三四線項目占比高 保利地產(chǎn)整合中航系地產(chǎn)考驗協(xié)同性

每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)實習(xí)記者 魏瓊

保利、中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合按下了快進(jìn)鍵，更多的信息披露讓這場重組大戲不再迷霧重重。

9月12日的一紙公告，讓保利和中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組變得明朗起來。此次公告確認(rèn)，雙方初步劃定了交易范圍。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，相比較而言，中航旗下地產(chǎn)項目及土地儲備主要分布在三四線城市，其規(guī)模與保利地產(chǎn)比起來相對較小。

中航為地產(chǎn)業(yè)務(wù)找到一個“好下家”

9月12日，保利地產(chǎn)與中航地產(chǎn)雙雙發(fā)布公告披露重大資產(chǎn)重組進(jìn)展進(jìn)展，中國保利集團與中國航空工業(yè)集團已就交易資產(chǎn)范圍、整合方式及作價原則等達(dá)成初步一致意見，并于9月12日簽署《中航工業(yè)集團公司與中國保利集團公司之房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合框架協(xié)議書》。

公告顯示，此次交易的范圍包括中航工業(yè)直接或通過下屬公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺公司和項目公司的全部股權(quán)，以及中航工業(yè)持有的天津瑞賽投資發(fā)展有限公司100%股權(quán)。

關(guān)于重組出讓的原因，中航工業(yè)集團總經(jīng)理譚瑞松曾經(jīng)表示，中航工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)形成收入近200億元、利潤20億元左右的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，因為身處航空制造業(yè)中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)又未被核準(zhǔn)為主業(yè)，在業(yè)務(wù)開展上受到政策層面的限制。在激烈的競爭中，面臨更加嚴(yán)峻的形勢，中航工業(yè)下決心主動退出，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離。

同樣作為央企的保利地產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)有著較強的實力和豐富的開發(fā)經(jīng)驗，是中航地產(chǎn)重組較好的選擇。在譚瑞松看來，與保利集團合作，有利于中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)長遠(yuǎn)發(fā)展，也能為經(jīng)營團隊提供更好的事業(yè)平臺。

9月7日晚間，中航工業(yè)旗下兩家H股公司中航國際控股和中國航空工業(yè)國際發(fā)布公告表示，9月6日，中國航空工業(yè)集團與保利集團就保利集團收購中航工業(yè)所屬房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)達(dá)成初步合作意向。

涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的主要是中航國際控股、中國航空工業(yè)國際以及中航地產(chǎn)，包括中航國際瑞賽、中航萬科、中航里程等房地產(chǎn)公司。

而保利地產(chǎn)7月復(fù)牌公告顯示，需要整合中航工業(yè)旗下70多個房地產(chǎn)項目，如今這些項目漸漸浮出水面。

資產(chǎn)包質(zhì)地帶來考驗

從中航地產(chǎn)公布的2016年上半年財報發(fā)現(xiàn)，報告期內(nèi)，中航地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入27.15 億元，凈利潤僅336.22萬元，相對于去年同期虧損1.1億元，實現(xiàn)扭虧為盈，總資產(chǎn)為234.96億元。

上半年，中航地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售額30.35億元，銷售面積29.31萬平米。旗下有項目15個，合計土地面積297萬平方米，在售項目11個，土地儲備7個項目，土地面積144萬平方米。

中航地產(chǎn)在售的11個項目均位于三四線城市，儲備的7個項目中僅成都項目的位置好一些。中航地產(chǎn)項目分為商業(yè)地產(chǎn)、主題地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)。上半年熱銷的項目主要位于昆山、贛州、九江、貴陽等三四線城市，而中航地產(chǎn)的項目儲備也主要位于三四線城市。

2016年上半年，中航國際控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)額約為17.1億元，除稅后盈利約為1.61億元。地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要是國內(nèi)外工程承包、海外地產(chǎn)開發(fā)，國內(nèi)主要是中小城市綜合體業(yè)務(wù)。

中國航空工業(yè)國際由于發(fā)展時間短，狀況稍差一些，上半年，中國航空工業(yè)國際收益為6458.7萬港元，運作中的項目有大連中航國際廣場及重慶項目。

綜合來看，中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)的項目位置不算優(yōu)質(zhì)，主力布局在目前銷售情況不太樂觀的三四線城市。與近年來保利一二線、“3+2”都市圈布局的理念存在一定差異，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，保利重心在住宅地產(chǎn)。中航的資產(chǎn)與保利比起來，資產(chǎn)規(guī)模以及質(zhì)量均存在一定差距。

關(guān)于未來保利與中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合方面的計劃，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系中航地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示目前暫時不方便透露，以公告為準(zhǔn)。保利地產(chǎn)集團副總、保利東南區(qū)域董事長余英也表示目前暫時不方便透露。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策則表示，對中航而言，地產(chǎn)業(yè)務(wù)非核心主業(yè)，不能帶來協(xié)同效應(yīng)，同時地產(chǎn)板塊也不能給集團帶來較好利潤貢獻(xiàn)，剝離出去更有利于主業(yè)做大做強，輕裝上陣，更好實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值目標(biāo)；保利地產(chǎn)作為央企有做大規(guī)模的需求，整合中航的地產(chǎn)業(yè)務(wù)無疑會帶來規(guī)模的擴大。在央企并購重組大潮中，保利成功整合中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也將為后續(xù)其他企業(yè)的整合提供經(jīng)驗，有很好的示范效益。

關(guān)于此次交易的價格問題，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對較弱，品牌影響力一般，考慮到保持中航原有項目盈利空間，保利在定價方面會比較強硬。

劉策認(rèn)為，中航與保利均屬于央企，整合是在國資體系和背景下進(jìn)行，整合的定價相對來說更靈活，不會涉及國有資產(chǎn)的流失問題，另外很多地塊是中航幾年前獲取的，地塊價格是按土地價進(jìn)入資產(chǎn)負(fù)債表，所以雙方在整合中是個共贏關(guān)系，不會哪邊太吃虧。從房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，一二線城市經(jīng)過一輪瘋長，三四線城市可能將迎來房價的上漲，這些城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)也有了輪動漲價的預(yù)期。整體而言，房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對于整合者來說是筆劃算的買賣。