國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金設(shè)立 欲填補(bǔ)國內(nèi)投資品種“斷裂帶”

臨近春節(jié)，江蘇銀行與高和資本宣布，共同發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首支商業(yè)地產(chǎn)ABS基金，規(guī)模達(dá)200億元。高和執(zhí)行合伙人蘇鑫表示，該基金將專注于盤活商業(yè)地產(chǎn)，以在公開市場(chǎng)發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為主要投資標(biāo)的，致力于商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品價(jià)值發(fā)掘和市場(chǎng)流動(dòng)性激活。

對(duì)此，上交所資產(chǎn)證券化負(fù)責(zé)人賀銳驍指出，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的價(jià)值判斷能力和商業(yè)銀行等專業(yè)資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力結(jié)合，通過投資端的引導(dǎo)有助引導(dǎo)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)形成更好的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制，提升二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，專業(yè)的ABS基金參與將有助于形成市場(chǎng)定價(jià)的風(fēng)向標(biāo)?！　?/p>

盤活存量資產(chǎn)

數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳甲級(jí)寫字樓面積高達(dá)2500萬平方米，價(jià)值1萬億元以上，再加上低等級(jí)的辦公樓、商業(yè)物業(yè)、酒店等，一線城市商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)該在3萬億元以上。“然而從現(xiàn)狀來看，商業(yè)地產(chǎn)融資和流動(dòng)性的工具非常有限，中國商業(yè)物業(yè)融資絕大多數(shù)是商業(yè)銀行貸款，少數(shù)通過信托、保險(xiǎn)、資管提供融資，而且成本往往在5%到15%之間，融資效率低，且不能很好德支持商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

反觀成熟市場(chǎng)，以美國為例，商業(yè)地產(chǎn)主要通過REITs、CMBS等方式進(jìn)行融資，其中美國CMBS占?xì)v年融資市場(chǎng)份額的30%-50%之間，而且成本僅為3.5%-6%。江蘇銀行投行資產(chǎn)管理總部總經(jīng)理高增銀認(rèn)為，隨著國內(nèi)資本市場(chǎng)的不斷發(fā)展，直接融資逐漸成為未來發(fā)展的方向，中國CMBS和REITs市場(chǎng)有著十萬億級(jí)的市場(chǎng)潛力，將成為推動(dòng)商業(yè)物業(yè)優(yōu)化的重要金融力量。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠表示，商業(yè)物業(yè)從其本質(zhì)來講是重要的實(shí)業(yè)品類，是服務(wù)業(yè)，和其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)一樣，需要?jiǎng)?chuàng)新金融的支持。去年10月份《國務(wù)院關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見》已經(jīng)提出“積極開展以商業(yè)物業(yè)等為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)”。資產(chǎn)證券化一方面可以降低商業(yè)物業(yè)的融資成本，另一方面由于將債務(wù)直接對(duì)應(yīng)于資產(chǎn)，可以有效降低和控制杠桿率。

專業(yè)機(jī)構(gòu)操盤

據(jù)記者了解，近幾年國內(nèi)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開展得如火如荼，江蘇銀行在發(fā)行信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的同時(shí)也通過各類資產(chǎn)證券化創(chuàng)新產(chǎn)品幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道。僅2016年，江蘇銀行便主導(dǎo)并完成多個(gè)全國首單項(xiàng)目，包括全國首單票據(jù)收益權(quán)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目、全國首單不良資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、全國首單境外上市企業(yè)供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化項(xiàng)目等，同時(shí)在消費(fèi)金融、應(yīng)收賬款、收費(fèi)收益權(quán)、信托受益權(quán)證券化等領(lǐng)域均有成功案例，初步形成了一定的市場(chǎng)影響力。

江蘇銀行總行運(yùn)營總監(jiān)趙輝表示，近兩年來伴隨著商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的蓬勃興起，銀行也在積極投身參與這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，在這個(gè)過程中深切感受到，僅憑單打獨(dú)斗是不行的。

而作為中國商業(yè)地產(chǎn)基金的領(lǐng)跑者，高和資本自2009年成立以來，已經(jīng)在北京、上海核心區(qū)域投資商業(yè)物業(yè)總額超過270億元。除在并購領(lǐng)域，高和資本還關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)融資創(chuàng)新，推動(dòng)了CMBS在國內(nèi)的落地。

據(jù)悉，在未來投資選擇上，新成立的基金將重點(diǎn)關(guān)注兩類產(chǎn)品，一是在滬深交易所、銀行間市場(chǎng)等公開市場(chǎng)發(fā)行的高評(píng)級(jí)的優(yōu)先級(jí)ABS產(chǎn)品，以流動(dòng)性支持、持有并交易的模式參與其中；另一類是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)證券化項(xiàng)目的中間級(jí)、次優(yōu)級(jí)產(chǎn)品，以商業(yè)物業(yè)的盈利能力和成長空間為判斷依據(jù)，發(fā)掘投資價(jià)值。

填補(bǔ)投資品種“斷裂帶”

高和資本合伙人周以升表示，國內(nèi)蔓延的資產(chǎn)荒，實(shí)質(zhì)上是中等風(fēng)險(xiǎn)中等收益產(chǎn)品的稀缺，在低風(fēng)險(xiǎn)-低收益與高風(fēng)險(xiǎn)-高收益的投資品種之間，存在著一個(gè)投資品種的“斷裂帶”。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)物業(yè)的證券化，包括CMBS，REITs等將形成中等收益中等風(fēng)險(xiǎn)的收益品種。而中國資產(chǎn)荒背后的原因是“能力荒”——體現(xiàn)金融創(chuàng)新和資產(chǎn)管理能力的瓶頸，是“觀念荒”——對(duì)主體和剛性兌付的過度依賴。國內(nèi)資產(chǎn)證券化的發(fā)展需要回歸資產(chǎn)本身，逐步脫離對(duì)主體增信的依賴，回歸資產(chǎn)判斷能力和資產(chǎn)管理能力上。

證監(jiān)會(huì)公司債券部閆云松則表示，下一步資產(chǎn)證券化工作將繼續(xù)堅(jiān)持以“破產(chǎn)隔離、真實(shí)出售”原則，有序推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)等類型的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，將降低企業(yè)杠桿、盤活存量資產(chǎn)、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為未來資產(chǎn)證券化的基本目標(biāo)。證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)關(guān)注杠桿率及各項(xiàng)操作風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)中介機(jī)構(gòu)盡職履責(zé)的檢查與監(jiān)督，推動(dòng)行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。閆云松同時(shí)指出，專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)ABS投資基金，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展有重大意義，有助于引導(dǎo)市場(chǎng)形成對(duì)該類資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)判斷標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，并提升行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)。