上海一日賣三宗地攬金35億 中小房企成“主角”

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 隋丕寧

2月21日，上海推出金山區(qū)三宗住宅地塊，引近十家開發(fā)商參與競拍。最終，北京建工、華紡和成、上海建工成功拿地，總成交價35億元。

雖然三宗地塊最終成交，但拍賣過程卻冷熱不均。金山新城地塊溢價賣出，未來售價預估達3萬/平方米，遠超當前周邊房價。另外兩宗地塊則以底價成交。

業(yè)內人士認為，金山新城作為金山發(fā)展核心區(qū)域，未來房價有看漲趨勢。就目前上海土地市場整體情況而言，尚且穩(wěn)定。

金山三地出讓 成交價35億

2月21日，上海土地市場又推新地塊，金山一口氣推出三宗住宅用地，受到光明地產、北京建工、同潤地產、合生地產、中房、華潤置地、碧桂園、華紡和成等多家房企的“圍攻”。最終，金山區(qū)金山新城JSC10502單元E22-02地塊，由北京建工以14.4億元競得，溢價率18.65%，成交樓板價11627元/平方米，可售價樓板價近2萬/平方米。

值得一提的是，該地塊出讓條件規(guī)定競得方除需安排5%保障房（無償移交政府）外，還需配建45%安置房（政府按9000元/平方米回購），這意味著地上建筑面積近12.4萬平方米的地塊，只有不超過一半的面積為打造可售商品住房，而且地下車庫還需要另外補地價。

有業(yè)內分析人士評測認為，考慮以上因素，再加上建安成本和稅收費用等支出，項目未來可售部分樓板價較名義樓板價會更高，估計可達到3萬/平方米。

金山區(qū)金山工業(yè)區(qū)JSS3-0402單元11-01地塊則由華紡和成拿下，以8.3億元底價成交，折合樓板價約9500元/平方米。

與該兩宗地塊距離較遠的金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)JSFJ0101單元04-05、04-07地塊，則被上海建工以12.24億元競得，同樣是底價成交，樓板價約9800元/平方米。

該地塊同樣需安排5%的保障房無償移交政府，另需配建的安置房比例則為25%，由政府按指定價回購，這意味著該地塊可售商品住房部分不超過70%，地下車庫同樣需要另外補地價，項目未來房價預計也逼近2萬/平方米的水平。

土地冷熱不均 金山新城看漲

從今日土地拍賣熱度來看，參與開發(fā)商不少，但爭奪有限，其中兩宗以底價成交。

中原地產分析師盧文曦認為，三宗地塊吸引了7家開發(fā)商關注，這個數量對今年來說還是不少的，面積不大、總價不高是引起關注的一方面原因。另外，這幾宗地塊沒有提到15%的自持，不過設置了25%-45%的安置房比例要求，利潤相對被削弱，但相比規(guī)定自持，對于開發(fā)而言還是有利的。

就成交價而言，上述地塊實際樓板價均已近2萬元/平方米，已經高處了周邊新房的價格水平。

“依然是有面粉貴于面包的狀態(tài)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進直言。

不過，這并不表示超高溢價會是今年土地市場的常態(tài)。因為就高溢價的金山新城地塊分析，地塊資質對價格有一定支撐力。

北京建工獲取的這宗地塊位于金山新城內，按照《上海市城市總體規(guī)劃(2016-2040)》草案，金山新城濱海地區(qū)被視為未來金山的核心發(fā)展區(qū)，規(guī)劃優(yōu)于金山工業(yè)區(qū)和楓涇特色小鎮(zhèn)，且交通配套金山衛(wèi)火車站平日每天安排17趟上海南站直達列車，全程耗時僅32分鐘。

目前萬達、上實等房企已陸續(xù)在金山新城布局。人口支撐對未來金山新城的房地產市場，以及房價走勢有著重要影響。

資深房地產專家薛建雄認為，金山新城的樓市發(fā)展趨勢良好，特別是城中心區(qū)域，開發(fā)已近十年，未來可能將進入豪宅化階段，其他區(qū)域則還處在改善階段。