搶高價(jià)地致財(cái)務(wù)成本劇增200% 信達(dá)地產(chǎn)主業(yè)曝罕見(jiàn)虧損

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

提及上海顧村高價(jià)地塊，大家不由地會(huì)想到曾豪氣沖天、一擲千金的信達(dá)地產(chǎn)（600657,SZ），但他剛披露的半年報(bào)卻讓自己有些威風(fēng)掃地。

上半年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約30.7億元，同比增幅41.8%；上市公司股東應(yīng)占凈利1.3億元，同比下滑44.66%。這還不止，若扣除非經(jīng)常性損益，信達(dá)地產(chǎn)凈利虧損逾7000萬(wàn)元，同比下滑131%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者研究歷史資料發(fā)現(xiàn)，這是信達(dá)地產(chǎn)2008年底借殼上市以來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)罕見(jiàn)的“虧損”現(xiàn)象，這與其報(bào)告期內(nèi)頻搶高價(jià)地，融資成本較高或吞噬經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等風(fēng)險(xiǎn)似乎密不可分。

而外界更擔(dān)憂的是，在當(dāng)前政策與市場(chǎng)環(huán)境不確定性加大的背景下，這些高價(jià)地將如何浮出二級(jí)市場(chǎng)？

凈利下滑隱藏主業(yè)虧損

從介紹材料來(lái)看，信達(dá)地產(chǎn)號(hào)稱(chēng)是中國(guó)信達(dá)旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作平臺(tái)，公司實(shí)際控制人為國(guó)家財(cái)政部，背景之顯赫可見(jiàn)一斑，但其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)卻難言靚麗。

報(bào)告期內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約30.7億元，同比增幅41.8%，就主業(yè)收入構(gòu)成來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入28.1億元，同比增幅約42%，毛利率為19.9%，同比下滑約12個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)管理及出租收入1.13億元，同比增幅37%，毛利率僅2.51%，同比增幅0.71個(gè)百分點(diǎn)。

信達(dá)地產(chǎn)相關(guān)人士表示，由于結(jié)轉(zhuǎn)收入中來(lái)自三四線城市的項(xiàng)目較多，市場(chǎng)行業(yè)毛利率水平下降比較普遍，公司去庫(kù)存促回籠的銷(xiāo)售策略力度又有所加大，所以營(yíng)業(yè)收入的毛利率降幅較大。

再來(lái)看盈利性，記者研究發(fā)現(xiàn)，信達(dá)地產(chǎn)報(bào)告期內(nèi)為上市公司股東賺取凈利1.3億元，同比下滑大約45%，如果扣除非經(jīng)常性損益之后，公司凈利虧損逾7000萬(wàn)元，而去年同期扣非后凈利為2.23億元。

記者對(duì)比歷史資料發(fā)現(xiàn)，上述扣非后的凈利虧損額是信達(dá)地產(chǎn)繼2009年中報(bào)披露扣非后凈利首虧之后，在樓市火爆行情下所遭遇的第二次罕見(jiàn)虧損，也是時(shí)隔7年扣非后凈利虧損的再次擴(kuò)大。

相較于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)，信達(dá)地產(chǎn)報(bào)告期內(nèi)依靠非經(jīng)常性損益為公司賺取利潤(rùn)2億元，其中可供出售金融資產(chǎn)處置收益2.23億元。

信達(dá)地產(chǎn)合并資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)外透露，報(bào)告期末，該房企旗下可供出售金融資產(chǎn)接近30億元，而期初該類(lèi)資產(chǎn)僅14.4億元。具體來(lái)看，該可供出售金融資產(chǎn)主要就是按成本計(jì)量為20.65億元的可供出售權(quán)益工具及賬面金額9.21億元的理財(cái)產(chǎn)品。

西部一家大型券商人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，可供出售權(quán)益工具多是短期股票投資。今年以來(lái)，股市波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，浮盈或浮虧的概率都很大，理財(cái)產(chǎn)品收益率也在一路下行。對(duì)于房企而言，關(guān)鍵還要靠提高地產(chǎn)主業(yè)運(yùn)營(yíng)效率及其盈利能力。

搶高價(jià)地拉高融資成本

記者觀察到，信達(dá)地產(chǎn)原本在房地產(chǎn)業(yè)較為低調(diào)，外界一度較少知曉這家上市房企。但去年中期以來(lái)，信達(dá)地產(chǎn)首先在拿地上異常高調(diào)，頻繁出手。

去年7月份至今年6月份，信達(dá)地產(chǎn)在上海、杭州等四個(gè)城市拿下6塊地，其中就包括顯赫一時(shí)的上海顧村高價(jià)地，總耗資352億元，反觀其2015年的營(yíng)收僅有81億元，這讓外界一時(shí)將其比作“走鋼絲”的舉動(dòng)頗為費(fèi)解。

對(duì)于高調(diào)拿地儲(chǔ)糧，信達(dá)地產(chǎn)公開(kāi)表述說(shuō)，該房企加大一二線城市拿地，主要是根據(jù)“二五規(guī)劃”的戰(zhàn)略安排，正視當(dāng)前區(qū)域布局中的局限性，結(jié)合既有區(qū)域深耕的要求，密切關(guān)注城市市場(chǎng)分化加劇的趨勢(shì)。

信達(dá)地產(chǎn)透露，報(bào)告期內(nèi)，該房企目前已獲土地項(xiàng)目正常運(yùn)作，進(jìn)展順利。

不過(guò)，記者注意到，信達(dá)地產(chǎn)頻搶高價(jià)地的代價(jià)不菲，按其公開(kāi)表述，截至6月底，該房企在合并口徑下的授信總額為478.57億元，其中已消耗授信接近300億元，可使用余額182.64億元。

“因土地成交較為集中，報(bào)告期內(nèi)融資產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加 193.26%。”信達(dá)地產(chǎn)中報(bào)如是表述說(shuō)。

此表述背后的邏輯就是信達(dá)地產(chǎn)借融資集中拿地，導(dǎo)致上半年產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用劇增。據(jù)悉，報(bào)告期內(nèi)，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)產(chǎn)生了大約2.61億元財(cái)務(wù)費(fèi)用，而去年同期僅為8907.1萬(wàn)元，對(duì)此變動(dòng)給出的理由是“融資規(guī)模擴(kuò)大，利息增加”。

上半年，信達(dá)地產(chǎn)涉及發(fā)債融資60億元，其中私募債融資30元，票面利率5.56%，但其定增融資預(yù)案年初已被中止審查，而基于債權(quán)融資劇增，該房企資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)85.6%，同比增加2.36個(gè)百分點(diǎn)。