多地樓市調(diào)控升級 熱點區(qū)域成交大幅降溫

近期房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)收緊。隨著濟(jì)南、重慶、深圳等城市調(diào)控升級，部分區(qū)域有望迎來房價拐點。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比持平，二三線城市漲幅回落。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，樓市或進(jìn)入下行周期，未來成交量下降成大概率事件。

各地調(diào)控不斷升級

深圳市規(guī)劃國土委日前在關(guān)于《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價格管理操作細(xì)則》中明確指出，擬申請預(yù)售項目屬首次申請預(yù)售的，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格。

針對部分樓盤捂盤惜售、擅自漲價，重慶市國土房管局日前下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主城區(qū)商品房項目預(yù)售方案管理的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價格申報、申報價格審查和價格變更備案規(guī)定。

在調(diào)控不斷升級的影響下，各地樓市出現(xiàn)一定程度回調(diào)。從去年12月的情況看，15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來，政策效果明顯，房價趨穩(wěn)回落。其中，12個城市12月份新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；兩個城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.7%，但已連續(xù)三個月漲幅回落。

今年1月份北京樓市明顯降溫。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計，1月上半月，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為6050套，環(huán)比2016年12月下半月下降35.5%；與2016年12月上半月相比下降30.7%；與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。上半月北京二手住宅交易環(huán)比、同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，與2016年1月上半月超過1萬套的交易量相比，2017年1月上半月6000余套的交易量明顯偏低，去年的高熱度已然不再。2017年北京二手住宅市場可以說是開門遇冷，在目前從緊的樓市政策下，交易量回落將持續(xù)。

胡景暉認(rèn)為，由于信貸收緊，二套及非普通住宅商業(yè)貸款首付比例大幅提高，北京二手市場急速剎車，交易量迅速下滑。市場心態(tài)從恐慌逐漸變?yōu)槔潇o，購房者從著急入市逐漸轉(zhuǎn)為觀望等待。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了2017年樓市政策基調(diào)。在此背景下，2017年樓市政策不可能松動，且有進(jìn)一步加碼的可能性。市場預(yù)期將進(jìn)一步走低，交易量也將進(jìn)一步下滑。

日前中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示，北京房價近5年總體上漲188.46%。

房價上漲存多方面原因，調(diào)控需從供需兩端同時入手。此前國土部表示，要根據(jù)供需形勢因城因地施策，對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)。北京市副市長陳剛稱，北京目前于樓市調(diào)控政策方面不會加碼，會根據(jù)房地產(chǎn)市場運作情況微調(diào)政策。今年北京市樓市調(diào)控目標(biāo)是保持平穩(wěn)健康發(fā)展，價格環(huán)比不增長。

國家統(tǒng)計局局長寧吉喆此前表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控要看兩方面，一方面要對房價過快上漲、房地產(chǎn)炒作堅決控制；另一方面，也要關(guān)注房地產(chǎn)分化現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)調(diào)控不僅是在城市間不能一刀切，甚至在同一個城市也要針對不同的區(qū)做出規(guī)劃。

今年樓市告別高增長

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%，增速比1-11月份回落1.8個百分點。2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%，增速比1-11月份提高0.4個百分點。

對于2017年的狀況，克爾瑞研究中心研究員楊科偉表示，預(yù)計商品房銷售面積高位滑落，總體保持在13億平方米水平，增速將由正轉(zhuǎn)負(fù)。對銷售貢獻(xiàn)最大的一線和熱點二三線城市遭受供應(yīng)不足以及政策調(diào)控的“雙面夾擊”；此外，就需求端來說，2016年銷售創(chuàng)下歷史新高，存在大量需求提前釋放和過度透支；政策面將是去庫存與調(diào)控并存，因此總量會維持相對高位。就當(dāng)前情況而言，熱點城市房價增速確有降溫之勢，但大跌幾無可能，2017年成交金額以穩(wěn)為主。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2017年一二線熱點城市成交量將受政策限制而出現(xiàn)同比大幅回落，三四線城市雖然有去庫存政策利好，但市場基本面難以支撐高增長，銷量同樣將出現(xiàn)回落。整體來看，全國住宅成交量將恢復(fù)到2015年水平。由于庫存仍在高位，新開工預(yù)計也將出現(xiàn)負(fù)增長。全國樓市告別高增長，回到相對平穩(wěn)水平。

摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌預(yù)計，2017年房地產(chǎn)市場將溫和調(diào)整，投資增速可能會從2016年的6.6%下降至1%，區(qū)域分化或繼續(xù)。

民生證券高級宏觀研究員朱振鑫表示，房地產(chǎn)投資下滑有一定時滯，需求仍對生產(chǎn)有所支撐。調(diào)控前，房價高速增長導(dǎo)致的房地產(chǎn)銷售回升帶動地產(chǎn)投資回升。調(diào)控后，銷售已率先下滑，但銷售到投資有一定的傳導(dǎo)時滯，房地產(chǎn)開發(fā)商會降低新房價格以穩(wěn)定銷售回款維持現(xiàn)金流，地方政府也會適度擴(kuò)大土地供應(yīng)以彌補地價下降的影響。雖然地產(chǎn)銷售已現(xiàn)回落，但投資傳導(dǎo)的時滯使得房地產(chǎn)投資下滑并不會立竿見影。