去泰國(guó)投資房產(chǎn)，真的有那么美好嗎？

受人民幣貶值、國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)預(yù)期回報(bào)看空等因素影響，國(guó)內(nèi)不少人群將投資目光轉(zhuǎn)向了國(guó)外。境外股票、海外置業(yè)是其中較為火熱的投資渠道。根據(jù)世邦魏理仕公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，中國(guó)資本的跨國(guó)房地產(chǎn)投資約161億美元，相比2015年同期增長(zhǎng)了一倍，超過(guò)加拿大和新加坡，成為僅次于美國(guó)的世界第二大跨境房地產(chǎn)投資來(lái)源。

不過(guò)，針對(duì)這一輪巨大的投資浪潮，加拿大、英國(guó)、澳大利亞等國(guó)家都在稅費(fèi)等環(huán)節(jié)上加大了對(duì)外國(guó)人投資的限制，另一方面，國(guó)內(nèi)監(jiān)管部門(mén)也開(kāi)始從支付等層面限制外匯流出，個(gè)人及企業(yè)的大額投資都越來(lái)越收緊。

在這樣的背景下，中國(guó)買(mǎi)家悄然將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了東南亞，尤其是泰國(guó)。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在2016年中國(guó)人查詢海外房源目標(biāo)國(guó)家全球排行榜上，泰國(guó)緊隨美國(guó)、澳大利亞、加拿大等傳統(tǒng)老牌國(guó)家之后，躍居第四位。芭堤雅、普吉島、曼谷等旅游旺地，則是中國(guó)買(mǎi)家最熱門(mén)的投資目的地。

不過(guò)，投資泰國(guó)房產(chǎn)，除了旅游帶來(lái)的租賃預(yù)期，還有很多人們所不知道的坑，等著你往里跳。

占領(lǐng)泰國(guó)

“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)每人只能買(mǎi)5萬(wàn)美元的外匯，要去投美國(guó)、澳大利亞之類(lèi)的項(xiàng)目，基本都得兩三百萬(wàn)美元，找中介想辦法轉(zhuǎn)出去吧，成本太高了，但東南亞這邊一個(gè)項(xiàng)目總價(jià)不高，一兩百萬(wàn)人民幣，找三大姑六大姨的湊一下，基本上就夠了。”已經(jīng)在曼谷購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的孫磊稱。

在泰國(guó)，外國(guó)人不能購(gòu)買(mǎi)土地與別墅，只能購(gòu)買(mǎi)高層公寓，也正因此，高層公寓的價(jià)格比起當(dāng)?shù)睾廊A別墅還要昂貴。“貴了大概一倍左右”在曼谷通羅區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一處公寓的越女說(shuō)。在此之前，越女曾實(shí)地對(duì)曼谷、芭提雅、普吉等地的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行了解，并且與越南胡志明市、印尼、馬來(lái)西亞等地進(jìn)行比對(duì)。

曼谷當(dāng)?shù)氐墓⒕鶅r(jià)，接近1.9萬(wàn)人民幣每平方米，附近有輕軌和地鐵的普通地區(qū)，均價(jià)多要1萬(wàn)人民幣起，一些熱門(mén)地區(qū)，比如越女置業(yè)的通羅區(qū)，是個(gè)日本人聚居地，該區(qū)域商圈發(fā)達(dá)，居民消費(fèi)能力強(qiáng)，均價(jià)則在3萬(wàn)元上下。最核心的地段，如曼谷第一高樓Mahanakhon附近，則到了6.4萬(wàn)。

在國(guó)內(nèi)旅游者常去的芭堤雅，酒店式公寓均價(jià)2萬(wàn)左右每平方米，普通公寓每方平米1-2萬(wàn)之間，這個(gè)價(jià)格，普吉一帶也差不多。“總體來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)過(guò)來(lái)買(mǎi)的人，都是40平方米左右的居多，這邊沒(méi)公攤面積，所以相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的50平方米上下，總價(jià)80萬(wàn)左右。”一名中國(guó)籍泰國(guó)房地產(chǎn)中介介紹稱。

