入股萬科行不通怎么辦？ 深圳地鐵資產(chǎn)證券化還有第二方案

每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

面對寶能的攻勢，萬科管理層對引入深圳地鐵這位白衣騎士給予厚望，但由于華潤和寶能的共同反對，重組方案前途多艱。

9月8日，在國家發(fā)改委組織召開的城市軌道交通投融資機(jī)制創(chuàng)新研討會(huì)，深圳市地鐵集團(tuán)董事長林茂德表示，深鐵下一步準(zhǔn)備做三件事情：一是繼續(xù)探索“軌道+物業(yè)”模式，繼續(xù)在四期規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中儲(chǔ)備土地資源、開發(fā)土地資源；二是一定要有開放的心態(tài)、改革創(chuàng)新的心態(tài)搞PPP，多拿兩條線搞標(biāo)準(zhǔn)的PPP建設(shè)，引進(jìn)社會(huì)資本，打造PPP建設(shè)的模型；三是要讓我們的上蓋物業(yè)資產(chǎn)證券化。

談及上蓋物業(yè)資產(chǎn)證券化，林茂德表示，“大家都知道我們正在參與一個(gè)上市公司的事，但是又不能多說，很多人問我為什么要參與。第一，我跟他對賭，我們持你20多億股后，必須保持每年分一塊錢給我，每年都要分20億元給我，相當(dāng)于現(xiàn)金流很好。第二，他過去20多年增長100多倍，他未來十年增長1倍我就賺500億元，增長2倍我就賺1000億元，我貸款就有還款來源了。”

雖然沒有明確點(diǎn)名，但外界均認(rèn)為這個(gè)公司是指萬科，這也是深鐵方面首次透露參與萬科重組方案的目的。

6月17日，萬科公告發(fā)布重組方案，擬以發(fā)行股份的方式購買深圳地鐵集團(tuán)旗下前海國際100%股權(quán)，初步交易價(jià)格為456億元。據(jù)此計(jì)算，萬科將就本次交易向深圳地鐵集團(tuán)發(fā)行約28.72億股A股股份。

但是，這一重組計(jì)劃后續(xù)還需經(jīng)過兩大關(guān)口：一是萬科第二次董事會(huì)審議正式的重組方案；二是最快于9月底召開的臨時(shí)股東大會(huì)投票，最終決定是否實(shí)施重組。

第二次董事會(huì)審議曾經(jīng)預(yù)計(jì)在8月舉行，但時(shí)間來到9月，相關(guān)董事會(huì)會(huì)議仍未舉行。

萬科董秘朱旭在8月22日召開的業(yè)績發(fā)布會(huì)上說：“我覺得必須在達(dá)成共識(shí)的基礎(chǔ)上才能開下一次董事會(huì)，把正式的方案推出來，才能遞交股東大會(huì)審議。這樣也是對投資者、股東負(fù)責(zé)任的態(tài)度，對萬科而言，我們比大家更加著急。”

她表示：“軌道＋物業(yè)”模式對萬科發(fā)展至關(guān)重要，萬科希望重組方案順利實(shí)施，搶占先機(jī)，目前一直在與各方磋商。

回顧這兩個(gè)月，圍繞著萬科的“不確定”事件層出不窮，直至如今，事態(tài)發(fā)展到了完全脫離所有設(shè)想軌道的地步。

目前，萬科股價(jià)重新走高超出了去年底的停牌價(jià)，這讓所有參與者開始重新審視自己的站位，如果說之前的股東擔(dān)心復(fù)牌后股價(jià)大跌而選擇和管理層站在一起，而現(xiàn)在則已經(jīng)沒有了后顧之憂，轉(zhuǎn)而會(huì)理性審視與深鐵重組后的利害關(guān)系。

另外，恒大的闖入打亂了既有的博弈格局，它以目前6.82%的持股或者未來更多的份額，也加大了重組方案能否通過的不確定性。

還有一個(gè)關(guān)鍵問題是重組方案本身受到質(zhì)疑。華潤等股東認(rèn)為用幾塊地400多億元的價(jià)格換取萬科永久性權(quán)益，而且深鐵還沒有承諾未來合作的深度，這看上去好像并不是一個(gè)很對等的生意。

因此，在沒有股價(jià)大跌壓力下，這一方案能有多少股東支持也存在很大的懸念。

在上述研討會(huì)上，林茂德也透露出深鐵資產(chǎn)證券化有第二方案。

“第二方案我是可以說的，如果我們第一方案受阻，第二方案就是，地鐵集團(tuán)把上蓋物業(yè)培育成上市公司，培育成熟以后，規(guī)模夠了以后，用這個(gè)上市公司來購買地鐵集團(tuán)的運(yùn)營資產(chǎn)。特別是1號線每天100萬客流，可以滿足上市公司回報(bào)的。”林茂德表示。