恒大全年售3734億 凈利潤(rùn)將超371億或提前兌現(xiàn)承諾

在引入300億戰(zhàn)投后，恒大以一份年銷售額、銷售回款、現(xiàn)金余額均突破3000億的成績(jī)單，印證了戰(zhàn)略投資者獨(dú)到的眼光。

1月6日，中國(guó)恒大（HK.3333）發(fā)布公告顯示，2016年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額3733.7億，登上年度銷售冠軍寶座。分析認(rèn)為，恒大2016年的銷售可以鎖定超過(guò)371億的凈利潤(rùn)，完成此前3年888億的業(yè)績(jī)承諾已成大概率事件。

三指標(biāo)均突破3000億

根據(jù)公告，恒大2016年實(shí)現(xiàn)銷售額3733.7億，較2015年增長(zhǎng)85.4%，完成上調(diào)后3000億年度目標(biāo)的124.5%，銷售面積4469萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)每平方米8355元。

除了銷售額首次超過(guò)3000億，2016年恒大的銷售回款和現(xiàn)金余額也突破了3000億大關(guān)。公告顯示，截至2016年12月31日，恒大銷售回款達(dá)3008.9億，現(xiàn)金余額創(chuàng)下3043億的歷史新高。

實(shí)現(xiàn)3733.7億的銷售業(yè)績(jī)，與恒大2016年下半年強(qiáng)勁的銷售密不可分。截至去年上半年，恒大銷售額仍較萬(wàn)科落后約480億，但下半年以來(lái)，恒大銷售業(yè)績(jī)一路狂飆，在9月份反超了昔日霸主萬(wàn)科，并將優(yōu)勢(shì)一直保持到最后。

數(shù)據(jù)顯示，恒大全年共有11個(gè)月的單月銷售額超200億，7-9月更是連續(xù)三個(gè)月銷售超過(guò)400億。

2017年?duì)I業(yè)額或超預(yù)期

此前，恒大已完成首批300億戰(zhàn)略投資的引入，為回歸A股邁出關(guān)鍵一步。在與深深房簽訂的重組上市協(xié)議中，恒大對(duì)2017-2019年度預(yù)期的銷售額分別約為4500億、5000億、5500億，營(yíng)業(yè)額分別約為2800億、3480億、3800億，凈利潤(rùn)分別約為243 億、308 億、337億，并承諾未來(lái)三年的凈利潤(rùn)總額不低于888億。

在去年下半年國(guó)家連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市走向趨勢(shì)不明朗的背景下，市場(chǎng)一度懷疑恒大能否繼續(xù)保持過(guò)往的增長(zhǎng)。

根據(jù)恒大上市以來(lái)發(fā)布的年報(bào)，從2009年到2016年，恒大銷售額從303億增長(zhǎng)至3733.7億，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43.2%。未來(lái)三年，其銷售額增幅只要分別達(dá)到20%、11%、10%，便可以完成重組協(xié)議中預(yù)期的銷售業(yè)績(jī)。

當(dāng)年合約銷售，一般于第二年交樓計(jì)入營(yíng)業(yè)額。據(jù)恒大年報(bào)近三年數(shù)據(jù)測(cè)算，平均交樓率為78%，按2016年3733.7億的合約銷售額可推算出，其2017年?duì)I業(yè)額將達(dá)到2912億，這將超過(guò)2800億的預(yù)期目標(biāo)。而要實(shí)現(xiàn)2018年、2019年預(yù)期的營(yíng)業(yè)額目標(biāo)，增幅只要分別達(dá)到19.5%和9.2%，這對(duì)上市以來(lái)營(yíng)業(yè)額年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)69%的恒大來(lái)說(shuō)，也并非難事。

提前鎖定近四成利潤(rùn)承諾

相比于銷售業(yè)績(jī)和營(yíng)業(yè)額，市場(chǎng)更關(guān)心的是，恒大承諾未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)888億凈利潤(rùn)。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年恒大的權(quán)益銷售額為3551億，對(duì)應(yīng)的權(quán)益比約為95%。記者從恒大歷年的年報(bào)分析，從2006年上市至2015年，恒大的核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為10.45%，如果按照恒大2016年3551億的權(quán)益銷售測(cè)算，歸屬母公司的凈利潤(rùn)將超過(guò)371億。這也意味著，恒大在尚未回歸A股上市之前，就已經(jīng)鎖定其承諾888億凈利潤(rùn)的四成。

假設(shè)在2017年，恒大依然能保持銷售額43.2%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率，其2018年銷售額能達(dá)到5347億，對(duì)應(yīng)的權(quán)益銷售額為5079億，凈利潤(rùn)可以達(dá)到530億。加上此前鎖定371億的利潤(rùn)，恒大有望只用兩年時(shí)間，就鎖定888億的利潤(rùn)承諾。

“恒大在剝離部分非核心業(yè)務(wù)后，利潤(rùn)率有望進(jìn)一步提高，加之其龐大的土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金優(yōu)勢(shì)，恒大完成三年888億的利潤(rùn)承諾已是大概率事件。”上述證券分析師表示，“這也不難理解，恒大此前引入戰(zhàn)投，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。”

一位著名財(cái)經(jīng)觀察家在分析恒大未來(lái)三年的幾個(gè)核心數(shù)據(jù)預(yù)期后也認(rèn)為，這屬于一個(gè)相對(duì)理性，甚至可以說(shuō)“保守”的測(cè)算，如果恒大進(jìn)一步發(fā)力，就會(huì)大幅超預(yù)期發(fā)展。