北京“9·30”后首批限房價(jià)地塊開拍 現(xiàn)場(chǎng)居然未決出歸屬

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

雖然調(diào)控政策疊加，但北京土地市場(chǎng)熱度不減。雖然是“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓，但房企依然視其為香餑餑。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)媒體報(bào)道，海淀永豐18號(hào)地塊共吸引了萬科、綠地、招商、保利、京投、石榴集團(tuán)等16家房企參與。最終歷時(shí)38輪，遠(yuǎn)洋報(bào)價(jià)50億觸頂土地合理價(jià)格上限，接著23號(hào)保利報(bào)出40%的居住商品住房自持比例，達(dá)到土地預(yù)設(shè)自持比例上限。

未能當(dāng)場(chǎng)決出歸屬

最后競(jìng)拍的結(jié)果是，18號(hào)地在達(dá)到總價(jià)50億元之后，進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，而由于綠地、萬科、龍湖首開聯(lián)合體、保利四家均投報(bào)自持100%，因此該宗地塊未能當(dāng)場(chǎng)決出歸屬，進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)住宅方案投報(bào)環(huán)節(jié)。

為防“地王”產(chǎn)生，當(dāng)日土拍的地塊設(shè)定了細(xì)則：當(dāng)開發(fā)商的報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格，則不再接受更高報(bào)價(jià)，政府則宣布直接進(jìn)入下一個(gè)競(jìng)拍環(huán)節(jié)——住宅部分建面的自持比例。自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%，開發(fā)商的競(jìng)拍階梯必須是住宅總建面1%的整數(shù)倍，價(jià)高者得。但是一旦有兩個(gè)以上的競(jìng)拍者都愿意100%自持。競(jìng)拍又將繼續(xù)進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)，即商辦自持競(jìng)拍環(huán)節(jié)。

值得關(guān)注的是，若地上建筑面積≥10萬平方米的商品房，需住宅產(chǎn)業(yè)化率≥60%；若地上面積≤10萬平方米且地上建筑面積≥5萬平方米，需住宅產(chǎn)業(yè)化率≥40%。另外，企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地19號(hào)地塊為二類居住用地及零售商業(yè)用地，地塊土地面積8.56萬平方米，建筑控制規(guī)模16.29萬平方米。該地塊競(jìng)買保證金為13.2億元，起始價(jià)為44億元，競(jìng)價(jià)階梯為2000萬元。

參與該地塊競(jìng)拍的房企有碧桂園、綠地、石榴、保利、京投、遠(yuǎn)洋等11家。

因19號(hào)地塊規(guī)劃商業(yè)用地，在商品住房自持競(jìng)拍環(huán)節(jié)，有兩家及以上競(jìng)拍者愿意100%自持時(shí)，競(jìng)拍將進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節(jié)——商辦自持競(jìng)拍。若在商辦自持競(jìng)拍環(huán)節(jié)同樣出現(xiàn)兩家及以上競(jìng)拍者愿意100%自持時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

在各房企的逐鹿中，19號(hào)地塊在達(dá)到總價(jià)59億元之后，進(jìn)入競(jìng)自持環(huán)節(jié)，最終住宅與商業(yè)全部自持，綠地、首開、保利、萬科住總聯(lián)合體進(jìn)入后續(xù)投報(bào)環(huán)節(jié)。

開發(fā)企業(yè)盈利模式將生變？

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，雖然有收緊調(diào)控以及各種附加條件制約，但是在宅地供應(yīng)極度稀缺背景之下，各大房企對(duì)于土地的熱情依舊。預(yù)計(jì)明天的兩宗地塊結(jié)局也相差無兩，全部自持的結(jié)局使得“限房價(jià)”名存實(shí)亡，這也預(yù)示著開發(fā)企業(yè)盈利模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從北京土地出讓前多次設(shè)置規(guī)范看，北京為了避免出現(xiàn)地王的確做了各種準(zhǔn)備。限銷售價(jià)格+限戶型面積+限二手房銷售時(shí)間+限持有面積?？梢哉f已經(jīng)全方位圍追堵截地王出現(xiàn)，調(diào)控力度前所未有。

“從最后結(jié)果看，合計(jì)兩宗地30萬平米中的29萬平米將全面成為持有物業(yè)，按照平均一套60平米計(jì)算，可以提供4800套出租房。（因?yàn)榈貕K可售只有千人配套商業(yè)及車庫，企業(yè)必然會(huì)盡量增加套數(shù)，增加配套面積）接近5000套租賃房源可以緩解租賃市場(chǎng)價(jià)格，但減少了銷售房源供應(yīng)。”張大偉說。

張大偉認(rèn)為，開發(fā)商依然非理性搶地，出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象，地方政府想抑制地價(jià)各種辦法已經(jīng)想到極致，但開發(fā)商搶地的激情也到了極致。從北京限房價(jià)地塊依然非常多企業(yè)意愿強(qiáng)烈看，一線城市土地資源依然成為企業(yè)的首選。

對(duì)于上述土拍狀況，一位開發(fā)商人士直言“看不透”。

上述開發(fā)商人士表示，如果上述地塊被萬科住總聯(lián)合體所拿，萬科敢于挑戰(zhàn)市場(chǎng)，可以做長租公寓。而綠地、首開、保利這類央企、國企，搶限價(jià)地也是履行社會(huì)責(zé)任。如果民企操作，可以一次性出售多年，做成長租公寓。“其實(shí)企業(yè)也可能等待政策的窗口期，或者哪天不用自持了。”