土地市場(chǎng)強(qiáng)力降溫 今年“地王”料難現(xiàn)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，去年四季度以來多地出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新政顯示了“防‘地王’”和“控地價(jià)”的政策取向，2017年“地王”現(xiàn)象將受到遏制。受“地王”數(shù)量減少和房企加速跑量的影響，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲將受到遏制。

溢價(jià)率或保持低位

克爾瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，2016年30多個(gè)城市出現(xiàn)約340宗“地王”，數(shù)量創(chuàng)歷史新高。

不過，2017年新年伊始，地價(jià)呈現(xiàn)明顯降溫趨勢(shì)。日前上海新年舉行的首次土地拍賣中，碧桂園斥資22億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊，樓板價(jià)16405元/平方米，溢價(jià)率為3%。

此前的熱點(diǎn)城市廈門和蘇州對(duì)地塊均設(shè)置了價(jià)格上限。中原地產(chǎn)研究報(bào)告指出，廈門成交的4宗住宅用地達(dá)到50%的溢價(jià)率上限，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)無償移交政府的居住建筑面積。世茂地產(chǎn)競(jìng)得的2宗地塊實(shí)際樓面地價(jià)均超過37000元/平方米，而周邊區(qū)域目前房?jī)r(jià)約為32000元/平方米。在蘇州，住宅用地的出讓不僅地價(jià)受到限制，個(gè)別地塊的未來銷售價(jià)格也受到限制，售價(jià)超出限價(jià)部分的70%須上繳政府。

2016年12月以來，受政策約束、土地出讓條件變化的影響，全國(guó)高溢價(jià)地塊明顯減少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，12月以來，全國(guó)土地市場(chǎng)成交量降溫，成交金額超過10億元的共109宗，溢價(jià)率超過100%的只有23宗。

從溢價(jià)率看，2016年全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為43%，較2015年上升27個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅類用地平均溢價(jià)率為55%，較2015年上升34個(gè)百分點(diǎn)；商辦類用地平均溢價(jià)率為14%，較2015年上升7個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2017年這些城市的土地平均溢價(jià)率將降低。

地價(jià)走勢(shì)將平穩(wěn)

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，2017年許多城市在制定土地出讓調(diào)控政策時(shí)，要確保不出“地王”，特別是熱點(diǎn)城市，因此土地出讓低溢價(jià)率是必然的。例如，競(jìng)價(jià)達(dá)到一定水平后，開發(fā)商就必須配建、自持，或者有關(guān)部門在土地拍賣前就與有意向的開發(fā)商溝通。由此來看，今年地價(jià)走勢(shì)會(huì)較平穩(wěn)。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為，2017年在政策調(diào)控預(yù)期持續(xù)收緊下，房企銷售、回款會(huì)面臨一定壓力。由于資金面狀況不如2016年，房企整體策略將是慎投資、控開工。不過，一些地區(qū)土地市場(chǎng)“僧多粥少”的格局尚未改變。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從2017年初各大城市的土地交易數(shù)據(jù)來看，存在競(jìng)拍房企少、溢價(jià)率低的特點(diǎn)，說明地方政府在土地供應(yīng)方面注重結(jié)構(gòu)性調(diào)整和價(jià)格管控。此時(shí)土地交易數(shù)據(jù)會(huì)顯得相對(duì)平穩(wěn)，這是房企新一年戰(zhàn)略擴(kuò)張較好的機(jī)會(huì)，因?yàn)槟玫爻杀静桓摺?/p>

土地市場(chǎng)在降溫的過程中也要謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)。李宇嘉認(rèn)為，一是前期產(chǎn)生的“地王”可能有套牢的風(fēng)險(xiǎn)。從2012年樓市調(diào)整的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，2010年和2011年產(chǎn)生的大量“地王”在2012年被套，2017年也會(huì)出現(xiàn)類似情況。二是當(dāng)下成交量萎縮較明顯，可能惡化市場(chǎng)預(yù)期，出現(xiàn)土地流拍的情況。三是2017年收緊房地產(chǎn)的金融杠桿，特別是收緊房企通過非銷售收入的融資來拍地的渠道，這對(duì)房企資金鏈?zhǔn)呛艽筇魬?zhàn)。雖然2016年拿了地，但2017年不一定會(huì)進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)。

中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，土地市場(chǎng)調(diào)整步伐將加快，從而進(jìn)一步加大已成交地塊未來開發(fā)環(huán)境的復(fù)雜性。

供地結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市供地節(jié)奏勢(shì)必加快，這符合中央提出的房?jī)r(jià)上漲過快城市允許增加土地供應(yīng)的要求。過去土地市場(chǎng)較熱的城市依然會(huì)成為土地交易的熱點(diǎn)城市，但會(huì)發(fā)生一些變化。例如，中部地區(qū)如武漢、鄭州等地的土地市場(chǎng)熱度可能進(jìn)一步提高。北京市住建委日前表示，2017年將進(jìn)一步調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例。

二線城市的推地節(jié)奏將加快。李宇嘉認(rèn)為，2017年土地市場(chǎng)的區(qū)域分化將比2016年更明顯。都市圈內(nèi)的土地供應(yīng)會(huì)增多。盡管一線和熱點(diǎn)二線城市的高地價(jià)短期內(nèi)難以明顯下降，但都市圈內(nèi)的三四線城市面臨拿地的好時(shí)期，如佛山、東莞、惠州、昆山、廊坊等地。

在熱點(diǎn)城市加快供應(yīng)的同時(shí)，有關(guān)部門將注意盤活存量用地。大城市的新增用地供應(yīng)集中在外圍，對(duì)于緩解中心區(qū)住房的緊張狀況存在一定難度，需要盤活存量工業(yè)用地，從而增加土地的有效供應(yīng)。此前，國(guó)務(wù)院發(fā)布住房租賃新政，商用房改租賃后，土地用途可轉(zhuǎn)為居住，但盤活工業(yè)用地尚需相關(guān)制度的明確。

對(duì)于今年房?jī)r(jià)是否會(huì)由于土地市場(chǎng)的降溫而有所下降，劉策表示，房?jī)r(jià)下降不一定來自土地成本下降的傳導(dǎo)，因?yàn)楝F(xiàn)階段土地成本的下降反映到房?jī)r(jià)上至少要過一年時(shí)間。目前房?jī)r(jià)下行的壓力更多地來自政策收緊后需求端的收縮、開發(fā)商基于資金壓力降價(jià)跑量。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“地王”數(shù)量的減少會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲幅度收窄，這是積極管控土地市場(chǎng)的正面效應(yīng)。