李宇嘉:既然出了“地王”地方政府務(wù)必要善用巨額出讓金

◎李宇嘉

日前，知名地王“制造者”——閩系房企融信，競(jìng)得上海一塊宅地，并以總價(jià)110.1億元、樓面均價(jià)10萬(wàn)元、溢價(jià)率139%刷新全國(guó)住宅地塊最高總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄，成為名副其實(shí)的“雙料地王”。

目前，關(guān)于該“地王”，大家關(guān)注兩個(gè)焦點(diǎn)，第一是樓面價(jià)達(dá)到10萬(wàn)元，未來(lái)新房售價(jià)或超過(guò)15萬(wàn)元，而周邊豪宅盤(pán)在售單價(jià)僅7萬(wàn)~9萬(wàn)元，財(cái)務(wù)賬怎么算？

事實(shí)上，以今年京滬深及南京、杭州等熱點(diǎn)城市誕生的溢價(jià)率超過(guò)100%的“地王”為例，若3年后開(kāi)發(fā)出新房并銷(xiāo)售，年均房?jī)r(jià)只有上漲30%~50%，多數(shù)“地王”買(mǎi)得才劃算，但這顯然不可能的。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，近3年“地王”總價(jià)TOP20中，4塊未動(dòng)遷、9塊未開(kāi)工。

因此，從企業(yè)角度看，顯然不能從“拿地—開(kāi)發(fā)—賣(mài)房—回款”這一傳統(tǒng)房地產(chǎn)盈利模式來(lái)算賬。

貨幣寬松和“資產(chǎn)配置荒”才是推理企業(yè)拿地行為的邏輯起點(diǎn)。近期，“資產(chǎn)配置荒”的市場(chǎng)預(yù)期似乎在強(qiáng)化。在全球經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)下，為維持競(jìng)爭(zhēng)力，我國(guó)穩(wěn)健的貨幣政策必然會(huì)偏向?qū)捤傻囊贿叀?0年期國(guó)債利率降至2.67%的新低，多方機(jī)構(gòu)看低至1.7%，與同業(yè)活期利率無(wú)幾，地方城投債獲得超百倍認(rèn)購(gòu)。這意味著，安全資產(chǎn)被瘋搶、安全邊際在縮小。M1和M2的增速“剪刀差”達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的15%，這表示企業(yè)手頭現(xiàn)金非常寬裕?？磥?lái)，資金還要繼續(xù)尋找安全島。

京滬深是我國(guó)體制優(yōu)勢(shì)最彰顯的地方，集中了我國(guó)20%的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)（發(fā)達(dá)國(guó)家首都或首位城市僅集中全國(guó)10%的公共服務(wù)），而其中心區(qū)又是“優(yōu)中選優(yōu)”的區(qū)域，也是抵御風(fēng)險(xiǎn)最厚的“安全墊”。由于中心區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)早已被各方高凈值人群搶購(gòu)一空，所謂“買(mǎi)一塊少一塊”，而樓市托底經(jīng)濟(jì)不改，新出讓地塊被各路瘋搶也就不奇怪。何況，目前是“錢(qián)又多又便宜”的時(shí)代，廣發(fā)證券研究顯示，銀行給予京滬深樓市項(xiàng)目的融資利率，已低于綜合融資成本，銀行“倒貼”送上資金。

這只是房企錢(qián)多的一個(gè)縮影。2016年1~7月，開(kāi)發(fā)商累計(jì)發(fā)債5709億元，超過(guò)2015全年規(guī)模，為去年同期的4.5倍，龍頭地產(chǎn)商（如保利、萬(wàn)科等）發(fā)債成本已低于3%。同時(shí)，IPO開(kāi)閘后，很多開(kāi)發(fā)商完成再融資或多輪融資?？傊?，低成本、多渠道融資門(mén)檻已打開(kāi)。從資產(chǎn)配置角度看，以超低成本資金購(gòu)置類(lèi)似上海靜安區(qū)地塊這類(lèi)安全度不能再高的資產(chǎn)，無(wú)疑是“資產(chǎn)荒”時(shí)代的優(yōu)選。要知道，搶食滬上新“地王”的，除了融信還有閩系和粵系等17家房企。

對(duì)于該“地王”，大家關(guān)注的第二個(gè)焦點(diǎn)就是，類(lèi)似于融信這樣杠桿率高、風(fēng)格激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商，“不計(jì)成本”拿地，其背后還有什么邏輯。

2012年~2015年，融信的負(fù)債率較高，但自今年以來(lái)，融信在上海、杭州等城市土地拍賣(mài)中耗資總額已超340億元。

融信操持的就是多渠道融資，推動(dòng)資產(chǎn)擴(kuò)張和資本運(yùn)作。首先，多渠道融資可以置換其2015年以前貸款和信托高達(dá)11.7%的綜合融資成本；其次，融信在“杠桿+通道”金融創(chuàng)新大行其道，而管理層還沒(méi)有堵住“一行三會(huì)”間的監(jiān)管空白之前，借助背后有多方基金、夾層和資本工具等帶來(lái)的難得機(jī)會(huì)，擴(kuò)張資產(chǎn)的同時(shí)降低杠桿率，降低報(bào)表風(fēng)險(xiǎn)；再次，京滬深中心區(qū)地塊是再好不過(guò)的融資工具，融信也能享受房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲帶來(lái)的每股凈資產(chǎn)上漲和企業(yè)業(yè)績(jī)改善。

在貨幣寬松、資產(chǎn)安全邊際收窄的背景下，除非取消土地“招拍掛”，否則將無(wú)法杜絕京滬深等超大城市中心區(qū)刷新“地王”之景象。

資本運(yùn)作也好，高負(fù)債支持規(guī)模擴(kuò)張、利用金融創(chuàng)新工具也好，雖無(wú)可厚非，也不能被貼上道德標(biāo)簽，但合法透明“四字方針”要貫徹到位。一則資金來(lái)源要合法合規(guī)，絕對(duì)不能讓儲(chǔ)蓄和理財(cái)資金借助層層通道和加杠桿，成為大股東資本運(yùn)作的工具；二則資金來(lái)源、杠桿水平、利益關(guān)系人、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備要陽(yáng)光化，要接受一行三會(huì)聯(lián)合監(jiān)管。

事實(shí)上，滬上“新地王”未來(lái)產(chǎn)品不管怎么設(shè)計(jì)和定價(jià)，一定是要賣(mài)給富豪的，這是樓市需求分層的體現(xiàn)。但是，土地是國(guó)有的，出讓金要拿來(lái)做公共服務(wù)，如建設(shè)保障房、用于基礎(chǔ)教育和醫(yī)療。類(lèi)似于京滬深等超大城市，中心區(qū)甚至整個(gè)市域范圍“豪宅化”也不奇怪，這是都市圈時(shí)代的必然結(jié)果。政府要做的是，通過(guò)軌道交通、公共服務(wù)均等化，將人群和樓市購(gòu)買(mǎi)力疏散到都市圈內(nèi)非核心城市。由此，只要不發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，類(lèi)似靜安區(qū)“地王”多出一些也沒(méi)什么，只要政府用好這些可觀的土地出讓金，讓普通百姓能在大上海落腳和扎根就好了。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）