一本萬(wàn)利！開(kāi)發(fā)商怎么用銀行的錢(qián)炒高地價(jià)？終于有人解開(kāi)了這個(gè)謎團(tuán)

每經(jīng)編輯 周禹彤

今年以來(lái)，上海地王頻出，土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，2016年1～9月上海住宅類用地成交規(guī)劃建筑面積459.40萬(wàn)平方米，同比下降40%，成交樓板價(jià)每平方米23966元，同比上漲128%！

▲圖片來(lái)源：東方IC

地價(jià)漲了1倍，房?jī)r(jià)怎能不漲？

不少開(kāi)發(fā)商之所以敢高價(jià)拿地，除了本身看好房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)外，也和其充沛的資金有關(guān)系，更有甚者，其拿地的資金竟然來(lái)自銀行。這種空手套白狼的行為，在加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也加大了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這一情況，監(jiān)管層出手了！

地產(chǎn)人士揭土地款三大繞道術(shù)

10月8日，上海市住建委和規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（即“滬六條”），其中指出，建立由上海市規(guī)劃國(guó)土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門(mén)組成的商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開(kāi)展土地交易資金監(jiān)管工作。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。此外，競(jìng)買(mǎi)人在申請(qǐng)參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來(lái)源為合規(guī)的自有資金。

根據(jù)“滬六條”，違反上述規(guī)定的，取消競(jìng)買(mǎi)或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)出讓活動(dòng)。

“這個(gè)（政策）肯定會(huì)限制很大一部分資金進(jìn)入土地市場(chǎng)，但具體的效果還需要時(shí)間來(lái)印證。”某股份制銀行相關(guān)人士接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者采訪時(shí)表示。

長(zhǎng)期以來(lái)，影子銀行盛行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地突破了原有央行貸款通則關(guān)于信貸資金不得支付土地款的限制。此次“滬六條”堵住了銀行、信托、資管等五大渠道，對(duì)于銀行資金流向不流于表面的監(jiān)管，被認(rèn)為可以掐掉銀行向土地款輸送資金。

一位不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者介紹，開(kāi)發(fā)商籌集土地款的方式主要有三大類，包括明股暗債、自建平臺(tái)、繞道并購(gòu)。

從銀行角度來(lái)看，大量銀行資金通過(guò)表外自營(yíng)投資和理財(cái)，以“明股暗債”的方式參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的拿地及開(kāi)發(fā)過(guò)程中，如一些銀行資金通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金和開(kāi)發(fā)商共同組建一家有限合伙企業(yè)運(yùn)作拿地款基金的形式進(jìn)入土地市場(chǎng)。

同時(shí)，一些大型開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)自建平臺(tái)的方式進(jìn)行融資。“為什么那么多房地產(chǎn)企業(yè)都要做金服？通過(guò)金服搭個(gè)殼，資金就活絡(luò)了。”上述地產(chǎn)界人士表示，很多時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)私募基金收購(gòu)項(xiàng)目，項(xiàng)目的股權(quán)一般會(huì)設(shè)置很多層，但最核心的還是開(kāi)發(fā)商本身，也就是說(shuō)資金還是到了開(kāi)發(fā)商手里。

以成立信托繞道并購(gòu)為例，某地產(chǎn)界人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商可以成立一個(gè)信托，如信托資金用于購(gòu)買(mǎi)A公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)，資金到了A公司以后，開(kāi)發(fā)商再收購(gòu)A公司的股權(quán)，錢(qián)就順理成章成了開(kāi)發(fā)商的自有資金，光從表面看并沒(méi)有為土地款融資的嫌疑。

熟悉上述操作模式的人士表示，開(kāi)發(fā)商為土地款融資的種類可能很多樣，但原理都相同，總結(jié)起來(lái)就是“多穿幾層馬甲”。

強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“3·25新政”

▲圖片來(lái)源：東方IC

另?yè)?jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，10月12日下午，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會(huì)議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

在新增貸款投放上，上述報(bào)道稱，目前監(jiān)管不會(huì)直接做出比例限制，但總要求是新增貸款不能過(guò)多投到房地產(chǎn)上，放緩住房信貸增速，引導(dǎo)資金進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者從上海銀監(jiān)局和部分商業(yè)銀行了解到，10月12日上海銀監(jiān)局確實(shí)召開(kāi)了上述會(huì)議。上海銀監(jiān)局人士告訴記者，會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)了三大要點(diǎn)：1、重申要嚴(yán)格執(zhí)行3.25房產(chǎn)新政的重要性；2、貫徹落實(shí)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》；3、共同促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

事實(shí)上，房地產(chǎn)貸款的高速增長(zhǎng)此前就已引發(fā)廣泛關(guān)注。

以上半年為例，央行《2016年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，上半年人民幣貸款新增7.53萬(wàn)億元。其中，人民幣房地產(chǎn)貸款增加2.93萬(wàn)億元，同比多增1.04萬(wàn)億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的38.9%。其中，截至6月末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額16.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.9%，增速比上季末高5.4百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高16.6個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加2.36萬(wàn)億元，同比多增1.25萬(wàn)億元。

不難發(fā)現(xiàn)，在全部新增的2.93萬(wàn)億房地產(chǎn)貸款中，個(gè)人購(gòu)房貸款就達(dá)2.36萬(wàn)億，開(kāi)發(fā)貸新增規(guī)模并不大。

這也不難理解，上海銀監(jiān)局上述會(huì)議在強(qiáng)調(diào)落實(shí)“滬六條”的同時(shí)，還重申要嚴(yán)格執(zhí)行3.25房產(chǎn)新政。

上海3月25日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

實(shí)際上，隨著各地房地產(chǎn)政策調(diào)控的干預(yù)，近期不動(dòng)產(chǎn)投資的意愿開(kāi)始出現(xiàn)下滑。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平分析稱，中國(guó)小康家庭對(duì)未來(lái)進(jìn)一步出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策有所預(yù)期，致其投資意愿下滑。交通銀行13日發(fā)布的第37期《交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)報(bào)告》顯示，當(dāng)前中國(guó)小康家庭不動(dòng)產(chǎn)投資熱情減弱，擁有多套住房的小康家庭未來(lái)入市意愿下降最為明顯。

連平補(bǔ)充道，隨著部分樓市高燒城市政策的出臺(tái)，投資性以及投機(jī)性的需求更多受到政策性的調(diào)控影響，尤其在當(dāng)前”地王“頻出的背景下，投資成本水漲船高，相信這類需求在部分城市會(huì)有所收縮。