布局天津折戟 中國遠大折價再次叫賣天津遠大城

每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)實習記者 黃博文

從10月1日起，天津?qū)嵤﹨^(qū)域性住房限購政策，對市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)進行限購，這被認為是對不在限購之列的津郊樓市的利好，但扎根寶坻的遠大城早已沒有耐心迎接“遠郊的春天”。

近日，記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所了解到，中國遠大集團正在出售其位于天津的超級項目——遠大城的全部股權(quán)，出售底價2.4億元。作為一個橫跨醫(yī)療、地產(chǎn)等多領(lǐng)域的集團企業(yè)，遠大城曾經(jīng)承載了中國遠大布局天津的夢想，但現(xiàn)在一子未全落而急于抽身。

記者研究發(fā)現(xiàn)，遠大城所在區(qū)域位于天津?qū)氎嫘鲁?，區(qū)位上距離天津主城較遠。項目已經(jīng)建設(shè)10萬平米住宅樓和一個會所，卻只售出約1.2萬平米住宅面積，銷售遲緩。

一位長期關(guān)注寶坻區(qū)域樓市的人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，中國遠大早在兩年前就準備賣掉遠大城，苦于沒人接盤，此番乘勢天津樓市火熱行情重新掛牌出讓，是想早日解套并賣個好價錢。

轉(zhuǎn)讓兩年無人接盤

中國遠大持股100%的天津森島瑞泰置業(yè)有限公司成立于2007年，開發(fā)的唯一項目就是天津遠大城。

遠大城的公開宣傳資料顯示，項目總用地面積31.98萬平米，總建筑面積接近70萬平米，準備打造成包含度假村、星級酒店在內(nèi)的綜合休閑項目。項目C地塊的住宅部分于2011年開盤銷售，當時均價5000元/平方米左右。

時至今日，遠大城周邊的錦繡香江、鴻坤原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)等已經(jīng)賣到12000元/平米，遠大城卻在C地塊住宅部分交房后封盤，A、B地塊還是未開發(fā)的凈地。

北京產(chǎn)權(quán)交易中心掛出的轉(zhuǎn)讓公告顯示，遠大城已經(jīng)建成10萬平方米的住宅樓和一個會所，已銷售1.2萬平米的住宅面積。截止2015年12月31日的審計報告，遠大城賬面價值約3.6億元，凈利潤虧損125萬元。中國遠大欲以2.35億元轉(zhuǎn)讓項目100%股權(quán)。

天津一位接近遠大城的人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，中國遠大早在兩年前就準備賣掉項目，但沒人接盤，銷售遲緩是其決定抽身的主因。該人士表示，項目2007年左右拿的地，中間停了兩三年，2011年第一期才開盤銷售，但賣的不好，墊付資金太大。

“項目一度連員工工資都不能正常發(fā)放，只能賣一套房子發(fā)一部分工資，最后項目經(jīng)理都辭職了，近一年都處于封盤狀態(tài)。”上述人士表示。

記者在天津產(chǎn)權(quán)交易所官網(wǎng)上找到了遠大城年初掛出的轉(zhuǎn)讓紀錄，當時的意向價格是6.1億元。天津產(chǎn)權(quán)交易所的工作人員告訴記者，由于一直沒有買家，遠大城撤下在該所的公告，表示項目要自己做。

但是半年過去，遠大城又出現(xiàn)在北京產(chǎn)權(quán)交易所的轉(zhuǎn)讓頁面中，轉(zhuǎn)讓價格還不足年初的一半。

津郊樓市的尷尬

其實，在過去很長一段時間，進駐寶坻新城等津郊樓市的開發(fā)商日子都不好過，善于造城的合生創(chuàng)展在寶坻開發(fā)的京津新城一度被稱為“鬼城”，差點成為其全國擴張的“滑鐵盧”；遠大城周邊的錦繡香江等項目也是建建停停，終于熬到這波全國大行情。

從地理位置上看，寶坻恰好位于京津唐三城腹地的中心點。它距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。在規(guī)劃之初，這被看做是京津雙城融合的先天優(yōu)勢，但也成為尷尬所在。雖然地處腹地，但它離三座大城市距離都不算近，存在被邊緣化的危險。

天津當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，對于“保守”的天津人，寶坻等遠郊區(qū)域價值并不被當?shù)刭彿空哒J可，來此買房的主要是北京客戶，大部分都押寶津唐高鐵。但京津城際高鐵在武清區(qū)設(shè)站，而寶坻人期待的京唐高鐵，目前暫無實質(zhì)性動作。

除了交通不便，寶坻確實存在配套短缺的尷尬，周邊醫(yī)院、菜市場、小學，均在附近鎮(zhèn)上。不少在此購房的人都抱怨，這里的配套設(shè)施，遠遠未達到住戶的預期。

此外，房價的漲幅，也能折射津郊樓市的尷尬地位。在過去的十年里，全國樓市價格步步增長，但天津遠郊漲幅遠低于燕郊等北京的衛(wèi)星城。

更重要的是，寶坻等津郊樓市面臨著激烈的競爭。作為競爭對手，河北北三縣雖然價格較貴，但承載了大部分北京外溢需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，寶坻市場是比較落后的，區(qū)域規(guī)劃比較落后，很難吸引北京和河北北三縣方面的購房需求，這是此類項目難以有好的營銷業(yè)績的原因之一。另外在天津市場持續(xù)變好的情況下，類似寶坻等市場相對優(yōu)勢也不大，這使得此類企業(yè)本身在經(jīng)營方面存在困難。

9月30日晚，天津出臺了樓市限購政策，對非津籍人士購買市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)的房子作出限制，不過，環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)并未在限購之列，外地購房者在上述區(qū)域置業(yè)門檻并未提高，這被看作是引導購房需求流向津郊樓市。

就有入手寶坻等區(qū)域的購房者對長期樓市表示樂觀，他們堅信隨著京津冀一體化的提速，寶坻終將會追隨燕郊、廊坊、保定等地的步伐，迎來價值爆發(fā)的風口。

或許正是基于對京津冀一體化的樂觀判斷，寶坻的土地市場開始迎來更多的參與者。在9月20日的一場土拍中，中鐵17億元拿下該區(qū)一地塊，樓面價7197元/平方米，刷新了寶坻宅地的溢價率紀錄。