開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地有難言之隱？ 廣州年末拍地意外狂吸204億

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊    

◎每經(jīng)記者 魏瓊

11月22日，廣州迎來(lái)了本年度最大規(guī)模的土拍大戰(zhàn)，一次性推出10宗地塊，吸引了超40多家開(kāi)發(fā)商前來(lái)?yè)寠Z，一日吸金超204億元。

從結(jié)果來(lái)看，廣州土地市場(chǎng)瘋狂再現(xiàn)，多宗地塊刷新區(qū)域最高單價(jià)紀(jì)錄，白云和海珠兩區(qū)3宗地塊樓面單價(jià)已破4萬(wàn)元大關(guān)，而早前廣州市樓面單價(jià)最高紀(jì)錄的保持者為雅居樂(lè)拿下的荔灣華大物流地塊。

大規(guī)模推地并未緩解廣州土地市場(chǎng)過(guò)熱的情形，業(yè)內(nèi)人士稱，此次土拍出乎意料，接下來(lái)廣州或?qū)⒂瓉?lái)房?jī)r(jià)的上漲以及新一輪調(diào)控加碼。

樓面單價(jià)破4萬(wàn)

今日開(kāi)拍的10宗地塊有8宗熱門(mén)地塊，共吸引了超40家房企搶奪，保利、萬(wàn)科、碧桂園報(bào)名8宗地塊，而招商、恒大、越秀各報(bào)名7宗地塊。除了已經(jīng)在廣州有項(xiàng)目布局的房企，包括旭輝、五礦、美的、卓越、金輝等外來(lái)房企也參與到此次奪地大戰(zhàn)中。經(jīng)歷一天的瘋狂拍地大戰(zhàn)，土地出讓總金額達(dá)到204億元。

南沙宗地的成交拉開(kāi)了此次土拍大戲的帷幕，越秀地產(chǎn)以17.46億元、競(jìng)配建人才公寓房49050平方米的代價(jià)拿下南沙坦頭地塊，折合樓面地價(jià)11772元/平方米。南沙黃閣地塊則由萬(wàn)科以9.18億元，配建人才公寓房37800平方米競(jìng)得，折合樓面地價(jià)13743 元/平方米，南沙兩宗地塊的溢價(jià)率均為45%。

最大熱門(mén)則集中在白云、海珠、荔灣中心區(qū)域。白云新城地價(jià)吸引了25家房企競(jìng)拍，最終由龍湖首開(kāi)以32.23億元總價(jià)、配建面積30150平方米斬獲，折合樓面地價(jià)45469元/平方米，刷新了廣州最高地價(jià)紀(jì)錄，成為廣州第一個(gè)樓面價(jià)破4萬(wàn)元的地塊。

海珠區(qū)萬(wàn)寶冰箱廠地塊最后的爭(zhēng)奪在中冶和保利之間展開(kāi)，最終由中冶置業(yè)以30.7億元奪得，剔除配建面積樓面地價(jià)達(dá)42573元/平方米。

廣鋼新城自帶光環(huán)，此次兩宗地塊均由保利競(jìng)得，其中一宗樓面單價(jià)突破4萬(wàn)元大關(guān)，遠(yuǎn)超在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格。

黃埔開(kāi)發(fā)區(qū)地塊引發(fā)萬(wàn)科和龍湖的激烈爭(zhēng)奪，奮戰(zhàn)到了天黑，最終由龍湖首開(kāi)以43.04億元總價(jià)以及配建面積為109800平方米收入囊中，折合樓面價(jià)23012元/平方米。

天河區(qū)商業(yè)地塊則顯得較為冷清，而金融城地塊則無(wú)人問(wèn)津，慘遭流拍。

新一輪調(diào)控會(huì)不會(huì)來(lái)？

此次拍地火爆情況超越預(yù)期，多個(gè)區(qū)域的地價(jià)再上新臺(tái)階，“面粉貴過(guò)面包”的情形重現(xiàn)。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，昨日拍地一定程度上反映了開(kāi)發(fā)商資金量充裕，也對(duì)未來(lái)樓市持樂(lè)觀態(tài)度，廣州作為一線城市，對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力還是很大。

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言，此次土地拍賣完全出乎意料。開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地也有難言之隱，在經(jīng)歷熱銷之后，急于補(bǔ)充庫(kù)存，今年廣州推地較少，而此次推出的土地位置較好，自然引來(lái)開(kāi)發(fā)商搶奪。

龍斌表示，高地價(jià)對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力也是一種考驗(yàn)，央企中冶拿下江燕路萬(wàn)寶地塊屬于舊改，50%住宅50%商業(yè)，樓面單價(jià)成本4萬(wàn)多元，未來(lái)新房至少要賣6萬(wàn)元/平方米以上才可以有盈利，到8萬(wàn)元/平方米才會(huì)有比較理想盈利。

以白云地塊為例，刨除配建面積樓面地價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米，加上配建面積成本，未來(lái)房?jī)r(jià)要賣到8萬(wàn)元/平方米才有盈利空間，但這一價(jià)格對(duì)于白云新城來(lái)說(shuō)根本無(wú)法想象。黃韜稱，現(xiàn)在也不知道開(kāi)發(fā)商該怎么操盤(pán)了。

今年以來(lái)，白云區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一輪上漲，網(wǎng)易房產(chǎn)檢測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，11月份白云區(qū)均價(jià)為32783元/平方米，最貴的珠江嶺南公館均價(jià)低于5萬(wàn)元/平方米，距離8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格差距較遠(yuǎn)。

合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，從規(guī)劃發(fā)展看，白云新城升值潛力動(dòng)力不足，樓面單價(jià)4萬(wàn)元/平方米，將來(lái)新房面臨壓力。假如地塊2年后入市，市場(chǎng)預(yù)期也只能承受6萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)。

按照經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，高價(jià)地的出現(xiàn)成為周邊樓盤(pán)營(yíng)銷漲價(jià)的最佳契機(jī)，雅居樂(lè)奪得荔灣高價(jià)地帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，長(zhǎng)嶺居高價(jià)地的出現(xiàn)則推高了廣州市區(qū)的房?jī)r(jià)。

黃韜也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，此輪土地拍賣之后，如果沒(méi)有政策加碼，廣州房?jī)r(jià)即將迎來(lái)新一輪上漲，而且上漲幅度不是一點(diǎn)點(diǎn)。但是樓市調(diào)控小周期并不會(huì)這么快過(guò)去，開(kāi)發(fā)商此時(shí)高價(jià)拿地并不是好事，對(duì)產(chǎn)品和盈利能力提出更高的要求。

黃韜直言，這些高價(jià)地在2年內(nèi)盈利難度較大，如果出現(xiàn)市場(chǎng)變動(dòng)的話，開(kāi)發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將急劇加大。大量的高價(jià)地出來(lái)，政府肯定不會(huì)坐視不理，也許新一輪的調(diào)控很快就會(huì)到來(lái)。