政策持續(xù)發(fā)力 多數(shù)熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率明顯降低

隨著各地調(diào)控政策密集發(fā)力，土地市場(chǎng)在2016年底進(jìn)入降溫通道。中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)冷清，單宗成交總價(jià)10億元以上地塊合計(jì)為20宗，總價(jià)超過(guò)5億元的地塊只有35宗；在地塊總價(jià)超過(guò)10億的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的只有5宗，大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。

“相比2016年市場(chǎng)表現(xiàn)，整體土地市場(chǎng)在政策的抑制下，溢價(jià)率已經(jīng)明顯下調(diào)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，土地出讓市場(chǎng)相關(guān)約束與限制條件越來(lái)越多，是導(dǎo)致土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)降溫的主要原因。“北京、深圳成交的數(shù)宗地塊，全部要求限價(jià)或持有出租住宅用地，大部分城市為了避免‘地王’都加大了限制條件。”他說(shuō)。

2016年下半年以來(lái)，多個(gè)主管部門就房企拿地資金出臺(tái)了“去杠桿”措施，收緊了銀行理財(cái)資金、信托及發(fā)債等融資渠道。不過(guò)，目前在房企拿地過(guò)程中，還存在監(jiān)管外的一些融資“創(chuàng)新”方式，專門為開(kāi)發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，地方政府目前對(duì)房企加杠桿拿地現(xiàn)象仍存在監(jiān)管盲區(qū)，從目前各個(gè)省市出臺(tái)的“控制高價(jià)地”的措施來(lái)看，主要還是集中在提高首付款與保證金比例，但是一些“創(chuàng)新”融資渠道依然可以使房企繞過(guò)最低首付比例的限制，弱化政策效果。

中國(guó)指數(shù)研究院方面分析認(rèn)為，2016年熱點(diǎn)城市堅(jiān)持“分類調(diào)控、因城施策”，相繼提出增大土地供應(yīng)、限購(gòu)限貸等新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨于穩(wěn)定，土地市場(chǎng)非理性行為明顯減少。2017年，落實(shí)調(diào)控、確保平穩(wěn)將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，增供宅地與調(diào)控仍為重點(diǎn)城市關(guān)注重點(diǎn)，部分需求或?qū)⑼庖缰林苓叧鞘校涣硪环矫?，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將持續(xù)，三四線城市仍需去庫(kù)存。

2016年下半年以來(lái)，重點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，部分房地產(chǎn)市場(chǎng)走向過(guò)熱的城市正在逐步趨于穩(wěn)定。中指院預(yù)計(jì)，2017年各熱點(diǎn)城市將繼續(xù)執(zhí)行已出臺(tái)的限貸、限購(gòu)、土地相關(guān)措施，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，打擊非理性投機(jī)行為。

張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，2017年開(kāi)始，各地樓市政策依然持續(xù)收緊，特別是針對(duì)土地出讓的各種約束面臨全線收緊的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2017年整體土地市場(chǎng)將比2016年下半年進(jìn)一步降溫。