熱炒之后 澳大利亞和加拿大樓市迎“煎熬時(shí)期”

吳家明

一直以來(lái)，澳大利亞、加拿大樓市備受中國(guó)買家青睞，這些地方的樓市雖然還沒(méi)有出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，但似乎也在經(jīng)歷“煎熬時(shí)期”。

過(guò)去，不斷走高的房?jī)r(jià)一直是澳大利亞政府頭疼的問(wèn)題，迫使監(jiān)管機(jī)構(gòu)敦促銀行嚴(yán)格貸款標(biāo)準(zhǔn)，并就房?jī)r(jià)下跌的可能性發(fā)出警告。澳大利亞政府最近再次下令拍賣外國(guó)投資者在當(dāng)?shù)胤欠ㄙ?gòu)買的多處房屋，以回應(yīng)民眾對(duì)于外國(guó)買家推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的不滿。根據(jù)房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)CoreLogic發(fā)布的數(shù)據(jù)，澳大利亞2016年全國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅為10.9%，創(chuàng)下2009年以來(lái)的最大漲幅。

然而，當(dāng)?shù)貥鞘?ldquo;降溫”說(shuō)來(lái)就來(lái)，又引起了一些投資者的擔(dān)憂。

據(jù)海外媒體報(bào)道，CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，隨著買家漸漸離去，賣家也開(kāi)始逐漸退場(chǎng)，今年1月悉尼掛牌出售的房屋數(shù)量也較上年同期減少了25%。一些受托出售悉尼當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的拍賣商因?yàn)檫B一個(gè)競(jìng)購(gòu)者都沒(méi)有，只好收起了木槌。Apt Capital策略師Amy Reynolds表示，利率上升和外國(guó)投資者減少是促使未來(lái)澳大利亞房?jī)r(jià)下跌最可能的誘因。

也有分析人士表示，澳大利亞政府加強(qiáng)對(duì)外國(guó)人貸款的限制后，外國(guó)特別是中國(guó)買家數(shù)量大減成為一大隱憂。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)數(shù)量驟增和新的在線經(jīng)紀(jì)商到來(lái)，也被視為市場(chǎng)過(guò)熱的反向信號(hào)。

此外，CoreLogic研究部主管蒂姆表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“雙軌”表現(xiàn)在墨爾本尤為明顯，即當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)在去年上漲了15.1%，但酒店式公寓的價(jià)格僅上漲了1.7%，公寓供過(guò)于求的現(xiàn)象削弱了買方的信心。摩根士丹利預(yù)計(jì)，到2018年澳大利亞可能會(huì)有10萬(wàn)套公寓未售，各大銀行對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款時(shí)也變得更加謹(jǐn)慎。

然而，澳大利亞房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)下跌。在澳大利亞最大的八個(gè)城市，1月房屋成交量有所下降，但房?jī)r(jià)還是同比上漲0.7%。美銀美林的經(jīng)濟(jì)學(xué)家Saul Eslake表示，在沒(méi)有大批外資外流和意外加息的情況下，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)還是會(huì)小幅上漲，而利率預(yù)計(jì)將維持于低水平以支持需求，但銀行的住房貸款按揭利率已開(kāi)始上升，更高的抵押貸款利率可能抑制人們的住房需求。

近年來(lái)，加拿大溫哥華和多倫多的房?jī)r(jià)一直持續(xù)攀升，令當(dāng)?shù)厝藫?dān)心不已。對(duì)此，加拿大政府可謂多管齊下，加拿大不列顛哥倫比亞省政府去年宣布在溫哥華市買房的外國(guó)人必須額外繳納15%的房產(chǎn)過(guò)戶稅，以遏制飛漲的房?jī)r(jià)。此外，政府還將批準(zhǔn)溫哥華每年向一些無(wú)人居住的住宅收取空置稅，此舉意在提高那些不經(jīng)常在溫哥華居住但卻持有房產(chǎn)人士的房屋持有成本，將更多空置房屋推向租賃市場(chǎng)。

最近，加拿大樓市卻呈現(xiàn)“冰火兩重天”的態(tài)勢(shì)。 盡管溫哥華房?jī)r(jià)仍處于上漲勢(shì)頭，但卻似乎“有價(jià)無(wú)市”，1月房屋成交量已暴跌40%，已連續(xù)第七個(gè)月下降。相比之下，多倫多樓市則十分火熱，1月房?jī)r(jià)飆升了22%，房屋成交量同比上漲了11.8%。

“相比2016年，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為冷清。”溫哥華房產(chǎn)局主席Dan Morrison表示，今年房屋買賣雙方更不愿意參與交易。不過(guò)，多倫多房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1月多倫多所有主要類型的房屋均價(jià)同比漲幅均達(dá)到兩位數(shù)，比如，獨(dú)棟住宅均價(jià)上漲了26.8%至134萬(wàn)加元。此外，有效掛牌的數(shù)量是去年同期的一半，掛牌的平均時(shí)間從去年的29天降至19天。多倫多房產(chǎn)局主席Larry Cerqua預(yù)計(jì)，2017年市場(chǎng)對(duì)房屋需求仍保持強(qiáng)勁，但由于庫(kù)存很少，潛在買方可能難以找到符合需求的房子。