顏建國(guó)離任之后 龍湖物業(yè)這兩個(gè)舉動(dòng)透露出吳亞軍意圖

每經(jīng)編輯 龐靜濤    

每經(jīng)記者 龐靜濤

中海地產(chǎn)紛紛擾擾的人事變動(dòng)尚未落幕，12月2日，龍湖地產(chǎn)內(nèi)部郵件宣布顏建國(guó)因個(gè)人事務(wù)離開，并同時(shí)宣布，龍湖成都公司總經(jīng)理王光建升任集團(tuán)副總裁，龍湖物業(yè)董事長(zhǎng)。

同樣是12月2日，龍湖物業(yè)達(dá)成市場(chǎng)化拓展以來的最大一單，與陽光壹佰物業(yè)達(dá)成管理輸出及專業(yè)服務(wù)達(dá)成一致，涉及全國(guó)22個(gè)項(xiàng)目，930萬平方米園區(qū)面積。

地方大員掌管物業(yè)

或許對(duì)物業(yè)的偏見由來已久，對(duì)于王光建的職位變動(dòng)，外界甚至傳出“明升暗降”的猜測(cè)，但郵件的另一部分內(nèi)容作了解疑答惑。龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部、研發(fā)部、信息與流程部、物業(yè)管理部、造價(jià)采購(gòu)部均需向王光建匯報(bào)工作。其實(shí)王光建接下了顏建國(guó)的擔(dān)子。

縱觀近3年龍湖地產(chǎn)年報(bào)，2013年、2014年、2015年龍湖提供物業(yè)管理服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別為6.52億元、8.26億元、10.15億元，分別占龍湖地產(chǎn)總收入的1.57%、1.62%、2.14%。值得關(guān)注的是，2015年，龍湖營(yíng)收下降7%的情況下，龍湖物業(yè)營(yíng)收反而上漲近23%。

即便如此，吳亞軍依然堅(jiān)持，“我不認(rèn)為物業(yè)公司現(xiàn)有的模式未來會(huì)是一個(gè)非常賺錢的模式，我覺得它的問題還是蠻多的。” 

在物業(yè)資本化的熱潮之下，花樣年、綠城物業(yè)等物業(yè)公司紛紛上市跑馬圈地，吳亞軍依然堅(jiān)持，“不參與物業(yè)分拆上市”。

對(duì)于其中原因，今年5月底舉行的2015年股東大會(huì)上，吳亞軍給出了解釋，按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費(fèi)的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項(xiàng)目7、8年物業(yè)費(fèi)都漲不了一成。

對(duì)于龍湖物業(yè)的盈利，其歸結(jié)為，龍湖物業(yè)的費(fèi)率高，如果費(fèi)率低了，物業(yè)也肯定賺不了錢。基于此，吳亞軍認(rèn)為，物業(yè)公司按照既定的模式往前擴(kuò)張是危險(xiǎn)的。

盡管“不看好”，但吳亞軍依然提出，物業(yè)公司必須要通過變革來實(shí)現(xiàn)成本的降低，并透露龍湖在抓這個(gè)變革。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，今年5月龍湖物業(yè)已經(jīng)開啟了物業(yè)市場(chǎng)化拓展進(jìn)程，并于7月與北京雁棲半島簽署合作協(xié)議，獲得第一個(gè)入場(chǎng)項(xiàng)目。

至此，龍湖物業(yè)拓展的背后，隱藏的一出大戲，一股沉寂后擴(kuò)張的欲望，逐步顯露。擴(kuò)張中的龍湖物業(yè)何談邊緣，王光建的入職何談“明升暗降”？

吳亞軍的物業(yè)生意如何破局

在物業(yè)被資本瞄上之前，吳亞軍已在悄然布局線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，“變革”喊出之后，龍湖物業(yè)才不至于臨時(shí)抱佛腳，而是有條不紊地開展效率的提高，實(shí)現(xiàn)物業(yè)生意的破局。

今年11月29日開始的首屆物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上，龍湖物業(yè)向外界展示了“變革”的成果——科技物業(yè)四大解決方案。

四大科技利器包括：全國(guó)聯(lián)網(wǎng)可視監(jiān)控的“FM&RBA設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)”、24小時(shí)不間斷服務(wù)業(yè)主的“集成指揮中心”、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判綜合數(shù)據(jù)對(duì)比的“BI分析大屏幕”、讓工作更高效，業(yè)主更便捷使用的“員工&業(yè)主APP”。

龍湖物業(yè)展示的一組數(shù)據(jù)顯示，其在82/132個(gè)項(xiàng)目中，鋪設(shè)25344個(gè)傳感器，總計(jì)投入517萬元，單平方成本0.243元，而節(jié)省的人工成本和設(shè)備運(yùn)維費(fèi)用為328萬元，單平方節(jié)約0.155元，意味著一年之后約收回成本，且提高了管控效率。

其實(shí)，在今年9月之前，龍湖物業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的思路已經(jīng)成型。在龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理王建輝的分享中，轉(zhuǎn)型總共分三步。

為外界廣為所知的龍湖科技物業(yè)四大利器是龍湖物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的第二階段，首個(gè)階段為“提高勞動(dòng)效率”，龍湖認(rèn)為自己已經(jīng)完成。

所謂提高勞動(dòng)效率即，機(jī)械替代人工和低耗代替高耗。其中，機(jī)械代替人工的典型包括，電子圍欄代替人工巡邏；減少人工清潔，用以駕駛式掃地機(jī)、塵推車來替代。

第三階段為“提高運(yùn)營(yíng)效率”，通過集中管控中心、共享服務(wù)中心、流程再造、組織扁平化等方式著重提升組織相關(guān)的運(yùn)營(yíng)效率。龍湖自認(rèn)處于第二和第三階段之間。

此外，為提升管控效率，龍湖物業(yè)還將著手研究車聯(lián)網(wǎng)，研究項(xiàng)目停車聯(lián)網(wǎng)、車牌識(shí)別；業(yè)主APP，研究APP鎖車、來訪車輛預(yù)約、代客繳停車費(fèi)等；物聯(lián)網(wǎng)，研究老人小孩 看護(hù)、園區(qū)畫面分享、家電狀態(tài)監(jiān)控；系統(tǒng)自動(dòng)派單；個(gè)人激勵(lì)機(jī)制等方面。

“變革”之前，吳亞軍對(duì)物業(yè)真的看輕過嗎？答案或許是否定的。2014年，一家名為北京千丁互聯(lián)科技有限公司的企業(yè)成立，專注線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，層層的股權(quán)穿透之后，這家公司指向了吳亞軍，這是一家吳亞軍100%持股的公司。

不僅如此，包括數(shù)名高管在內(nèi)的大批前龍湖職員就職其中，顏建國(guó)之前的龍湖物業(yè)董事長(zhǎng)周洪斌就是其中一員。在首屆物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上，千丁互聯(lián)和龍湖物業(yè)聯(lián)合參展，共同展示社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式。

吳亞軍正在用自己培育出來的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)千丁互聯(lián)試圖聚攏商家服務(wù)和社區(qū)物業(yè)，為龍湖物業(yè)的業(yè)主們提供精準(zhǔn)、個(gè)性的服務(wù)。