上海一日賣三宗地?cái)埥?5億 中小房企成“主角”

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 隋丕寧

2月21日，上海推出金山區(qū)三宗住宅地塊，引近十家開發(fā)商參與競(jìng)拍。最終，北京建工、華紡和成、上海建工成功拿地，總成交價(jià)35億元。

雖然三宗地塊最終成交，但拍賣過(guò)程卻冷熱不均。金山新城地塊溢價(jià)賣出，未來(lái)售價(jià)預(yù)估達(dá)3萬(wàn)/平方米，遠(yuǎn)超當(dāng)前周邊房?jī)r(jià)。另外兩宗地塊則以底價(jià)成交。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金山新城作為金山發(fā)展核心區(qū)域，未來(lái)房?jī)r(jià)有看漲趨勢(shì)。就目前上海土地市場(chǎng)整體情況而言，尚且穩(wěn)定。

金山三地出讓 成交價(jià)35億

2月21日，上海土地市場(chǎng)又推新地塊，金山一口氣推出三宗住宅用地，受到光明地產(chǎn)、北京建工、同潤(rùn)地產(chǎn)、合生地產(chǎn)、中房、華潤(rùn)置地、碧桂園、華紡和成等多家房企的“圍攻”。最終，金山區(qū)金山新城JSC10502單元E22-02地塊，由北京建工以14.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率18.65%，成交樓板價(jià)11627元/平方米，可售價(jià)樓板價(jià)近2萬(wàn)/平方米。

值得一提的是，該地塊出讓條件規(guī)定競(jìng)得方除需安排5%保障房（無(wú)償移交政府）外，還需配建45%安置房（政府按9000元/平方米回購(gòu)），這意味著地上建筑面積近12.4萬(wàn)平方米的地塊，只有不超過(guò)一半的面積為打造可售商品住房，而且地下車庫(kù)還需要另外補(bǔ)地價(jià)。

有業(yè)內(nèi)分析人士評(píng)測(cè)認(rèn)為，考慮以上因素，再加上建安成本和稅收費(fèi)用等支出，項(xiàng)目未來(lái)可售部分樓板價(jià)較名義樓板價(jià)會(huì)更高，估計(jì)可達(dá)到3萬(wàn)/平方米。

金山區(qū)金山工業(yè)區(qū)JSS3-0402單元11-01地塊則由華紡和成拿下，以8.3億元底價(jià)成交，折合樓板價(jià)約9500元/平方米。

與該兩宗地塊距離較遠(yuǎn)的金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)JSFJ0101單元04-05、04-07地塊，則被上海建工以12.24億元競(jìng)得，同樣是底價(jià)成交，樓板價(jià)約9800元/平方米。

該地塊同樣需安排5%的保障房無(wú)償移交政府，另需配建的安置房比例則為25%，由政府按指定價(jià)回購(gòu)，這意味著該地塊可售商品住房部分不超過(guò)70%，地下車庫(kù)同樣需要另外補(bǔ)地價(jià)，項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也逼近2萬(wàn)/平方米的水平。

土地冷熱不均 金山新城看漲

從今日土地拍賣熱度來(lái)看，參與開發(fā)商不少，但爭(zhēng)奪有限，其中兩宗以底價(jià)成交。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，三宗地塊吸引了7家開發(fā)商關(guān)注，這個(gè)數(shù)量對(duì)今年來(lái)說(shuō)還是不少的，面積不大、總價(jià)不高是引起關(guān)注的一方面原因。另外，這幾宗地塊沒(méi)有提到15%的自持，不過(guò)設(shè)置了25%-45%的安置房比例要求，利潤(rùn)相對(duì)被削弱，但相比規(guī)定自持，對(duì)于開發(fā)而言還是有利的。

就成交價(jià)而言，上述地塊實(shí)際樓板價(jià)均已近2萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)高處了周邊新房的價(jià)格水平。

“依然是有面粉貴于面包的狀態(tài)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言。

不過(guò)，這并不表示超高溢價(jià)會(huì)是今年土地市場(chǎng)的常態(tài)。因?yàn)榫透咭鐑r(jià)的金山新城地塊分析，地塊資質(zhì)對(duì)價(jià)格有一定支撐力。

北京建工獲取的這宗地塊位于金山新城內(nèi)，按照《上海市城市總體規(guī)劃(2016-2040)》草案，金山新城濱海地區(qū)被視為未來(lái)金山的核心發(fā)展區(qū)，規(guī)劃優(yōu)于金山工業(yè)區(qū)和楓涇特色小鎮(zhèn)，且交通配套金山衛(wèi)火車站平日每天安排17趟上海南站直達(dá)列車，全程耗時(shí)僅32分鐘。

目前萬(wàn)達(dá)、上實(shí)等房企已陸續(xù)在金山新城布局。人口支撐對(duì)未來(lái)金山新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及房?jī)r(jià)走勢(shì)有著重要影響。

資深房地產(chǎn)專家薛建雄認(rèn)為，金山新城的樓市發(fā)展趨勢(shì)良好，特別是城中心區(qū)域，開發(fā)已近十年，未來(lái)可能將進(jìn)入豪宅化階段，其他區(qū)域則還處在改善階段。