泰國(guó)公寓均價(jià)走勢(shì)(單位：人民幣)

上述數(shù)據(jù)也在數(shù)名在泰國(guó)購(gòu)房人士處得到印證。不過(guò)80萬(wàn)左右這說(shuō)的是總價(jià)，如果以撿便宜的心態(tài)去東南亞購(gòu)房，結(jié)果會(huì)讓你大失所望。在胡志明市中心，房?jī)r(jià)均價(jià)不低于1萬(wàn)；馬來(lái)西亞因?yàn)橛锌梢院炞C10年的“第二家園計(jì)劃”，因此樓市正在持續(xù)升溫，碧桂園在馬來(lái)西亞一座人工島上填海而建的公寓“森林城市”，地處郊區(qū)，周邊交通、餐飲等配套不齊，均價(jià)到了1.5萬(wàn)以上。

針對(duì)中國(guó)買(mǎi)家的購(gòu)房需求，中國(guó)銀行、工商銀行泰國(guó)分行等都提供了最高比例為房屋估價(jià)70%的購(gòu)房貸款，“所以說(shuō)，要在泰國(guó)買(mǎi)房，支付層面并不會(huì)成太大的障礙。”越女說(shuō)，她所購(gòu)買(mǎi)的公寓雖然說(shuō)位于日本人聚居區(qū)，但該公寓幾乎一半都賣(mài)給了中國(guó)人。在泰國(guó)，一個(gè)小區(qū)或公寓里，最多只能49%的單元銷(xiāo)售給外國(guó)人。

“其實(shí)很多中國(guó)人來(lái)東南亞的海島旅游，來(lái)了一兩次就會(huì)喜歡這地方，然后發(fā)現(xiàn)房子還不是很貴，就買(mǎi)個(gè)房子放租或者來(lái)居住養(yǎng)老了。”在曼谷與芭堤雅帶領(lǐng)家族經(jīng)營(yíng)多年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的夏津晶稱，從養(yǎng)老和長(zhǎng)假居住的角度看，泰國(guó)空氣等自然環(huán)境好，也有比較完善的生活配套與服務(wù)。因?yàn)榍皝?lái)養(yǎng)老度假的人比較多，泰國(guó)近來(lái)針對(duì)老人采取一年一簽的簽證措施。

當(dāng)然，距離近是中國(guó)買(mǎi)家選擇購(gòu)買(mǎi)泰國(guó)房產(chǎn)不得不說(shuō)的因素。中國(guó)人可以隨時(shí)便捷前往泰國(guó)，“很多人未必敢、未必愿意到歐美去旅游，但是敢到泰國(guó)。 ”在夏津晶看來(lái)，飲食、信仰、生活習(xí)慣等沒(méi)有太大差異，使得國(guó)人愿意前往泰國(guó)。除了養(yǎng)老度假，在泰國(guó)買(mǎi)房的另外一大群體，是中國(guó)的中青年中等收入人群，閑時(shí)自住玩樂(lè)，在國(guó)內(nèi)工作時(shí)就拿來(lái)出租。

在泰國(guó)一帶投資房產(chǎn)的買(mǎi)家，廣東、福建等區(qū)域的人較多。也正因此，碧桂園、富力等廣東發(fā)家的民營(yíng)房企，在了閩、粵華人較多的泰國(guó)等地，開(kāi)發(fā)了較多大體量的社區(qū)。在夏津晶的客戶里，還有一個(gè)群體是不可忽視的。由于世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，很多勞力密集型的企業(yè)，將生產(chǎn)基地從中國(guó)轉(zhuǎn)移到泰國(guó)等東南亞國(guó)家，隨之而來(lái)的中國(guó)籍員工，大多數(shù)會(huì)在企業(yè)所在地周邊進(jìn)行購(gòu)房。

