一本萬利！開發(fā)商怎么用銀行的錢炒高地價？終于有人解開了這個謎團(tuán)

每經(jīng)編輯 周禹彤

今年以來，上海地王頻出，土地價格節(jié)節(jié)攀升。同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，2016年1～9月上海住宅類用地成交規(guī)劃建筑面積459.40萬平方米，同比下降40%，成交樓板價每平方米23966元，同比上漲128%！

▲圖片來源：東方IC

地價漲了1倍，房價怎能不漲？

不少開發(fā)商之所以敢高價拿地，除了本身看好房價未來走勢外，也和其充沛的資金有關(guān)系，更有甚者，其拿地的資金竟然來自銀行。這種空手套白狼的行為，在加劇房地產(chǎn)市場風(fēng)險的同時，也加大了銀行的風(fēng)險。面對這一情況，監(jiān)管層出手了！

地產(chǎn)人士揭土地款三大繞道術(shù)

10月8日，上海市住建委和規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（即“滬六條”），其中指出，建立由上海市規(guī)劃國土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門組成的商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展土地交易資金監(jiān)管工作。同時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。此外，競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

根據(jù)“滬六條”，違反上述規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動。

“這個（政策）肯定會限制很大一部分資金進(jìn)入土地市場，但具體的效果還需要時間來印證。”某股份制銀行相關(guān)人士接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者采訪時表示。

長期以來，影子銀行盛行，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地突破了原有央行貸款通則關(guān)于信貸資金不得支付土地款的限制。此次“滬六條”堵住了銀行、信托、資管等五大渠道，對于銀行資金流向不流于表面的監(jiān)管，被認(rèn)為可以掐掉銀行向土地款輸送資金。

一位不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者介紹，開發(fā)商籌集土地款的方式主要有三大類，包括明股暗債、自建平臺、繞道并購。

從銀行角度來看，大量銀行資金通過表外自營投資和理財，以“明股暗債”的方式參與到房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地及開發(fā)過程中，如一些銀行資金通過產(chǎn)業(yè)基金和開發(fā)商共同組建一家有限合伙企業(yè)運(yùn)作拿地款基金的形式進(jìn)入土地市場。

同時，一些大型開發(fā)商還可以通過自建平臺的方式進(jìn)行融資。“為什么那么多房地產(chǎn)企業(yè)都要做金服？通過金服搭個殼，資金就活絡(luò)了。”上述地產(chǎn)界人士表示，很多時候開發(fā)商會通過私募基金收購項目，項目的股權(quán)一般會設(shè)置很多層，但最核心的還是開發(fā)商本身，也就是說資金還是到了開發(fā)商手里。

以成立信托繞道并購為例，某地產(chǎn)界人士告訴記者，開發(fā)商可以成立一個信托，如信托資金用于購買A公司的經(jīng)營權(quán)，資金到了A公司以后，開發(fā)商再收購A公司的股權(quán)，錢就順理成章成了開發(fā)商的自有資金，光從表面看并沒有為土地款融資的嫌疑。

熟悉上述操作模式的人士表示，開發(fā)商為土地款融資的種類可能很多樣，但原理都相同，總結(jié)起來就是“多穿幾層馬甲”。

強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“3·25新政”

▲圖片來源：東方IC

另據(jù)財新網(wǎng)報道，10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。

在新增貸款投放上，上述報道稱，目前監(jiān)管不會直接做出比例限制，但總要求是新增貸款不能過多投到房地產(chǎn)上，放緩住房信貸增速，引導(dǎo)資金進(jìn)入到實體經(jīng)濟(jì)中。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者從上海銀監(jiān)局和部分商業(yè)銀行了解到，10月12日上海銀監(jiān)局確實召開了上述會議。上海銀監(jiān)局人士告訴記者，會議現(xiàn)場強(qiáng)調(diào)了三大要點：1、重申要嚴(yán)格執(zhí)行3.25房產(chǎn)新政的重要性；2、貫徹落實《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》；3、共同促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

事實上，房地產(chǎn)貸款的高速增長此前就已引發(fā)廣泛關(guān)注。

以上半年為例，央行《2016年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，上半年人民幣貸款新增7.53萬億元。其中，人民幣房地產(chǎn)貸款增加2.93萬億元，同比多增1.04萬億元，增量占同期各項貸款增量的38.9%。其中，截至6月末，個人購房貸款余額16.55萬億元，同比增長30.9%，增速比上季末高5.4百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點；上半年增加2.36萬億元，同比多增1.25萬億元。

不難發(fā)現(xiàn)，在全部新增的2.93萬億房地產(chǎn)貸款中，個人購房貸款就達(dá)2.36萬億，開發(fā)貸新增規(guī)模并不大。

這也不難理解，上海銀監(jiān)局上述會議在強(qiáng)調(diào)落實“滬六條”的同時，還重申要嚴(yán)格執(zhí)行3.25房產(chǎn)新政。

上海3月25日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，強(qiáng)調(diào)從緊實行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)個人住房貸款管理。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺。

實際上，隨著各地房地產(chǎn)政策調(diào)控的干預(yù)，近期不動產(chǎn)投資的意愿開始出現(xiàn)下滑。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平分析稱，中國小康家庭對未來進(jìn)一步出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策有所預(yù)期，致其投資意愿下滑。交通銀行13日發(fā)布的第37期《交銀中國財富景氣指數(shù)報告》顯示，當(dāng)前中國小康家庭不動產(chǎn)投資熱情減弱，擁有多套住房的小康家庭未來入市意愿下降最為明顯。

連平補(bǔ)充道，隨著部分樓市高燒城市政策的出臺，投資性以及投機(jī)性的需求更多受到政策性的調(diào)控影響，尤其在當(dāng)前”地王“頻出的背景下，投資成本水漲船高，相信這類需求在部分城市會有所收縮。