G20峰會之后：精準(zhǔn)配置海外資產(chǎn)或?qū)⒆屚顿Y人身價暴增

　　在本屆G20杭州峰會，國際貿(mào)易與投資的話題成為關(guān)注的焦點，《G20全球投資指導(dǎo)原則》對于中國內(nèi)地企業(yè)出海提供了政策利好，中國內(nèi)地房企出海的權(quán)益有了保障。G20之后，中國內(nèi)地將加快“走出去”的步伐，與周邊國家建立更加密切的貿(mào)易往來。

中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“L型”發(fā)展階段，經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)放緩的趨勢，中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車“投資、出口、消費”需要與時俱進(jìn)，在開拓國內(nèi)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，加大力度開拓廣闊的國際市場，為經(jīng)濟(jì)增長注入巨大能量。

通過周邊發(fā)展中國家，輸出中國內(nèi)地資本和過剩產(chǎn)能，完成中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，正在從藍(lán)圖變?yōu)閷嵕?。有了投資以及人才的引進(jìn)，大量處于發(fā)展中的周邊國家的經(jīng)濟(jì)將迎來爆發(fā)式增長。歷史經(jīng)驗證明，任何一個國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將帶來房地產(chǎn)投資價值的提升，這些國家的不動產(chǎn)市場也迎來類似中國內(nèi)地樓市的“黃金十年”。

對于個人投資者而言，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入“白銀時代”，逐漸回歸居住屬性，需要將目光投向新的國度，尋找下一個“黃金時代”。

而距離中國內(nèi)地較近，中國內(nèi)地力量能夠影響較大的東南亞市場成為投資者青睞的區(qū)域，有國家戰(zhàn)略支持，投資的安全性較有保證，處于上升期的市場能夠帶來成熟市場所不具備的投資價值，掀起新一輪“下南洋”的熱潮。

其中，馬來西亞投資回報率高于中國內(nèi)地、新加坡等國家，成為投資的熱土。森林城市由于位于馬六甲海峽的核心要道，被稱為是第二個新加坡，在中國內(nèi)地、馬來西亞以及新加坡的支持下，森林城市未來的升值空間無法估量，成為中國內(nèi)地以及世界各地中等收入人群的投資“金礦”。

資產(chǎn)全球配置：從高收入到中等收入都在做

森林城市自面世以來就廣受關(guān)注，自帶話題屬性，也是天生的熱銷體質(zhì)。在8月18日碧桂園半年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁莫斌第一次公開透露了森林城市的銷售數(shù)據(jù)，森林城市推貨量為127億元，銷售金額超100億元。

據(jù)了解，購買森林城市的主要人群是海內(nèi)外的中等收入人群，森林城市已有經(jīng)超過8000戶業(yè)主，主要來自中國內(nèi)地和馬來西亞、新加坡、日本、韓國、印度、尼、中東、歐美等世界各地。

森林城市一線銷售員工表示，中國內(nèi)地很多人有海外置業(yè)的需求，加上碧桂園具有較好的知名度，所以優(yōu)先在國內(nèi)推廣，從成交結(jié)果來看，效果不錯。

數(shù)據(jù)顯示，中國內(nèi)地人的海外投資需求非常強勁，2015年中國內(nèi)地境外房地產(chǎn)投資再次突破1000億元，中國內(nèi)地已成海外國家房產(chǎn)市場最大的外國投資來源地區(qū)。

據(jù)興業(yè)銀行與波士頓咨詢公司（BCG）聯(lián)合發(fā)布報告顯示，雖然中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，中國內(nèi)地高凈值人群的財富增長仍將十分穩(wěn)健，預(yù)計2020年中國內(nèi)地高凈值家庭的數(shù)量將增至388萬戶。

這也就意味著隨著高凈值人群海外資產(chǎn)配置需求的提升，未來5年中國內(nèi)地人境外資產(chǎn)配置比例將從目前的4.8%上升到9.4%左右，新增市場規(guī)模將達(dá)到13萬億元。

在中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入“L型”階段，經(jīng)濟(jì)增速放緩，投資回報下降，更多的人群選擇把雞蛋放在不同的籃子里，分散風(fēng)險，尋找新的投資致富渠道。海外置業(yè)的人群也不再是單一的高收入人群，更多的中等收入人群也加入海外造富的大軍之中，海外置業(yè)中迎來了新的生力軍。

近些年，中等收入人群的人數(shù)出現(xiàn)爆發(fā)式的增長，財富值不斷增加。而國際環(huán)境多變，匯率不穩(wěn)定，很多的投資渠道的被堵上，房地產(chǎn)的安全性與投資回報率均較高。

