鄭州限地價掛牌競買細則出臺 熔斷機制難治本？

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

熔斷機制不僅存在于股市，土地市場亦存在熔斷機制。在有了蘇州、南京的前車之鑒后，10月31日，鄭州土地拍賣熔斷機制正式登場。

河南房地產業(yè)內人士張紅超在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，鄭州出臺熔斷機制，是在之前出臺相關政策效果不佳基礎上的補充和加強。其主要目標在于減少地王產生、進而影響市場預期。出不出現高價地，受到所拍地塊區(qū)位、用途、質地、起拍價高低和參與競價企業(yè)強弱、多寡等多種因素影響。

溢價取決于掛牌價

10月31日，鄭州市政府網站發(fā)布《鄭州市國有建設用地（住宅） 使用權網上掛牌交易限價競買暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）。根據辦法規(guī)定，任一競買人在網掛系統中報（競）價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網掛系統報（競）價中止。

《暫行辦法》第二條規(guī)定，國有建設用地（住宅）（以下簡稱住宅用地）使用權出讓過程原則上分兩個環(huán)節(jié)進行。第一環(huán)節(jié)為使用鄭州市國土資源網上交易系統進行網上競價，達到限價時轉為第二環(huán)節(jié)；第二環(huán)節(jié)為現場一次競價或轉為網上一次競價。

任一競買人在網掛系統中報（競）價首次達到住宅用地出讓起始價150%時，網掛系統報（競）價中止（以下簡稱網掛熔斷），該時點為熔斷點，此時出讓起始價的150%為熔斷地價，熔斷地價的報價競買人為熔斷人。

熔斷機制依然有區(qū)域之分。鄭東新區(qū)、鄭州經濟開發(fā)區(qū)管轄范圍內采取競綜合房價方式確定土地競得人；金水區(qū)、管城回族區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟區(qū)、鄭州高新區(qū)管轄范圍內采取競地價方式確定土地競得人?！稌盒修k法》還規(guī)定，所有地塊成交樓面價將不得高于區(qū)域內現有最高樓面價。其他區(qū)域，仍然按照老辦法進行網拍。

《暫行辦法》第六條還規(guī)定，國土部門按照鄭州市60號文件規(guī)定，依據基準地價、市場指導價、評估價合理確定土地掛牌起始價、熔斷地價及現場競價方式，報市政府審批，并經省國土資源廳備案后實施。該宗地的預期成交樓面地價原則上須小于該行政管轄區(qū)域（或功能區(qū)）內以往最高成交宗地相應價格。

河南房地產業(yè)內人士張紅超在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，高價地的出現是房價上漲的一個誘因。鄭州出臺熔斷機制，是在之前出臺相關政策效果不佳基礎上的補充和加強。其主要目標在于減少地王產生、進而影響市場預期。出不出現高價地，受到所拍地塊區(qū)位、用途、質地、起拍價高低和參與競價企業(yè)強弱、多寡等多種因素影響。

房地產評論人王毅敏表示，掛牌起始價格的高低，決定地塊會產生多高的溢價。

熔斷機制只能治標？

鄭州市熔斷機制出臺的背景是高價地頻出。據不完全統計，9月6日之前鄭州已在今年拍出過九宗高價地塊，恒大、萬科、雅居樂、榮盛、碧桂園等地產商均刷新過鄭州土地的單價紀錄。

在國家統計局發(fā)布8月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據中，鄭州環(huán)比價格漲幅5.6%，居全國第一。

隨之，鄭州市出臺多項抑制房價、地價的措施。9月14日，鄭州市政府官網對外發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（鄭政辦〔2016〕60號）的重要文件，外界稱之為“鄭九條”。

“鄭九條”明確規(guī)定，鄭東新區(qū)、鄭州經濟開發(fā)區(qū)土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，采取“限地價，競房價””，即地價確定，參與網掛的競買人現場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時，網掛報價超過50%溢價率時，網掛報價中止，參與網掛的競買人進行最后一次現場報價，依據掛牌須知等相關規(guī)定，確定競得人。

就在十一期間，鄭州市政府又發(fā)布了《鄭州市人民政府辦公廳關于在鄭州市部分區(qū)域實施住房限購的通知》（鄭政辦〔2016〕64號）。文件顯示，該限購令主要“對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下 （不含180平方米） 的住房”。

張紅超認為，解決高價地，關鍵在供求，熔斷治標不治本，只是短期內手段。