新華社三問：調(diào)控之后樓市會走向何方？

全國20多個城市前不久陸續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,為過熱的樓市踩下“剎車”。點(diǎn)剎降溫之下,市場會由此進(jìn)入“寒冬”嗎?投資面大、產(chǎn)業(yè)鏈長的房地產(chǎn)行業(yè),未來的發(fā)展空間和機(jī)遇在哪里?新華社記者近日赴多地調(diào)研樓市,采訪了業(yè)界、學(xué)界和政府官員。 房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退期了嗎? 房地產(chǎn)市場進(jìn)入衰退期了嗎?房地產(chǎn)投資需求峰值是否已過?處于多方利益博弈下的房地產(chǎn)業(yè),未來走勢牽動各方神經(jīng)。 中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦認(rèn)為,房地產(chǎn)投資歷史需求峰值已過,這是一個大的判斷,是一個大的格局。 過去15年,我國房地產(chǎn)業(yè)以超過20%的年均增速發(fā)展。而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年降至2000年有數(shù)據(jù)記錄以來最低點(diǎn),僅為1%。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,今年前10個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長6.6%。 劉世錦說,城鎮(zhèn)居民住宅構(gòu)成房地產(chǎn)投資70%,其歷史需求峰值是1200萬到1300萬住戶,2014年已經(jīng)達(dá)到峰值,之后房地產(chǎn)投資總量上就是持平,然后逐步回落。預(yù)計(jì)在今后不久時(shí)間內(nèi)就會回到正常的狀態(tài)。 不少業(yè)界和專家認(rèn)為,“屯地生金”的暴利“黃金時(shí)代”已經(jīng)過去,但依然處于大周期向前的“白銀時(shí)代”。 融創(chuàng)東南區(qū)域公司副總邵佳認(rèn)為,中國樓市存在大周期和小周期,整個大周期是向前的,目前只是處于投資過熱的一個小周期。 北京一家知名民營房企區(qū)域負(fù)責(zé)人認(rèn)為,近期陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政可能會對短期內(nèi)市場交易帶來影響,但不會影響房地產(chǎn)企業(yè)長期的投資信心。企業(yè)不排斥調(diào)控,非理性上漲是一種不健康狀態(tài)?！拔覀兿嘈欧康禺a(chǎn)市場會平穩(wěn)增長下去?！? 中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說,基于房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)和未來趨勢的判斷,本世紀(jì)以來中國房地產(chǎn)存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年,房地產(chǎn)市場可能迎來一個短期的調(diào)整期,政府行政調(diào)控和制度變革的力度決定調(diào)整的幅度和時(shí)間提前還是延長。 未來發(fā)展空間還有多大? 愛恨交織房地產(chǎn)。一方面,房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長可形成重要支撐,另一方面,過度投機(jī)引發(fā)泡沫,扭曲資源配置,損害實(shí)業(yè)和創(chuàng)新,為長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。 房價(jià)上漲過快無異于懸在中國經(jīng)濟(jì)頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”。一些輿論關(guān)注房地產(chǎn)走勢,也討論著是否有房地產(chǎn)泡沫。 杭州透明售房研究院院長方張接說,泡沫缺乏很科學(xué)的界定,按照租售比和房產(chǎn)收入比這些國際標(biāo)準(zhǔn)來說,我們的確處于警戒線。但它們是否適用于中國市場,需要打一個問號。 但對于房價(jià)過度上漲的危害,業(yè)界卻持普遍一致看法:如果暴漲就有可能暴跌,就可能會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。此外,各路資金大量流向房地產(chǎn),也會導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資越來越少,并對社會風(fēng)氣帶來不良影響。 長遠(yuǎn)看,中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級背景下,房地產(chǎn)市場發(fā)展空間有多大? 在控制好投資和投機(jī)需求的前提下,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的決定性因素是實(shí)際需求。當(dāng)前,我國住房消費(fèi)正從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變,未來的有效需求將取決于更完善的住房配套、更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)、更綠色健康的品質(zhì)和環(huán)境。 “城市里改善性需求生生不息,人們對好房子的追求會經(jīng)歷一個相當(dāng)長的過程。”方張接說。 調(diào)控如何因城施策? 房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展,離不開良好的市場規(guī)則。馴服房價(jià)過快上漲的“猛獸”,需共同運(yùn)用市場之手和行政之手。 當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化態(tài)勢明顯。一方面,一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快,如珠三角、長三角、京津冀地區(qū)的部分城市,以及內(nèi)地的一些區(qū)域性中心城市。另一方面,東北、西北、西南地區(qū)的多數(shù)城市市場平穩(wěn),一些三四線城市庫存壓力仍然較大。 “房地產(chǎn)調(diào)控須實(shí)行分類指導(dǎo),因城施策。”中山大學(xué)南方學(xué)院房地產(chǎn)系系主任廖俊平說,熱點(diǎn)城市的調(diào)控重點(diǎn)是控房價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)、防泡沫,三四線城市和縣城的重點(diǎn)依然是去庫存。 萬科集團(tuán)副總裁劉肖說,因城施策不僅要從需求端發(fā)力,關(guān)鍵要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大思路下,從土地、房產(chǎn)的供給端著手建立長效機(jī)制,優(yōu)化地產(chǎn)、租房、普通商品房、保障房等的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 對于北上廣深等一線城市,北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長、中原集團(tuán)首席運(yùn)營官李文杰建議,盤活存量更應(yīng)成為市場增長的主要空間?！半m然一些城市的房屋空置量無法統(tǒng)計(jì),但房屋空置的情況卻很普遍。希望政府優(yōu)化調(diào)控政策,讓改善性住房的購買人群可以進(jìn)入市場。” 受訪專家表示,未來開發(fā)商需圍繞新的消費(fèi)需求和習(xí)慣進(jìn)行個性化定制服務(wù),發(fā)展社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老、旅游、文化等配套服務(wù),打造新型房地產(chǎn)增長模式和產(chǎn)業(yè)集群。 中國社科院財(cái)經(jīng)院綜合經(jīng)濟(jì)研究部副主任汪紅駒說,當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域分化嚴(yán)重,冷熱不均,已經(jīng)產(chǎn)生了資源錯配,也加大了宏觀調(diào)控難度。未來要著力推進(jìn)均衡發(fā)展和協(xié)調(diào)發(fā)展,縮小區(qū)域性地區(qū)差距和城鄉(xiāng)差別,推進(jìn)公共服務(wù)均等化,以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化,引導(dǎo)人口流動,因城而異制定房地產(chǎn)調(diào)控政策,緩解房地產(chǎn)市場嚴(yán)重分化的局面。