N售面積432.65萬平方米，同比增長15.9%；三亞市房屋累計銷售面積151.53萬平方米，同比增長35.7%。

從網(wǎng)簽量來看，2016年?？诤腿齺喌木W(wǎng)簽數(shù)量增加幅度較大，全年?？谑凶≌êＵ闲宰》浚┰季W(wǎng)簽共44234條，同比增長38.3%；三亞市住宅（含保障性住房）原始網(wǎng)簽共24424條，增長67.1%。

海南房地產(chǎn)酒店運營CEO萬志兵表示，海南的房地產(chǎn)主要用于滿足有特定消費功能的目標客戶，較小的島內(nèi)購房居住群體，以及龐大的島外來瓊養(yǎng)老、過冬、度假、投資等為目標的購房群體，是典型的外向型市場，全國獨有的自然資源為吸納購買力提供支撐。

不過，海南政協(xié)委員、海南省社會主義學院院長蒙曉靈公開表示，“兩個暫停”政策對房地產(chǎn)去庫存成效明顯，但供需不平衡，投資快于銷售的情況沒有根本改變。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從實際情況看，很多人到海南投資購房的初始動機是區(qū)域碧海藍天適合居住等需求，但后續(xù)發(fā)現(xiàn)很難轉(zhuǎn)手，這造成房產(chǎn)市場流通性較差。另外，眾多房企投資非理性狂熱，大規(guī)模土地出讓后，市場供應總體偏高。

2016年，在旺盛的市場需求刺激下，諸多地產(chǎn)巨頭紛紛加碼海南投資。截至目前，萬達、萬科、恒大、綠城、雅居樂、融創(chuàng)、中海等，排名前20的房企基本都布局了海南市場。

萬志兵認為，一波大型開發(fā)商進入海南進行片區(qū)和區(qū)域整體開發(fā)，開發(fā)和服務并重，再加上海南基礎(chǔ)設施的不斷成熟，未來的海南旅游業(yè)、服務業(yè)水平將明顯提升。從投資價值區(qū)域看，表現(xiàn)比較活躍的是澄邁、?？凇⑷f寧、博鰲等區(qū)域。