東南亞房地產(chǎn)投資市場興起，投資門檻以及財富的要求降低，中等收入人群有了投資的需求和可能。就森林城市項目而言，購買低于500平方英尺面積就能實現(xiàn)海外資產(chǎn)的配置，這對于歐美國家動輒上千萬的資金要求，置業(yè)門檻較低，已經(jīng)低于很多國內(nèi)的一二線城市的房價了。

以中國內(nèi)地為例，數(shù)據(jù)顯示，目前中國內(nèi)地中等收入人群人數(shù)已增長至全球首位，達(dá)1.09億名。自2000年以來，中國內(nèi)地中等收入人群的財富大幅增長330%，2015年已達(dá)7.3萬億美元，占全國財富的32%。

據(jù)了解，就全球來說，中等收入人群的規(guī)模、健康和資源被視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和可持續(xù)性的關(guān)鍵因素。中等收入人群是新消費趨勢的中心，也稱為企業(yè)家和其業(yè)務(wù)方面主要的需求和資金來源。

這是碧桂園的聰明之處，將項目的目標(biāo)客戶群體擴(kuò)展到全球人數(shù)龐大的中等收入人群，目標(biāo)置業(yè)人群的范圍增大，隨著森林城市走向國際，碧桂園將掀起全球范圍內(nèi)的中等收入人群海外置業(yè)潮。

據(jù)了解，為了開拓更大的市場，森林城市國際化的步伐正在加緊推進(jìn)，計劃在今年內(nèi)開放中國臺灣地區(qū)和馬來西亞、印尼、俄羅斯等展廳，森林城市正在走向世界各地。森林城市營銷中心已設(shè)立了國際接待部，以滿足各國客戶的置業(yè)服務(wù)。

據(jù)銷售人員透露，隨著推廣范圍向更多國家拓展，近兩個月開始，中國內(nèi)地以外的置業(yè)人群在逐步增多，未來將吸引大量的國際資本涌入。

另一個新加坡：房價卻只有后者1/4

森林城市項目位于馬六甲海峽以及柔佛海峽的交界處，占據(jù)地理位置優(yōu)勢。自古交通要道都是“兵家必爭”之地，馬六甲海峽是亞洲重要的航運通道，亞洲的貨物運輸去歐洲的必經(jīng)之路，新加坡也是依靠馬六甲海峽發(fā)家。森林城市有中國內(nèi)地、馬來西亞以及新加坡的支持，具備較好的發(fā)展前景，被稱為“第二個新加坡”。

據(jù)了解，森林城市距離新加坡的直線距離只有2公里，但是房價只有新加坡的1/4。目前森林城市在建的跨海大橋計劃于今年10月通車，從森林城市到第二關(guān)口的車程縮短為5分鐘。

據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B，由于新加坡貨幣與馬來西亞貨幣之間的較大差距，有15萬人去新加坡工作，每天往返新馬兩國的人數(shù)在40萬左右。而新加坡房價較高，很多新加坡人來到馬來西亞置業(yè)、生活，以降低生活成本，新加坡受限于國土面積小，對外發(fā)展已刻不容緩。

森林城市所在伊斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)為承接新加坡經(jīng)濟(jì)外溢而設(shè)立，享受新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利?？v觀目前伊斯干達(dá)各個區(qū)域的發(fā)展情況，旗艦A區(qū)依靠臨近新加坡地理位置優(yōu)勢以及新馬第一大橋的優(yōu)勢，近些年實現(xiàn)了快速增長，經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)均實現(xiàn)跨越式發(fā)展。經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，A區(qū)目前逐漸飽和，B區(qū)則成為下一個重點發(fā)展區(qū)域。

一位來自南京的王先生在來參觀森林城市項目之前就已經(jīng)交了30%的預(yù)付款，做出這一決定主要是看中這里的養(yǎng)老、教育環(huán)境以及出于對碧桂園的信任。“如果大家都看好的話，那投資升值的空間就不大了，就像吃螃蟹，如果大家都在吃，螃蟹就不稀奇了”。

馬來西亞文物與藝術(shù)館館長陳再藩也表達(dá)了同樣的觀點，要做第一批的投資者，后來者享受的投資收益遠(yuǎn)不及前者。森林城市是一個人口移民計劃，現(xiàn)在人口開始進(jìn)入，隨著更多政策落地，森林城市將有更好的發(fā)展。

森林城市營銷經(jīng)理徐杰坦言，森林城市開盤至今，樓盤銷售價格已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的上漲，幅度大概在5％~10%之間。配套設(shè)施在一步步的完善中，配套建好，樓盤價值也跟著提升。

