招商蛇口轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營 產(chǎn)融結(jié)合欲實(shí)現(xiàn)千億進(jìn)階

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 楊 軍    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 楊 軍

招商蛇口（001979，SZ）重組是央企改革的典型案例之一，自此其不再局限于傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是將自身定位為“中國領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商”。重組上市一周年后，招商蛇口距離銷售額千億元關(guān)口已是咫尺之遙。

近日，招商蛇口公告宣布2016年簽約銷售金額為739.34億元，同比增加30%，完成650億元銷售目標(biāo)的113.7%；此外，招商蛇口還宣布，公司預(yù)計(jì)2016年度歸屬于上市公司股東的凈利潤為93億~98億元，同比增長91.75%~102.06%。

招商蛇口方面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2017年公司的銷售額目標(biāo)是沖刺千億元關(guān)口，公司要保證30%以上的年復(fù)合增長率才能不掉隊(duì)，這個(gè)目標(biāo)相比2016年的銷售規(guī)模有近40%的增長，將力爭在2020年能夠躋身中國房企銷售規(guī)模TOP10。

●2017年沖刺千億銷售目標(biāo)

作為一家老牌央企，于1984年成立的招商地產(chǎn)，其業(yè)績?cè)诤荛L時(shí)間內(nèi)位于行業(yè)前列，但在2010年左右被恒大超越。2016年，恒大、萬科、碧桂園皆成3000億元銷售規(guī)模巨頭，招商蛇口的業(yè)績卻一直在千億門檻之外。

2015年底，招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)的重組誕生了嶄新的招商蛇口。整合上市后的招商蛇口以“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿(mào)區(qū)建設(shè)運(yùn)營”為核心，大力拓展特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及郵輪港區(qū)經(jīng)濟(jì)帶，致力于成為“中國卓越的城市綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商”。

根據(jù)招商蛇口方面的公告數(shù)據(jù)，其2016年實(shí)現(xiàn)銷售金額739.34億元，同比增加30%，完成650億元銷售目標(biāo)的113.7%；銷售面積為471.15萬平方米，同比增加32%，3年復(fù)合增長率近20%。在2016年房企銷售排行榜中千億房企數(shù)量達(dá)12家的背景下，千億的業(yè)績門檻離排在第14位的招商來說也已近在咫尺。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從招商蛇口方面了解，2017年，招商蛇口的銷售額目標(biāo)是沖刺千億臺(tái)階，公司將力爭在2020年能夠躋身中國房企銷售規(guī)模TOP10。這一目標(biāo)的達(dá)成將依賴于重組后形成的園區(qū)、社區(qū)與郵輪三大版塊的協(xié)同發(fā)力，但短期內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)依然至關(guān)重要。

從公開拿地的節(jié)奏來看，招商蛇口擴(kuò)充“糧倉”的動(dòng)作迅疾。在南京春節(jié)后首場土拍中，招商蛇口以總價(jià)98.1億元拿下中華門G98地塊。

根據(jù)申萬宏源的研報(bào)數(shù)據(jù)，招商蛇口在2016年拿地579萬平方米，平均樓面價(jià)為15491元／平方米，綜合權(quán)益比例為65%(截至11月)，新增土儲(chǔ)主要集中在深圳、上海、蘇州、南京、北京等一二線城市。

在業(yè)界看來，招商蛇口因前海土地確權(quán)而大幅擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，為招商蛇口未來發(fā)展社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)提供了土地儲(chǔ)備的支撐。2016年10月26日，招商蛇口實(shí)際控制人招商局集團(tuán)與深圳規(guī)土委、前海管理局就招商局集團(tuán)前海灣物流園區(qū)土地整備問題簽署框架協(xié)議書，公司與前海管理局按4∶6比例分享土地增值收益。

招商蛇口是建設(shè)開發(fā)前海蛇口自貿(mào)區(qū)的最大企業(yè)主體。在面積14.92平方公里的前海，招商局集團(tuán)獨(dú)擁3.9平方公里土地，其中有2.42平方公里直接歸屬于招商蛇口。招商蛇口與前海管理局合作開發(fā)前海土地，意味著招商局在前海的工業(yè)土地將實(shí)現(xiàn)“變性”。

