20余城調(diào)控呼嘯而至 樓市進入“速凍”模式？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王婷婷    

◎每經(jīng)記者 王婷婷

國慶長假期間，各地樓市調(diào)控政策如暴風驟雨般襲來，北京、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥等20余個城市先后出臺政策，有的加碼限購限貸，有的重啟限購限貸。此次調(diào)控與之前的政策亦有諸多不同之處，比如這輪調(diào)控熱潮呈蔓延態(tài)勢，“一城一策”特征明顯，且力度更為突出。

而從2015年9月份樓市調(diào)控政策松動到如今再收緊，中國房地產(chǎn)市場的這波牛市只持續(xù)了一年時間。那么，這輪新政實施后，各地房價是否下跌了？成交量如何變化？為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪了北京、深圳、杭州等一線及部分二線熱門城市新房及二手市場以探究竟。

在剛過去的“十一黃金周”期間，北京、南京、廈門、深圳、蘇州、合肥等20多個城市先后出臺新的樓市調(diào)控政策，限購限貸在一些城市加碼，在一些城市重啟。

這一輪呼嘯而來的“調(diào)控旋風”，相較2010年以來的多輪調(diào)控，在精細化和力度上都更勝一籌。

近日，接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士預測，樓市將進入“速凍”模式，市場預期將回穩(wěn)，房價漲幅或回落。然而，在新的基本面之下，這一輪調(diào)控之于房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟的邏輯已大不相同。

分城施策力度空前

2000年以來，全球都在經(jīng)歷長期的量化寬松。在中國，A股市場從1990年至今前后歷經(jīng)了五輪牛熊交替。同樣，中國樓市也經(jīng)歷了多輪調(diào)整周期。

2009年，全國樓市上演瘋狂，次年一季度全國商品房銷售均價同比增長了16.4%。2010年4月，國務院出臺“新國十條”，將二套房最低首付提升至五成；同年9月“新五條”祭出，直至次年出臺“新國八條”，調(diào)高首付比例、限定購買套數(shù)、設定房價調(diào)控目標等措施進一步深化。

政策變動之際，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，和“新國十條”、“新五條”、“新國八條”等被業(yè)內(nèi)描述為“一刀切”的政策模式不同，這一輪樓市調(diào)控熱潮呈蔓延態(tài)勢，“一城一策”特征顯著，且力度更為突出。

自今年3月25日上海、深圳出拳調(diào)控，昆山、杭州、南京、廈門、福州等城市紛紛跟進。而在“十一黃金周”的7天期間，樓市調(diào)控如多米諾骨牌一般在全國20多個城市蔓延開來。

此次一線城市和熱點二線城市不僅對本地戶籍和外地戶籍居民進行了限購，在社保、納稅等年份要求上也頗為嚴厲，甚至此前已出臺政策的不少城市，也在國慶期間再度加碼。

除限購限貸之外，本輪調(diào)控還在“確保土地和新房供應”、“遏制各種資金違規(guī)進入房地產(chǎn)”、“整頓開發(fā)企業(yè)和中介”和“輿論引導”等方面強化了管理，落點更細、輻射面更廣。

多地成交量出現(xiàn)下滑

值得注意的是，和上一輪調(diào)控潮效果緩現(xiàn)的態(tài)勢截然不同，這輪密集調(diào)控呼嘯而來，市場預期快速回落。

中指院數(shù)據(jù)顯示，“十一黃金周”期間主要城市日均成交面積環(huán)比下滑48%。超九成城市環(huán)比出現(xiàn)回落，各線城市均有不同程度的下滑。

10月7日，新華社援引國際貨幣基金組織官員言論稱，宏觀審慎政策措施對于抑制房價過快上漲是合適的，中國房價漲幅將出現(xiàn)回調(diào)。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，伴隨部分未出臺新政的熱點城市繼續(xù)跟進，市場或?qū)⑷缫酝鶖?shù)次調(diào)控潮一樣，進入一段“速凍期”，市場交投出現(xiàn)不同程度的回調(diào)。

但也有言論認為，產(chǎn)能過剩、信貸寬松、經(jīng)濟增速放緩等基本面不變，這次市場調(diào)控或無法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的長期發(fā)展趨勢。

10月2日，中國政府網(wǎng)轉(zhuǎn)載的新華社文章《“金九銀十”話樓市：多地調(diào)控政策升級能否穩(wěn)住房價？》就直言，“一方面要警惕樓市有泡沫，對居民生活成本影響較大，并影響實體經(jīng)濟；另一方面要實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長，宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)換增長動力尚需時日，還需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用。因此政府要把握好樓市調(diào)控政策的平衡點，既要防控風險，又要穩(wěn)定樓市，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。”

不能忽略的是，目前中國經(jīng)濟面臨的客觀壓力和2009年截然不同，GDP增速在上半年已經(jīng)降到了6.7%。無論是信貸寬松、債務壓力，還是國內(nèi)外形勢，2016年的這一輪調(diào)控，身處的經(jīng)濟環(huán)境更加復雜和焦灼。因而此次調(diào)控旨在“穩(wěn)住房價”，并且房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱。

“而房地產(chǎn)也是將資金留在國內(nèi)的重要渠道。”北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹向記者直言，經(jīng)濟下行壓力大，寬松的貨幣政策是必然選擇。在資產(chǎn)配置荒的大背景下，樓市仍是資金的最好去處。

“因而用更深刻的邏輯來理解本輪樓市調(diào)控，其實可以視為‘借力樓市去庫存提振經(jīng)濟’的一部分，即在樓市火熱之后，從一線城市開始限購，將資金趕往二線；后在二線城市實施限購，將高漲的資金需求趕往三線，從一線城市到二、三線城市拉動整體經(jīng)濟。”有業(yè)內(nèi)人士如是表示。