租金能到6000人民幣

泰國(guó)房產(chǎn)網(wǎng)上，某個(gè)高層公寓的租金列表，這個(gè)公寓的售價(jià)約為2.9萬(wàn)元/平(單位：人民幣)

“租金回報(bào)還是挺高的，我40平方米的房子，在曼谷能租到6000人民幣一個(gè)月。”在越女買(mǎi)房的區(qū)域，一間40平方米足有的公寓，一個(gè)月租金基本都可以達(dá)到6000人民幣上下。按照夏津晶的數(shù)據(jù)，在曼谷買(mǎi)房，一年租金回報(bào)率在4~8%左右。

夏津晶說(shuō)，在曼谷購(gòu)房的中國(guó)買(mǎi)家，更多是看中城市建設(shè)比較好，生活比較方便。他們買(mǎi)的基本都是小戶型公寓，相對(duì)單價(jià)要高一些，但小戶型公寓更容易出租。購(gòu)置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人，大多數(shù)時(shí)間都會(huì)將房子由中介機(jī)構(gòu)拿去出租給游客，度假的時(shí)候自己會(huì)過(guò)去住。

按照曼谷的平均房?jī)r(jià)和平均租金算，曼谷的高層公寓為1：219，也就是說(shuō)，在曼谷買(mǎi)公寓，花上219個(gè)月左右，基本就能收回購(gòu)房成本。相比之下，在中國(guó)，北京是623個(gè)月，上海是656個(gè)月，廣州則是470個(gè)月。

在稅費(fèi)層面，泰國(guó)的房產(chǎn)交易稅新房為1%，維修基金為100元人民幣每平方米的維修基金，二手房在交房后出售，5年內(nèi)稅費(fèi)為4.3%，5年后是1.5%。

不過(guò)，如果中國(guó)買(mǎi)家是希望買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出的方式投資獲取回報(bào)的話，在泰國(guó)是比較難的。在夏津晶看來(lái)，泰國(guó)房?jī)r(jià)10年來(lái)基本沒(méi)有什么大漲大跌，價(jià)值上比較穩(wěn)定，回報(bào)更多的是出租或者保值了。

對(duì)于“中國(guó)人大舉進(jìn)入泰國(guó)買(mǎi)房，推高了泰國(guó)的房?jī)r(jià)”的說(shuō)法，夏津晶表示，目前還未達(dá)到這樣一個(gè)程度。但是已經(jīng)存在這樣一種可能，兩三年以后這個(gè)說(shuō)法可能會(huì)成立。中國(guó)駐泰國(guó)大使館的經(jīng)濟(jì)參贊說(shuō)，過(guò)去是幾個(gè)企業(yè)幾個(gè)人來(lái)咨詢，現(xiàn)在是一個(gè)省一個(gè)省一大波人組團(tuán)來(lái)找我談在泰國(guó)投資房產(chǎn)。

一個(gè)個(gè)的坑

曼谷富人區(qū)，把畫(huà)面一分為二的是素坤逸路，這條路沿線房?jī)r(jià)升值潛力最大。（受訪者供圖）

物業(yè)管理費(fèi)是前往泰國(guó)買(mǎi)房的中國(guó)買(mǎi)家集中吐槽的問(wèn)題。在購(gòu)置房產(chǎn)前，中介等銷(xiāo)售人員對(duì)買(mǎi)家提問(wèn)的物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題，大多數(shù)都會(huì)說(shuō)“這個(gè)不用多少的，可以忽略不計(jì)”，然后敷衍過(guò)去。當(dāng)買(mǎi)家收房時(shí)，高昂的物業(yè)管理費(fèi)會(huì)讓買(mǎi)家覺(jué)得驚訝。“60泰銖一平米，合人民幣12塊一平，一年下來(lái)物管費(fèi)一萬(wàn)多，然后中介幫打理出租的傭金是一個(gè)月租金6000，你人不在泰國(guó)，中介時(shí)不時(shí)要去打理房子，也要一個(gè)月租金的房屋管理費(fèi)，然后泰國(guó)的房子都是精裝修，但收房時(shí)候都會(huì)有各種各樣的問(wèn)題，比如這個(gè)月水管爆了，哪個(gè)月地板翹起來(lái)了，我選的還是泰國(guó)算最大的開(kāi)發(fā)商了，周邊的華人買(mǎi)房都存在這些問(wèn)題，修理下來(lái)也是一筆費(fèi)用，這些雜七雜八的要掉了你半年的租金了。”孫磊稱。

