杭州限購后土地首拍 宅地溢價率高達(dá)300%

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹

杭州土地市場并未因?yàn)橄拶徴叩膶?shí)施而遇冷。

繼9月18日傍晚出臺限購政策之后，杭州于9月20日迎來了首次土地拍賣。據(jù)了解，此次出讓的土地包括余杭、蕭山共計5宗地塊。值得關(guān)注的是，此次土地拍賣時間持續(xù)多達(dá)4個半小時，其中所拍賣的宅地溢價率最高超過了300%。

針對本次杭州土地拍賣，世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“這么高的溢價率，說明即便有限購政策，但開發(fā)商對杭州未來的樓市還是比較樂觀的。起碼不認(rèn)為本次的限購政策會打壓樓市的銷量。”

●拍賣歷時4個半小時

浙江土地網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，本次現(xiàn)場拍賣從20日下午2點(diǎn)半開始，一直持續(xù)到近7點(diǎn)，歷時4個半小時。

最后的成交結(jié)果顯示，崇賢新城沾橋D-01地塊由祥生以13.87億萬元總價競得，樓面價1.03萬元/平方米，溢價率150.32%；新街單元D-03地塊由中南以14.61億元總價競得，樓面價1.26萬元/平方米，溢價率323.01%；同時，新街單元D-01地塊由陽光城以17.81億元總價競得，樓面價1.28萬元/平方米，溢價率325.31%；蕭政儲出[2016]26號號地塊由港中旅以15.21億元總價競得，樓面價2.03萬元/平方米，溢價率68.89%；此外，還有一塊未來科技城加油站用地也在此次土地競拍之列。

根據(jù)浙江土地網(wǎng)直播的實(shí)時數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，對于新街單元D-03地塊和D-01地塊，中南和陽光城似乎都志在必得，在競拍后期呈現(xiàn)出拉鋸狀態(tài)，最后兩家競買人分別競得其中一個地塊。

對此，馬英樞認(rèn)為，“中南這次拿下了新街單元D-03地塊，這個區(qū)域以剛需為主，應(yīng)該說是一個不錯的結(jié)果，雖然溢價率比較高，不過考慮到目前杭州樓市成交的價格，我們預(yù)測目前還不存在價格下降的基礎(chǔ)。”

當(dāng)然，也有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中南和陽光城以近1.3萬元樓面價拿下新街單元的地塊，如果該地樓盤能夠以1.8萬元/平方米的價格出售，也許才能平衡開發(fā)商的拿地成本以及稅收成本。

值得關(guān)注的是，3天前，也就是杭州樓市推出限購政策當(dāng)日，杭州周邊城市嘉興迎來有史以來起拍單價最高的宅地拍賣——2016南-009地塊，吸引了萬科、碧桂園、中梁、新城、中鐵建、榮盛等12家房企爭奪，最終中鐵建以總價11.25億元，樓面價約10040元/平方米競得該地塊，首次進(jìn)入嘉興，溢價率達(dá)132.7%；當(dāng)日，嘉善縣的土地出讓同樣競爭激烈，新城以樓面價8050元/平方米，溢價率285％競得2001-29-2號地塊。

對于目前土地市場的情況，馬英樞告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在一線城市房價不斷上漲的情況下，其周邊區(qū)域希望能夠得到一線城市房價迅速上漲所產(chǎn)生的需求溢出和投資需求放大,這種情況也會出現(xiàn)在一些二線城市，“不過這種情況的風(fēng)險還是比較大的，這種瘋長的浪潮已經(jīng)從上海市周邊二線城市轉(zhuǎn)移延伸到了一些地級市，其泡沫風(fēng)險被進(jìn)一步放大了。”

●市場開始出現(xiàn)分化情況

自去年以來，杭州樓市打出了去庫存的組合拳后，再加上2016年市場出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，商品房市場量價齊升，尤其是G20峰會之后，疊加效應(yīng)明顯，投資性需求急劇升溫。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院發(fā)布的《銷售進(jìn)度遲緩及擱置未開發(fā)項(xiàng)目調(diào)查報告》顯示，截至8月底，杭州8區(qū)住宅去化周期僅剩5個月，部分房企面臨無房可售的局面。但在此背景下，仍有部分項(xiàng)目銷售遲緩,甚至有部分項(xiàng)目仍擱置未開發(fā)。

上述報告還顯示，浙報傳媒地產(chǎn)研究院研究了從2010年至今，杭州市區(qū)(主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū))的項(xiàng)目情況，發(fā)現(xiàn)杭州市區(qū)銷售遲緩、未開發(fā)項(xiàng)目共計有51個，其中拿地擱置未開發(fā)的項(xiàng)目占據(jù)了76%，占比達(dá)到3/4。

同時，銷售遲緩及擱置未開發(fā)項(xiàng)目主要來自于本土中小型民營企業(yè)，占比高達(dá)近八成。銷售遲緩及擱置未開發(fā)項(xiàng)目的主要原因包括：地價過高，如開發(fā)售價無法覆蓋成本，鐵定虧損；財務(wù)成本較低，沒有較大壓力，開發(fā)定位搖擺不定；開發(fā)商自身原因(開發(fā)商股權(quán)變動、內(nèi)部分歧、開發(fā)能力有限)；產(chǎn)品和市場定位錯誤等原因。

對這一現(xiàn)象，馬英樞認(rèn)為，如今市場也在分化，并不是所有的項(xiàng)目都火，不像前些年，只要有房就能賣，現(xiàn)在需求越來越細(xì)化，產(chǎn)品競爭越來越激烈，市場可能更多的關(guān)注一些熱點(diǎn)項(xiàng)目和熱點(diǎn)區(qū)域，不管是自住還是投資，即便是投資客，也不像以前那么盲目，他們的投資理念也在進(jìn)化。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受寬松的貨幣政策、利率下降等因素刺激，投資型需求入市，而人們往往普遍有買漲不買跌的心態(tài)，樓市看漲投資客就會蜂擁而至，盡管如此，一些不好的項(xiàng)目也未必受市場歡迎，好的項(xiàng)目很容易出現(xiàn)泡沫，如此冷熱不均，并不利于樓市的健康發(fā)展。

上述業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，市場表現(xiàn)出來的分化情況也將考驗(yàn)地方政府的智慧。是不是還要進(jìn)行調(diào)控，什么樣的調(diào)控力度，希望達(dá)到什么樣的預(yù)期，政策出來之后短期能解決什么問題，中長期可能又會出現(xiàn)什么問題，這都需要一并來考慮。