驚！上市銀行樓市“私房錢”或超過6萬億元

你不可能穿越回10年前買房，但是即使是在房價已經(jīng)增長數(shù)倍的今天，你依舊可以按照十年前房價七折的價格“曲線買房”——買入持有大量房地產(chǎn)類固定資產(chǎn)的A股上市銀行。事實上，在近3000家A股上市公司參與的房屋及建筑物類固定資產(chǎn)排名“TOP10”中，國有四大行分別占據(jù)了第二位、第三位、第四位和第八位。

據(jù)《證券日報》記者獨家統(tǒng)計，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”（含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修）凈值約為5500億元，原值接近8000億元。即使按照保守的估計，這部分資產(chǎn)的真實市價也將達到4萬億元，較目前的凈值“富余”3.45萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的“私房錢”可能超過6萬億元。如果說6萬億元的天文數(shù)字比較抽象，那么可以選取上市銀行2015年合計的凈利潤來進行對比，后者僅為不足1.3萬億元。

房產(chǎn)原值接近8000億元

《證券日報》記者根據(jù)上市銀行中報獨家統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至今年中期，上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”凈值約為5500億元（個別銀行中報未披露相關數(shù)據(jù)，按照其去年年報數(shù)據(jù)估算），原值接近8000億元。

涉房固定資產(chǎn)的原值與賬面凈值之所以出現(xiàn)比較大的差異，是因為按照相關規(guī)定，絕大多數(shù)銀行涉房固定資產(chǎn)都是以成本作為初始價值，并按照一定的速度進行折舊，普遍的每年折舊率在2%-7%之間，比較寬泛的會計手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。需要說明的是，四大行的房產(chǎn)的入賬方法有些與眾不同，因為其上市之前經(jīng)歷了大規(guī)模的財務重組和注資，因此，其部分固定資產(chǎn)是按照重組時的評估值入賬。

例如，農業(yè)銀行在2015年年報中明確，該行“固定資產(chǎn)按成本并考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。對為本行股份制改組而評估的固定資產(chǎn)，按其經(jīng)財政部確認后的評估值作為入賬價值。固定資產(chǎn)從達到預定可使用狀態(tài)的次月起，采用年限平均法在使用壽命內計提折舊。其中，房屋建筑物使用壽命為5年-50年，年折舊率為1.94%-19.40%。

建設銀行則表示，除該行承繼原建行的固定資產(chǎn)和在建工程以重組基準日評估值為成本外，固定資產(chǎn)以成本進行初始計量。外購固定資產(chǎn)的成本包括購買價款、相關稅費以及使該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的費用。自行建造固定資產(chǎn)的成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成。該行房屋及建筑物的年折舊率為2.8%–3.2%。

從本報記者的統(tǒng)計來看，上市銀行的平均累計折舊率約為30%，其中，有6家上市銀行的折舊率超過30%，即便是折舊率較低的上市銀行，目前賬面涉房固定資產(chǎn)的價值也較原值打了八折。

房產(chǎn)真實市價已翻數(shù)倍

即便是8000億元的原值，當然也遠遠不是這些涉房固定資產(chǎn)目前的全部價值。9月21日，本報曾刊發(fā)文章，報道了“上市公司靠賣兩套學區(qū)房保殼 *ST寧通B買房12年狂賺16倍”。

“12年賺16倍，在北京這樣的一線城市并不算夸張，一些重點區(qū)域（例如通州），房價的漲速比這還快呢”，一位地產(chǎn)中介公司老員工對《證券日報》記者表示。

“我2003年在馬家堡買的房子，單價是4000元/平方米，現(xiàn)在差不多6萬元/平方米”，家住北京市南三環(huán)外的李女士也印證了“房價增長10多倍不是傳說”。

當然，對于上市公司來說，買樓絕大多數(shù)都是為了自用，或者可以理解為“另類剛需”。“其實，開始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街的好位置也有限，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)”，某上市銀行時任高層曾對記者表示，“當時確實沒想到，幾年以后回頭一看，房價已經(jīng)翻了數(shù)倍，不過由于房子是自用，并未覺得地產(chǎn)升值對銀行產(chǎn)生實質性影響”。

北京市的金融街，街如其名，是很多上市銀行總部或北京分行的駐扎地，且房地產(chǎn)也以金融機構自有為主。以相對建成較晚的北京市金融街B7大廈（即現(xiàn)北京銀行和中國人壽大樓）為例，其出售時（2005年）價格在14600元/平方米左右，如今市價據(jù)附近的地產(chǎn)中介估計，“能夠達到10萬元/平方米以上，而且只是有價無市”。如果按照地產(chǎn)中介估計的B7大廈市價大致計算，B7大廈合計建筑面積約22萬平方米，每平米上漲約8.5萬元，整體增值超過180億元。而相鄰區(qū)域內，建設銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時間都遠遠早于B7大廈（其建設時間多是在1993年-2005年間），成本更要低得多。

事實上，房產(chǎn)真實價值飆升不僅在北上廣等一線城市出現(xiàn)，多地媒體曾經(jīng)測算出“房價十年上漲近十倍”的區(qū)域性數(shù)據(jù)。據(jù)《證券日報》記者了解，即使是一些三、四線城市，其黃金地段的房價10年來至少也都翻了至少四倍。更何況，上市銀行的房產(chǎn)很多年代久遠，甚至有近二十年的歷史。另據(jù)本報記者獨家統(tǒng)計，上市銀行購置固定資產(chǎn)增速最大的年份為2008年和2009年，這兩年恰逢國際金融危機，國內房價出現(xiàn)過階段性下降。綜合來看，上市公司涉房固定資產(chǎn)公允價值的平均變動至少能達到原值的五倍，如果估值再大膽一些，可能達到原值的八倍以上。也就是說，上述8000億元資產(chǎn)目前的公允價值在4萬億元-6.5萬億元之間是大概率事件，上市銀行財報中的“私房錢”有可能達到了6萬億元。

事實上，曾有一些投資界高手注意到了銀行的“私房錢”。數(shù)年前，史玉柱就曾經(jīng)在其微博中表示，“各銀行擁有大量黃金地段房產(chǎn)，數(shù)量大得嚇人，都是按當年建造或購買的成本做賬的，往往按10年、20年、30年前的成本入賬，入賬金額非常低。如果按國際慣例重新評估，以公允價值入賬，銀行資本金就會大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。此外，私募界人士崔軍曾經(jīng)“逼宮”5家上市銀行，提出將銀行房產(chǎn)按公允價值入賬。值得一提的是，如今的全國樓市，較史玉柱發(fā)布微博或崔軍“逼宮“”時甚至更加火爆。