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去泰國(guó)投資房產(chǎn),真的有那么美好嗎?

時(shí)代周報(bào) 2017-01-10 08:55:04

曼谷當(dāng)?shù)氐墓⒕鶅r(jià),接近1.9萬(wàn)人民幣每平方米,附近有輕軌和地鐵的普通地區(qū),均價(jià)多要1萬(wàn)人民幣起。一些熱門(mén)地區(qū),比如通羅區(qū),是個(gè)日本人聚居地,該區(qū)域商圈發(fā)達(dá),居民消費(fèi)能力強(qiáng),均價(jià)則在3萬(wàn)元上下。最核心的地段,如曼谷第一高樓Mahanakhon附近,則到了6.4萬(wàn)。

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受人民幣貶值、國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)預(yù)期回報(bào)看空等因素影響,國(guó)內(nèi)不少人群將投資目光轉(zhuǎn)向了國(guó)外。境外股票、海外置業(yè)是其中較為火熱的投資渠道。根據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示,2016年上半年,中國(guó)資本的跨國(guó)房地產(chǎn)投資約161億美元,相比2015年同期增長(zhǎng)了一倍,超過(guò)加拿大和新加坡,成為僅次于美國(guó)的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來(lái)源。

不過(guò),針對(duì)這一輪巨大的投資浪潮,加拿大、英國(guó)、澳大利亞等國(guó)家都在稅費(fèi)等環(huán)節(jié)上加大了對(duì)外國(guó)人投資的限制,另一方面,國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門(mén)也開(kāi)始從支付等層面限制外匯流出,個(gè)人及企業(yè)的大額投資都越來(lái)越收緊。

在這樣的背景下,中國(guó)買(mǎi)家悄然將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了東南亞,尤其是泰國(guó)。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,在2016年中國(guó)人查詢海外房源目標(biāo)國(guó)家全球排行榜上,泰國(guó)緊隨美國(guó)、澳大利亞、加拿大等傳統(tǒng)老牌國(guó)家之后,躍居第四位。芭堤雅、普吉島、曼谷等旅游旺地,則是中國(guó)買(mǎi)家最熱門(mén)的投資目的地。

不過(guò),投資泰國(guó)房產(chǎn),除了旅游帶來(lái)的租賃預(yù)期,還有很多人們所不知道的坑,等著你往里跳。

占領(lǐng)泰國(guó)

“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)每人只能買(mǎi)5萬(wàn)美元的外匯,要去投美國(guó)、澳大利亞之類(lèi)的項(xiàng)目,基本都得兩三百萬(wàn)美元,找中介想辦法轉(zhuǎn)出去吧,成本太高了,但東南亞這邊一個(gè)項(xiàng)目總價(jià)不高,一兩百萬(wàn)人民幣,找三大姑六大姨的湊一下,基本上就夠了。”已經(jīng)在曼谷購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的孫磊稱。

在泰國(guó),外國(guó)人不能購(gòu)買(mǎi)土地與別墅,只能購(gòu)買(mǎi)高層公寓,也正因此,高層公寓的價(jià)格比起當(dāng)?shù)睾廊A別墅還要昂貴。“貴了大概一倍左右”在曼谷通羅區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一處公寓的越女說(shuō)。在此之前,越女曾實(shí)地對(duì)曼谷、芭提雅、普吉等地的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行了解,并且與越南胡志明市、印尼、馬來(lái)西亞等地進(jìn)行比對(duì)。

曼谷當(dāng)?shù)氐墓⒕鶅r(jià),接近1.9萬(wàn)人民幣每平方米,附近有輕軌和地鐵的普通地區(qū),均價(jià)多要1萬(wàn)人民幣起,一些熱門(mén)地區(qū),比如越女置業(yè)的通羅區(qū),是個(gè)日本人聚居地,該區(qū)域商圈發(fā)達(dá),居民消費(fèi)能力強(qiáng),均價(jià)則在3萬(wàn)元上下。最核心的地段,如曼谷第一高樓Mahanakhon附近,則到了6.4萬(wàn)。