周振浩在曼谷購(gòu)置了房子，他和很多在泰國(guó)購(gòu)房的買(mǎi)家一致認(rèn)為，泰國(guó)的房產(chǎn)中介異常不規(guī)范，“如果你不是呆在泰國(guó)自己放出租，那必須要把房子給中介，曼谷的房子收益率年6%左右。泰國(guó)政府對(duì)于中介沒(méi)有法律約束，中介費(fèi)由中介喊價(jià)居高不下不說(shuō)，由于中介處在強(qiáng)勢(shì)地位，隨時(shí)會(huì)跟你要各種費(fèi)用，你不給是吧，中介說(shuō)翻臉就翻臉，直接把你房子撂在一邊不管了，碰到這樣的事情你是不是還要坐個(gè)飛機(jī)過(guò)來(lái)？”

周振浩說(shuō)的狀況較為普遍的存在，但更極端的也常有發(fā)生，有受訪者表示，中介將房子租出去了，但時(shí)常會(huì)和你說(shuō)房子并沒(méi)有出租，租金就都到了中介個(gè)人手上。“我覺(jué)得不對(duì)勁，直接去到了房子那敲門(mén)，房子里一直有人住。”

國(guó)內(nèi)關(guān)于泰國(guó)置業(yè)購(gòu)房的宣傳，千篇一律的強(qiáng)調(diào)泰國(guó)房產(chǎn)是“永久產(chǎn)權(quán)”，事實(shí)上針對(duì)外國(guó)人購(gòu)房，泰國(guó)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)多數(shù)是90年，并且是30年一簽。在清邁，有著各種各樣的別墅出售，別墅附帶的土地是永久產(chǎn)權(quán)，但前提是外國(guó)人要在當(dāng)?shù)亻_(kāi)辦公司才能獲得。清邁的別墅，很多中國(guó)買(mǎi)家把定金或者全款投進(jìn)去后，最后出現(xiàn)更改登記出了問(wèn)題，中介跑路了，錢(qián)就打了水漂。

如果打算投資，可以選擇曼谷，如果養(yǎng)老度假，可以選擇芭堤雅和普吉，但如果離開(kāi)曼谷，在泰國(guó)其他地方投資房產(chǎn)，是需要慎之又慎的。孫磊說(shuō)，在曼谷輕軌沿線，房子不愁租，并且保值。但比如芭堤雅和普吉，就不是這么回事了。芭堤雅和普吉這些地方，如果地理位置離旅游景區(qū)很近，出租還比較容易，但“只要不是那么近”，理想一點(diǎn)，一年租出去的時(shí)間也就三四個(gè)月了。至于想脫手賣(mài)出去，就更是艱難的事。

“芭提雅大片大片的地等著開(kāi)發(fā)，記住了泰國(guó)什么都缺，就是不缺地。”孫磊說(shuō)，現(xiàn)在泰國(guó)在大搞輕軌、地鐵等基礎(chǔ)建設(shè)，芭提雅、普吉這樣的地方，還是需要五年十年的開(kāi)發(fā)，可能才可以在生活配套上穩(wěn)定成熟起來(lái)，如果熬得住等到那時(shí)候，會(huì)有穩(wěn)定的租客或者轉(zhuǎn)手賣(mài)出，但短時(shí)期來(lái)說(shuō)，情況不是那么樂(lè)觀。“芭提雅大量的俄羅斯人在那賣(mài)幾年前買(mǎi)的房子，為啥？瞬間腦熱造成的，你感覺(jué)到有點(diǎn)發(fā)燒嗎？”