招商蛇口在前海擁有的土地將逐步進(jìn)入紅利釋放期。申萬宏源的研報(bào)指出，此次前海土地確權(quán)將加快推進(jìn)前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)進(jìn)程，助力公司后續(xù)高效利用該片土地資源。

對(duì)于招商蛇口2017年的目標(biāo)，易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱發(fā)文表示，對(duì)招商蛇口重組上市作出盈利預(yù)測(cè)，2016年和2017年將分別實(shí)現(xiàn)凈利潤85.9億元和103億元。百億利潤勢(shì)必離不開超千億的銷售金額，2017年103億元的凈利潤承諾已基本讓招商蛇口今年的千億銷售業(yè)績板上釘釘，而且這千億業(yè)績的飛躍還是在蛇口并入的資源尚未充分整合的情況下就有可能實(shí)現(xiàn)。

●“去地產(chǎn)化”是未來發(fā)展方向

外界看來，在和蛇口工業(yè)區(qū)重組后，招商蛇口算是規(guī)模房企中資源最豐富的央企之一。

定位于“中國領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運(yùn)營服務(wù)商”，重組上市后的招商蛇口不再局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是明確園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營三大業(yè)務(wù)版圖，開創(chuàng)“前港、中區(qū)、后城”的城市運(yùn)營模式，以“產(chǎn)、網(wǎng)、融、城一體化”推動(dòng)城市升級(jí)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)打造智慧城市、智慧商圈、智慧園區(qū)、智慧社區(qū)的中長期戰(zhàn)略目標(biāo)。

“去地產(chǎn)化”和推進(jìn)產(chǎn)融結(jié)合的城市運(yùn)營，將是招商蛇口未來幾年的發(fā)展方向。根據(jù)招商蛇口方面的三到五年規(guī)劃，公司將把社區(qū)收入從85%左右降到60%，園區(qū)比重從目前的15%左右提升到30%~ 40%左右，郵輪產(chǎn)業(yè)將從輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，未來收入也將持續(xù)增長。

目前，招商蛇口已經(jīng)在國內(nèi)成功開發(fā)運(yùn)營了10個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運(yùn)營面積超500萬平方米，園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)涵蓋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、設(shè)計(jì)類、高科技產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、電子商務(wù)類等。

同時(shí)，依托母公司招商局的身后資源以及深圳濱海和港口條件，招商蛇口大力進(jìn)入郵輪產(chǎn)業(yè)。2016年以來，招商蛇口分別與多家世界級(jí)郵輪集團(tuán)達(dá)成合作意向或簽署合作協(xié)議。

深圳蛇口太子灣區(qū)域也于2016年5月獲批設(shè)立“中國郵輪旅游發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)”，填補(bǔ)了華南地區(qū)郵輪產(chǎn)業(yè)的空白。

2016年11月12日，太子灣郵輪母港在深圳蛇口開港，招商蛇口的郵輪業(yè)務(wù)正式落地，這也是招商蛇口首個(gè)全資擁有的郵輪母港項(xiàng)目。

不過，同任何新業(yè)務(wù)的培養(yǎng)一樣，招商蛇口想要園區(qū)、郵輪業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成均衡，完成全面的轉(zhuǎn)型尚需時(shí)日。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是招商蛇口的主要業(yè)績板塊。招商蛇口2016年半年報(bào)顯示，其社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營營業(yè)收入占總營業(yè)收入總額的79.9%。

招商蛇口方面向記者表示，經(jīng)過在產(chǎn)融結(jié)合方面的一些探索，公司認(rèn)為金融領(lǐng)域的發(fā)展必須要起到支持實(shí)業(yè)的作用，如何實(shí)現(xiàn)實(shí)業(yè)與金融深層次的融合，是最大的挑戰(zhàn)。公司正在推進(jìn)各大業(yè)務(wù)板塊之間與金融的協(xié)同，借助招商局集團(tuán)金融板塊的資源協(xié)同，招商蛇口在產(chǎn)融結(jié)合這條路上會(huì)有更快進(jìn)展。