在國(guó)內(nèi)旅游者常去的芭堤雅,酒店式公寓均價(jià)2萬(wàn)左右每平方米,普通公寓每方平米1-2萬(wàn)之間,這個(gè)價(jià)格,普吉一帶也差不多。“總體來(lái)說(shuō),國(guó)內(nèi)過(guò)來(lái)買(mǎi)的人,都是40平方米左右的居多,這邊沒(méi)公攤面積,所以相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的50平方米上下,總價(jià)80萬(wàn)左右。”一名中國(guó)籍泰國(guó)房地產(chǎn)中介介紹稱。

泰國(guó)公寓均價(jià)走勢(shì)(單位:人民幣)

上述數(shù)據(jù)也在數(shù)名在泰國(guó)購(gòu)房人士處得到印證。不過(guò)80萬(wàn)左右這說(shuō)的是總價(jià),如果以撿便宜的心態(tài)去東南亞購(gòu)房,結(jié)果會(huì)讓你大失所望。在胡志明市中心,房?jī)r(jià)均價(jià)不低于1萬(wàn);馬來(lái)西亞因?yàn)橛锌梢院炞C10年的“第二家園計(jì)劃”,因此樓市正在持續(xù)升溫,碧桂園在馬來(lái)西亞一座人工島上填海而建的公寓“森林城市”,地處郊區(qū),周邊交通、餐飲等配套不齊,均價(jià)到了1.5萬(wàn)以上。

針對(duì)中國(guó)買(mǎi)家的購(gòu)房需求,中國(guó)銀行、工商銀行泰國(guó)分行等都提供了最高比例為房屋估價(jià)70%的購(gòu)房貸款,“所以說(shuō),要在泰國(guó)買(mǎi)房,支付層面并不會(huì)成太大的障礙。”越女說(shuō),她所購(gòu)買(mǎi)的公寓雖然說(shuō)位于日本人聚居區(qū),但該公寓幾乎一半都賣(mài)給了中國(guó)人。在泰國(guó),一個(gè)小區(qū)或公寓里,最多只能49%的單元銷(xiāo)售給外國(guó)人。

“其實(shí)很多中國(guó)人來(lái)東南亞的海島旅游,來(lái)了一兩次就會(huì)喜歡這地方,然后發(fā)現(xiàn)房子還不是很貴,就買(mǎi)個(gè)房子放租或者來(lái)居住養(yǎng)老了。”在曼谷與芭堤雅帶領(lǐng)家族經(jīng)營(yíng)多年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的夏津晶稱,從養(yǎng)老和長(zhǎng)假居住的角度看,泰國(guó)空氣等自然環(huán)境好,也有比較完善的生活配套與服務(wù)。因?yàn)榍皝?lái)養(yǎng)老度假的人比較多,泰國(guó)近來(lái)針對(duì)老人采取一年一簽的簽證措施。

當(dāng)然,距離近是中國(guó)買(mǎi)家選擇購(gòu)買(mǎi)泰國(guó)房產(chǎn)不得不說(shuō)的因素。中國(guó)人可以隨時(shí)便捷前往泰國(guó),“很多人未必敢、未必愿意到歐美去旅游,但是敢到泰國(guó)。 ”在夏津晶看來(lái),飲食、信仰、生活習(xí)慣等沒(méi)有太大差異,使得國(guó)人愿意前往泰國(guó)。除了養(yǎng)老度假,在泰國(guó)買(mǎi)房的另外一大群體,是中國(guó)的中青年中等收入人群,閑時(shí)自住玩樂(lè),在國(guó)內(nèi)工作時(shí)就拿來(lái)出租。

在泰國(guó)一帶投資房產(chǎn)的買(mǎi)家,廣東、福建等區(qū)域的人較多。也正因此,碧桂園、富力等廣東發(fā)家的民營(yíng)房企,在了閩、粵華人較多的泰國(guó)等地,開(kāi)發(fā)了較多大體量的社區(qū)。在夏津晶的客戶里,還有一個(gè)群體是不可忽視的。由于世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化,很多勞力密集型的企業(yè),將生產(chǎn)基地從中國(guó)轉(zhuǎn)移到泰國(guó)等東南亞國(guó)家,隨之而來(lái)的中國(guó)籍員工,大多數(shù)會(huì)在企業(yè)所在地周邊進(jìn)行購(gòu)房。

