新城控股2016凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)64% 今年加碼商業(yè)平滑樓市風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

臨近3月，上市房企開(kāi)始密集披露年報(bào)。2月25日，新城控股發(fā)布2016年年度報(bào)告顯示，公司全年合同銷售金額650.60億（含合營(yíng)項(xiàng)目170.85億元），同比增長(zhǎng)103.76%，銷售面積575.00萬(wàn)平方米（含合營(yíng)項(xiàng)目101.00萬(wàn)平方米），同比增長(zhǎng)48.76%。

報(bào)告期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入279.69億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)30.19億元，分別比2015年增長(zhǎng)18.67%和64.42%。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，利潤(rùn)高于預(yù)期，主要得益于城市布局，去年長(zhǎng)三角增長(zhǎng)較好。但房地產(chǎn)利潤(rùn)水平持續(xù)下降，未來(lái)行業(yè)保持利潤(rùn)率仍有壓力。

凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)64%

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，已有91家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了2016年業(yè)績(jī)預(yù)告，

66家公司預(yù)喜?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，招商蛇口全年預(yù)計(jì)盈利在93億~98億；保利地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)124.14億元，同比增長(zhǎng)0.54%；綠地歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)78.4億，同比增長(zhǎng)13.9%；華夏幸福凈利潤(rùn)52億~56億，同比增長(zhǎng)40%~50%。萬(wàn)科、碧桂園等尚未公布業(yè)績(jī)預(yù)告。

綜合億翰智庫(kù)和WIND數(shù)據(jù)分析，根據(jù)去年中期100家上市房企的業(yè)績(jī)綜合來(lái)看，上市房企凈利潤(rùn)率平均在9.43%，平均毛利率則在27%左右。

2016年新城控股歸母凈利潤(rùn)30.19億元，增長(zhǎng)率64.42%，凈利潤(rùn)率10.8%，住宅銷售毛利率25.10%，綜合體銷售毛利率30.10%，物業(yè)出租及管理毛利率79.70%。在2016房地產(chǎn)銷售排行榜上位列15的新城控股，在利潤(rùn)榜上名次預(yù)計(jì)能保持二梯隊(duì)前列位置。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，新城控股去年利潤(rùn)成績(jī)不錯(cuò)，主要因?yàn)榫劢归L(zhǎng)三角發(fā)展，這一區(qū)域價(jià)量均好，公司成本控制較好，但費(fèi)用率控制不夠。另外，企業(yè)利潤(rùn)最大的壓力是行業(yè)利潤(rùn)的持續(xù)下滑，未來(lái)房地產(chǎn)利潤(rùn)會(huì)趨近社會(huì)平均利潤(rùn)率水平。

加碼商業(yè)調(diào)整布局

記者注意到，在新城控股的細(xì)化指標(biāo)中，商業(yè)特別是物業(yè)出租對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率表現(xiàn)增強(qiáng)。

據(jù)歐陽(yáng)捷介紹，目前新城控股在運(yùn)營(yíng)的11座吾悅廣場(chǎng)，有3家已進(jìn)入成熟期，余下的尚處于3年培育期內(nèi)。

一般而言，產(chǎn)生正毛利率、正現(xiàn)金流，則商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入大于支出，需要成熟的商業(yè)體。而目前新城控股僅有3家商場(chǎng)進(jìn)入成熟期，物業(yè)出租和管理毛利率達(dá)到79%，預(yù)測(cè)8家吾悅廣場(chǎng)均進(jìn)入正流量運(yùn)營(yíng)期，能催生更亮眼的利潤(rùn)指標(biāo)。公告顯示，2017年新城控股還將新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)11個(gè)。新城控股預(yù)計(jì)租金及商業(yè)管理費(fèi)收入將超過(guò)10億元，但3年期的運(yùn)營(yíng)成本也將攤薄整體利潤(rùn)。 

在業(yè)績(jī)報(bào)告中，新城控股特別強(qiáng)調(diào)，“持續(xù)以住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的模式運(yùn)營(yíng)”，而去年原萬(wàn)達(dá)商業(yè)副總裁陳德力入職新城控股任商業(yè)聯(lián)席總裁時(shí)，業(yè)界便推測(cè)此為新城控股加碼商業(yè)之舉。

新城控股電商負(fù)責(zé)人陳永康告訴記者，此后新城控股將商業(yè)開(kāi)發(fā)和商業(yè)管理兩個(gè)體系，統(tǒng)歸陳德力管理，而從拿地、開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、退出的全閉環(huán)系統(tǒng)由一總裁統(tǒng)一管理，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)操作上尚未有過(guò)先例。

去年，新城控股發(fā)行“東證資管-青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，作價(jià)10.5億將上海青浦吾悅廣場(chǎng)注入該資管計(jì)劃，形成國(guó)內(nèi)首個(gè)商業(yè)綜合體資產(chǎn)證券化。

值得注意的是，在銷售項(xiàng)上，新城控股的商業(yè)物業(yè)銷售額依然是住宅的一半，且二者業(yè)態(tài)比重為4：6，住宅仍是新城控股的最主要業(yè)務(wù)。

“畢竟在當(dāng)下的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，依然是有規(guī)模才有話語(yǔ)權(quán)，規(guī)模和利潤(rùn)的選擇題中，有時(shí)不得不優(yōu)先選擇規(guī)模。”歐陽(yáng)捷直言。

基于此，新城控股的策略是優(yōu)化布局。記者留意到，報(bào)告期末，新城控股共有59個(gè)子項(xiàng)目在建，在建面積為1307.36萬(wàn)平方米（含合營(yíng)項(xiàng)目）。全年新增土地儲(chǔ)備共40幅，總建筑面積1424.22萬(wàn)平方米，其中住宅地產(chǎn)新增1060.97萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)新增363.25萬(wàn)平方米。

從布局而言，新城控股在長(zhǎng)三角的布局項(xiàng)目占了該房企總體項(xiàng)目6成以上，同時(shí)住宅地產(chǎn)在環(huán)渤海、珠三角區(qū)域力求規(guī)?；_(kāi)發(fā)等。

“在調(diào)控手段下，地產(chǎn)整體上漲的空間已十分有限。”華泰證券房地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，全國(guó)性的房?jī)r(jià)因素使得2016年很多房企銷售額大幅增長(zhǎng)，結(jié)算毛利潤(rùn)率大幅提升，但行業(yè)凈利潤(rùn)率依然處于下滑趨勢(shì)，資源和規(guī)模將會(huì)是房企最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。