“熔斷”機(jī)制后鄭州推“地票” 舊城改造難題可被緩解？

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者  王杰

每經(jīng)編輯 王婷婷

“一城一策”的調(diào)控正在繼續(xù)，一些地區(qū)的土地政策也在發(fā)生變化。

12月14日，鄭州市國(guó)土局發(fā)布《關(guān)于推行商品住宅用地出讓“持券準(zhǔn)入”政策的公告》。

上述公告稱(chēng)，自2017年1月15日起，鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，在辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)時(shí)未使用復(fù)墾券的商品住宅用地，出讓時(shí)需“持券準(zhǔn)入”，即土地競(jìng)買(mǎi)人必須提前購(gòu)買(mǎi)與出讓土地同等新增面積的“復(fù)墾券”，參與土地競(jìng)買(mǎi)。

有意參與鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)商品住宅用地競(jìng)拍的競(jìng)買(mǎi)人，需提前申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)復(fù)墾券。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，持券入場(chǎng)相當(dāng)于給招拍掛市場(chǎng)增加了一道防火墻，能夠防范“資金寬裕就可隨意拿地王”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

從“熔斷”到“地票” 鄭州土地新招不斷

鄭州在調(diào)控和開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)方面，采用的新機(jī)制層出不窮。

早在9月1日上午，位于鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)的41畝住宅用地，最終以近15億元被北京華潤(rùn)曙光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得。該地塊折合樓面價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，單價(jià)3579萬(wàn)元/畝，成為該區(qū)最新樓面價(jià)和單價(jià)“雙料高價(jià)地”。

而這已是鄭州年內(nèi)迎來(lái)的第九個(gè)高價(jià)地。此前，恒大、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、榮盛等地產(chǎn)商先后刷新鄭州的土地單價(jià)紀(jì)錄，正商地產(chǎn)、碧桂園等也紛紛奪下區(qū)域雙料高價(jià)地。

高價(jià)地頻出，鄭州監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始出手，10月31日正式推出了土地拍賣(mài)的“熔斷機(jī)制”，要求任一競(jìng)買(mǎi)人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競(jìng)）價(jià)中止，熔斷地價(jià)的報(bào)價(jià)競(jìng)買(mǎi)人為熔斷人。。

這在河南當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，能夠解決高價(jià)地，但樓市的關(guān)鍵在供求平衡，熔斷根本治標(biāo)不治本，只是短期手段。

因而在12月20日河南鄭州的首批宅基地A類(lèi)復(fù)墾券拍賣(mài)會(huì)上，鄭州首次實(shí)踐了拍賣(mài)新規(guī)——復(fù)墾券。

據(jù)了解，該場(chǎng)土地拍賣(mài)共有244位競(jìng)拍人參與，其中絕大部分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。此次拍賣(mài)會(huì)是對(duì)鄭州國(guó)土局新規(guī)的首次施行，即從2017年1月15日起，在鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，土地競(jìng)拍人必須提前購(gòu)買(mǎi)與土地同等新增面積的復(fù)墾券，才能參與土地競(jìng)買(mǎi)。

“復(fù)墾券”意在解決舊城改造問(wèn)題

據(jù)了解，我國(guó)早有宅基地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)則，“宅基地復(fù)墾券”則指符合國(guó)家規(guī)定條件的集中連片特困地區(qū)、國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣以及貧困老區(qū)等縣騰退的農(nóng)村宅基地，及其他農(nóng)村集體建設(shè)用地（指可拆舊復(fù)墾為耕地的建設(shè)用地），扣除自身安置用地后節(jié)余的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)（即指城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)）。

其中A券指代，易地扶貧搬遷貧困戶(hù)和同步搬遷戶(hù)農(nóng)村宅基地及相應(yīng)的其他農(nóng)村集體建設(shè)用地拆舊復(fù)墾產(chǎn)生的復(fù)墾券，即宅基地A類(lèi)復(fù)墾券；

而B(niǎo)券，則指其他農(nóng)村宅基地及農(nóng)村建設(shè)用地拆舊復(fù)墾產(chǎn)生的復(fù)墾券，即宅基地B類(lèi)復(fù)墾券。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，鄭州的土地市場(chǎng)分為兩類(lèi)，其一是正常土地招拍掛，其二是普通城中村改造項(xiàng)目土地，只在異地扶貧與舊城改造上有復(fù)墾券要求。“鄭州復(fù)墾券意在解決舊城改造問(wèn)題。”

由于，目前盤(pán)活熱門(mén)城市的存量土地，是保證供地的手段之一。此次河南推出“宅基地復(fù)墾券”，有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，這種類(lèi)似“地票制”的票券，將試圖建立一種各方都有益的新的平衡，即農(nóng)民在自愿放棄宅基地使用權(quán)下，將宅基地復(fù)墾為耕地，可以騰出建設(shè)用地指標(biāo)，多余的部分作為“地票”進(jìn)入土地交易所出售，交易金額扣除復(fù)墾成本后，按照一定比例分配給農(nóng)民和村集體。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，持券入場(chǎng)可以促進(jìn)宅基地復(fù)墾工作的推進(jìn)，進(jìn)而有利于農(nóng)村土地市場(chǎng)的改革。另外通過(guò)復(fù)墾券的方式，能夠鼓勵(lì)更多資金進(jìn)入到農(nóng)村土地市場(chǎng)，進(jìn)而促進(jìn)部分土地運(yùn)營(yíng)企業(yè)的投資積極性。最后，通過(guò)復(fù)墾券的流通，能夠平衡城市土地交易的冷熱程度。