租金能到6000人民幣

泰國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)上,某個(gè)高層公寓的租金列表,這個(gè)公寓的售價(jià)約為2.9萬(wàn)元/平(單位:人民幣)

“租金回報(bào)還是挺高的,我40平方米的房子,在曼谷能租到6000人民幣一個(gè)月。”在越女買(mǎi)房的區(qū)域,一間40平方米足有的公寓,一個(gè)月租金基本都可以達(dá)到6000人民幣上下。按照夏津晶的數(shù)據(jù),在曼谷買(mǎi)房,一年租金回報(bào)率在4~8%左右。

夏津晶說(shuō),在曼谷購(gòu)房的中國(guó)買(mǎi)家,更多是看中城市建設(shè)比較好,生活比較方便。他們買(mǎi)的基本都是小戶型公寓,相對(duì)單價(jià)要高一些,但小戶型公寓更容易出租。購(gòu)置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人,大多數(shù)時(shí)間都會(huì)將房子由中介機(jī)構(gòu)拿去出租給游客,度假的時(shí)候自己會(huì)過(guò)去住。

按照曼谷的平均房?jī)r(jià)和平均租金算,曼谷的高層公寓為1:219,也就是說(shuō),在曼谷買(mǎi)公寓,花上219個(gè)月左右,基本就能收回購(gòu)房成本。相比之下,在中國(guó),北京是623個(gè)月,上海是656個(gè)月,廣州則是470個(gè)月。

在稅費(fèi)層面,泰國(guó)的房產(chǎn)交易稅新房為1%,維修基金為100元人民幣每平方米的維修基金,二手房在交房后出售,5年內(nèi)稅費(fèi)為4.3%,5年后是1.5%。

不過(guò),如果中國(guó)買(mǎi)家是希望買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的方式投資獲取回報(bào)的話,在泰國(guó)是比較難的。在夏津晶看來(lái),泰國(guó)房?jī)r(jià)10年來(lái)基本沒(méi)有什么大漲大跌,價(jià)值上比較穩(wěn)定,回報(bào)更多的是出租或者保值了。

對(duì)于“中國(guó)人大舉進(jìn)入泰國(guó)買(mǎi)房,推高了泰國(guó)的房?jī)r(jià)”的說(shuō)法,夏津晶表示,目前還未達(dá)到這樣一個(gè)程度。但是已經(jīng)存在這樣一種可能,兩三年以后這個(gè)說(shuō)法可能會(huì)成立。中國(guó)駐泰國(guó)大使館的經(jīng)濟(jì)參贊說(shuō),過(guò)去是幾個(gè)企業(yè)幾個(gè)人來(lái)咨詢,現(xiàn)在是一個(gè)省一個(gè)省一大波人組團(tuán)來(lái)找我談在泰國(guó)投資房產(chǎn)。

一個(gè)個(gè)的坑

曼谷富人區(qū),把畫(huà)面一分為二的是素坤逸路,這條路沿線房?jī)r(jià)升值潛力最大。(受訪者供圖)

物業(yè)管理費(fèi)是前往泰國(guó)買(mǎi)房的中國(guó)買(mǎi)家集中吐槽的問(wèn)題。在購(gòu)置房產(chǎn)前,中介等銷(xiāo)售人員對(duì)買(mǎi)家提問(wèn)的物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題,大多數(shù)都會(huì)說(shuō)“這個(gè)不用多少的,可以忽略不計(jì)”,然后敷衍過(guò)去。當(dāng)買(mǎi)家收房時(shí),高昂的物業(yè)管理費(fèi)會(huì)讓買(mǎi)家覺(jué)得驚訝。“60泰銖一平米,合人民幣12塊一平,一年下來(lái)物管費(fèi)一萬(wàn)多,然后中介幫打理出租的傭金是一個(gè)月租金6000,你人不在泰國(guó),中介時(shí)不時(shí)要去打理房子,也要一個(gè)月租金的房屋管理費(fèi),然后泰國(guó)的房子都是精裝修,但收房時(shí)候都會(huì)有各種各樣的問(wèn)題,比如這個(gè)月水管爆了,哪個(gè)月地板翹起來(lái)了,我選的還是泰國(guó)算最大的開(kāi)發(fā)商了,周邊的華人買(mǎi)房都存在這些問(wèn)題,修理下來(lái)也是一筆費(fèi)用,這些雜七雜八的要掉了你半年的租金了。”孫磊稱。

