鄭州限地價(jià)掛牌競(jìng)買細(xì)則出臺(tái) 熔斷機(jī)制難治本？

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每經(jīng)記者 王杰

熔斷機(jī)制不僅存在于股市，土地市場(chǎng)亦存在熔斷機(jī)制。在有了蘇州、南京的前車之鑒后，10月31日，鄭州土地拍賣熔斷機(jī)制正式登場(chǎng)。

河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，鄭州出臺(tái)熔斷機(jī)制，是在之前出臺(tái)相關(guān)政策效果不佳基礎(chǔ)上的補(bǔ)充和加強(qiáng)。其主要目標(biāo)在于減少地王產(chǎn)生、進(jìn)而影響市場(chǎng)預(yù)期。出不出現(xiàn)高價(jià)地，受到所拍地塊區(qū)位、用途、質(zhì)地、起拍價(jià)高低和參與競(jìng)價(jià)企業(yè)強(qiáng)弱、多寡等多種因素影響。

溢價(jià)取決于掛牌價(jià)

10月31日，鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市國有建設(shè)用地（住宅） 使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競(jìng)買暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》）。根據(jù)辦法規(guī)定，任一競(jìng)買人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競(jìng)）價(jià)中止。

《暫行辦法》第二條規(guī)定，國有建設(shè)用地（住宅）（以下簡(jiǎn)稱住宅用地）使用權(quán)出讓過程原則上分兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行。第一環(huán)節(jié)為使用鄭州市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，達(dá)到限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為第二環(huán)節(jié)；第二環(huán)節(jié)為現(xiàn)場(chǎng)一次競(jìng)價(jià)或轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次競(jìng)價(jià)。

任一競(jìng)買人在網(wǎng)掛系統(tǒng)中報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競(jìng)）價(jià)中止（以下簡(jiǎn)稱網(wǎng)掛熔斷），該時(shí)點(diǎn)為熔斷點(diǎn)，此時(shí)出讓起始價(jià)的150%為熔斷地價(jià)，熔斷地價(jià)的報(bào)價(jià)競(jìng)買人為熔斷人。

熔斷機(jī)制依然有區(qū)域之分。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競(jìng)綜合房?jī)r(jià)方式確定土地競(jìng)得人；金水區(qū)、管城回族區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭州高新區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競(jìng)地價(jià)方式確定土地競(jìng)得人?！稌盒修k法》還規(guī)定，所有地塊成交樓面價(jià)將不得高于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有最高樓面價(jià)。其他區(qū)域，仍然按照老辦法進(jìn)行網(wǎng)拍。

《暫行辦法》第六條還規(guī)定，國土部門按照鄭州市60號(hào)文件規(guī)定，依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、評(píng)估價(jià)合理確定土地掛牌起始價(jià)、熔斷地價(jià)及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式，報(bào)市政府審批，并經(jīng)省國土資源廳備案后實(shí)施。該宗地的預(yù)期成交樓面地價(jià)原則上須小于該行政管轄區(qū)域（或功能區(qū)）內(nèi)以往最高成交宗地相應(yīng)價(jià)格。

河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，高價(jià)地的出現(xiàn)是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)誘因。鄭州出臺(tái)熔斷機(jī)制，是在之前出臺(tái)相關(guān)政策效果不佳基礎(chǔ)上的補(bǔ)充和加強(qiáng)。其主要目標(biāo)在于減少地王產(chǎn)生、進(jìn)而影響市場(chǎng)預(yù)期。出不出現(xiàn)高價(jià)地，受到所拍地塊區(qū)位、用途、質(zhì)地、起拍價(jià)高低和參與競(jìng)價(jià)企業(yè)強(qiáng)弱、多寡等多種因素影響。

房地產(chǎn)評(píng)論人王毅敏表示，掛牌起始價(jià)格的高低，決定地塊會(huì)產(chǎn)生多高的溢價(jià)。

熔斷機(jī)制只能治標(biāo)？

鄭州市熔斷機(jī)制出臺(tái)的背景是高價(jià)地頻出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月6日之前鄭州已在今年拍出過九宗高價(jià)地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過鄭州土地的單價(jià)紀(jì)錄。

在國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，鄭州環(huán)比價(jià)格漲幅5.6%，居全國第一。

隨之，鄭州市出臺(tái)多項(xiàng)抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)的措施。9月14日，鄭州市政府官網(wǎng)對(duì)外發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（鄭政辦〔2016〕60號(hào)）的重要文件，外界稱之為“鄭九條”。

“鄭九條”明確規(guī)定，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)””，即地價(jià)確定，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià)，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50%溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競(jìng)得人。

就在十一期間，鄭州市政府又發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于在鄭州市部分區(qū)域?qū)嵤┳》肯拶彽耐ㄖ罚ㄠ嵳k〔2016〕64號(hào)）。文件顯示，該限購令主要“對(duì)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下 （不含180平方米） 的住房”。

張紅超認(rèn)為，解決高價(jià)地，關(guān)鍵在供求，熔斷治標(biāo)不治本，只是短期內(nèi)手段。