當(dāng)然房產(chǎn)投資主要還得看供求關(guān)系。伊斯干達(dá)發(fā)展署首席執(zhí)行官伊斯邁拿督在訪談中表示，伊斯干達(dá)對于房地產(chǎn)發(fā)展存在較大的需求，2005年伊斯干達(dá)特區(qū)的總?cè)藬?shù)為150萬，房子只有65萬套，一直以來房屋處于供不應(yīng)求狀態(tài)。而預(yù)計2025年，特區(qū)將吸引超300萬人口，計劃房屋數(shù)量在120萬套，其中還存在較大的缺口。

從供求關(guān)系比來看，伊斯干達(dá)的房屋目前還是具有較強的投資預(yù)期，隨著配套設(shè)施的完善以及人口、產(chǎn)業(yè)的引入，森林城市未來的價值被市場認(rèn)為將直逼新加坡。從現(xiàn)在來看項目存在較大的升值概率，尤其是率先進(jìn)入該區(qū)域的投資者所享受的先發(fā)優(yōu)勢是后來者所不可比擬的。

從國際環(huán)境來看，歐美國家市場相對成熟，門檻高，投資回報率偏低。《全球房地產(chǎn)指南》2015年公布的數(shù)據(jù)顯示，在亞洲眾多國家和地區(qū)中，馬來西亞房價處于較低水平，租賃投資回報率為4.57%，高于中國內(nèi)地的2.66%，而中國香港地區(qū)的租賃回報率為2.82%，新加坡為2.93%。據(jù)銷售人員介紹，森林城市項目的租金回報率為6%-8%之間，處于較高水平。

中國內(nèi)地“智”造出海的支點

隨著中國內(nèi)地全球化戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)，越多越多的中國內(nèi)地企業(yè)和個人投資者跟隨國家的步伐走向世界。中國內(nèi)地對外開放30多年，中國內(nèi)地人走向世界的腳步越來越有力量。而G20峰會達(dá)成的《G20全球投資指導(dǎo)原則》為中國內(nèi)地企業(yè)出海權(quán)益提供了保障，在政策利好之下，中國內(nèi)地將迎來新一輪的海外投資、置業(yè)潮。

據(jù)伊斯干達(dá)發(fā)展署大拿督透露，伊斯干達(dá)處于發(fā)展的第三階段，自2006年至2016年6月30日，最新累計投資額為2079.9億馬幣，到2025年累計承諾投資目標(biāo)設(shè)定為3830億馬幣，目前已完成53%。

中國內(nèi)地企業(yè)在馬來西亞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面扮演重要角色，在伊斯干達(dá)投資的企業(yè)中包含大量的中國內(nèi)地企業(yè)。森林城市作為一個“產(chǎn)城融合”的大城，為中國內(nèi)地企業(yè)出海發(fā)展提供了平臺，是中國內(nèi)地“智”造出海的支點，促進(jìn)國際產(chǎn)能合作。

森林城市將打造旅游會展、醫(yī)療保健、教育培訓(xùn)、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產(chǎn)業(yè)8大產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解目前已經(jīng)落戶森林城市項目的中國內(nèi)地企業(yè)包括華為、華晟裝飾、羅馬利奧、金意陶、中建南方、中建鋼構(gòu)、三義建筑等。

作為中國內(nèi)地房企出海的重點項目，戰(zhàn)略地理位置重要性不言而喻。是中國內(nèi)地在東南亞的“出?？凇保彩侵袊鴥?nèi)地企業(yè)的出?？冢蔀橹袊鴥?nèi)地走出去戰(zhàn)略的重要布局點。

碧桂園在中國內(nèi)地“走出去”戰(zhàn)略下出海享受海外資產(chǎn)輸出的紅利，直接落戶森林城市的企業(yè)也能享受國家政策的紅利，同時，森林城市項目，Esplanade Danga 88（EDSB）占股40％，EDSB 是柔佛人民基建集團(tuán)（KPRJ）控股公司，有了當(dāng)?shù)卣闹С?，中國?nèi)地企業(yè)出海將獲得雙重保障。

據(jù)了解，英國伯明翰市議長約翰·克蘭西對森林城市項目進(jìn)行考察，并與碧桂園簽署諒解備忘錄，伯明翰議會（BCC）與碧桂園集團(tuán)在伯明翰及周邊地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目建立合作關(guān)系。

約翰·克蘭西也與包括恒大、綠地、中建等在內(nèi)的開發(fā)商接觸，表示歡迎像碧桂園這樣的中國內(nèi)地企業(yè)投資伯明翰，中國內(nèi)地開發(fā)商所具備的開發(fā)經(jīng)驗和能力是伯明翰開發(fā)商所不具備的。

碧桂園以森林城市為支點，大盤模式開始走向世界，森林城市作為中國內(nèi)地房企出海的標(biāo)桿項目，展示中國內(nèi)地“智”造的力量，傳遞中國內(nèi)地企業(yè)的影響力。

文/筱曦