周振浩在曼谷購(gòu)置了房子,他和很多在泰國(guó)購(gòu)房的買(mǎi)家一致認(rèn)為,泰國(guó)的房產(chǎn)中介異常不規(guī)范,“如果你不是呆在泰國(guó)自己放出租,那必須要把房子給中介,曼谷的房子收益率年6%左右。泰國(guó)政府對(duì)于中介沒(méi)有法律約束,中介費(fèi)由中介喊價(jià)居高不下不說(shuō),由于中介處在強(qiáng)勢(shì)地位,隨時(shí)會(huì)跟你要各種費(fèi)用,你不給是吧,中介說(shuō)翻臉就翻臉,直接把你房子撂在一邊不管了,碰到這樣的事情你是不是還要坐個(gè)飛機(jī)過(guò)來(lái)?”

周振浩說(shuō)的狀況較為普遍的存在,但更極端的也常有發(fā)生,有受訪者表示,中介將房子租出去了,但時(shí)常會(huì)和你說(shuō)房子并沒(méi)有出租,租金就都到了中介個(gè)人手上。“我覺(jué)得不對(duì)勁,直接去到了房子那敲門(mén),房子里一直有人住。”

國(guó)內(nèi)關(guān)于泰國(guó)置業(yè)購(gòu)房的宣傳,千篇一律的強(qiáng)調(diào)泰國(guó)房產(chǎn)是“永久產(chǎn)權(quán)”,事實(shí)上針對(duì)外國(guó)人購(gòu)房,泰國(guó)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)多數(shù)是90年,并且是30年一簽。在清邁,有著各種各樣的別墅出售,別墅附帶的土地是永久產(chǎn)權(quán),但前提是外國(guó)人要在當(dāng)?shù)亻_(kāi)辦公司才能獲得。清邁的別墅,很多中國(guó)買(mǎi)家把定金或者全款投進(jìn)去后,最后出現(xiàn)更改登記出了問(wèn)題,中介跑路了,錢(qián)就打了水漂。

如果打算投資,可以選擇曼谷,如果養(yǎng)老度假,可以選擇芭堤雅和普吉,但如果離開(kāi)曼谷,在泰國(guó)其他地方投資房產(chǎn),是需要慎之又慎的。孫磊說(shuō),在曼谷輕軌沿線,房子不愁租,并且保值。但比如芭堤雅和普吉,就不是這么回事了。芭堤雅和普吉這些地方,如果地理位置離旅游景區(qū)很近,出租還比較容易,但“只要不是那么近”,理想一點(diǎn),一年租出去的時(shí)間也就三四個(gè)月了。至于想脫手賣(mài)出去,就更是艱難的事。

“芭提雅大片大片的地等著開(kāi)發(fā),記住了泰國(guó)什么都缺,就是不缺地。”孫磊說(shuō),現(xiàn)在泰國(guó)在大搞輕軌、地鐵等基礎(chǔ)建設(shè),芭提雅、普吉這樣的地方,還是需要五年十年的開(kāi)發(fā),可能才可以在生活配套上穩(wěn)定成熟起來(lái),如果熬得住等到那時(shí)候,會(huì)有穩(wěn)定的租客或者轉(zhuǎn)手賣(mài)出,但短時(shí)期來(lái)說(shuō),情況不是那么樂(lè)觀。“芭提雅大量的俄羅斯人在那賣(mài)幾年前買(mǎi)的房子,為啥?瞬間腦熱造成的,你感覺(jué)到有點(diǎn)發(fā)燒嗎?”

責(zé)編 湯亞文

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