房企轉(zhuǎn)型潮，誰該“輕”誰能“重”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

自房地產(chǎn)市場(chǎng)步入白銀時(shí)代以來，各大房企走上轉(zhuǎn)型之路。萬達(dá)、萬科、朗詩、綠城管理等紛紛打出“輕資產(chǎn)”招牌。一時(shí)間，眾房企患“重”而不患“輕”。

這一轉(zhuǎn)變背后，深層次的根源是：過去高投資、高周轉(zhuǎn)的重資產(chǎn)模式，如今可能使房企面臨資金和運(yùn)營壓力。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，122家上市房企平均凈利潤率跌至6.8%，房地產(chǎn)業(yè)利潤率逐年下降已是不爭(zhēng)的事實(shí)。部分房企不再執(zhí)著于規(guī)?；牡禺a(chǎn)開發(fā)，從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，走更加多元化發(fā)展的道路。

在日前結(jié)束的博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)大佬和業(yè)界學(xué)者就輕資產(chǎn)模式激烈交鋒，朗詩、綠城管理掌舵者現(xiàn)身說法，為輕資產(chǎn)模式站臺(tái)。那么，曾經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律——重資產(chǎn)模式真的已經(jīng)過時(shí)了嗎？在房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，哪些房企更適合走輕資產(chǎn)之路？

輕資產(chǎn)之利：低風(fēng)險(xiǎn)高收益

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億元的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109宗。熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，南京、蘇州相繼出臺(tái)調(diào)控政策，使高價(jià)地的入市前景增加不確定因素。

這凸顯了專注輕資產(chǎn)運(yùn)營模式房企的預(yù)見性。在博鰲房地產(chǎn)論壇上，朗詩集團(tuán)董事長田明、綠城管理總經(jīng)理李軍等信心滿懷，宣告公司業(yè)績獲得迅猛增長。

朗詩的輕資產(chǎn)模式，主要采取小股操盤、合作開發(fā)、委托開發(fā)三種模式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。2015“朗詩出品”的銷售金額已達(dá)181億元，上市公司利潤同比上升58%，其中1/3為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

田明透露，在朗詩2016年的業(yè)績構(gòu)成中，全資及合作開發(fā)項(xiàng)目將會(huì)減少，而小股操盤和委托開發(fā)部分的收益會(huì)逐步增多。“我估計(jì)在未來很短的時(shí)間內(nèi)，朗詩利潤里面來自輕資產(chǎn)的將超過一半。”

更高收益、更低風(fēng)險(xiǎn)的輕資產(chǎn)模式無疑讓房企心動(dòng)。除了朗詩外，由綠城代建業(yè)務(wù)，也將目光瞄準(zhǔn)輕資產(chǎn)迅速做大。

李軍在接受記者專訪時(shí)透露，目前，綠城體系中的代建項(xiàng)目超過200個(gè)，毛利率超過60%，凈利率超30%。隨著規(guī)模增長，凈利潤率還在不斷提升。因此，李軍將綠城管理集團(tuán)定位于現(xiàn)代服務(wù)類企業(yè)，而非傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)。目前，綠城管理集團(tuán)正在籌備上市，按市盈率估值法計(jì)算，估值已達(dá)60億~80億元。

輕資產(chǎn)之惑：仍需依附重資產(chǎn)

除了小股操盤、代建模式外，當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)類型還有：以彩生活為代表的社區(qū)O2O，以及眾多開發(fā)商試水管理的地產(chǎn)基金，在很多人看來，均屬于輕資產(chǎn)的范疇。

但這些輕資產(chǎn)模式真的“輕”嗎？新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷就表示，除了社區(qū)O2O、代建模式應(yīng)該屬于輕資產(chǎn)外，像小股操盤這種模式，依然屬于重資產(chǎn)范疇，核心競(jìng)爭(zhēng)力在于土地獲取。

盡管眾多房企紛紛走向“輕資產(chǎn)”，但對(duì)于公司整體利潤的貢獻(xiàn)并未顯現(xiàn)。彩生活盡管業(yè)績?cè)鲩L兇猛，2015年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8.28億元，但與花樣年同期81.64億元的營收相比，只占到了后者的10%左右。

針對(duì)這種情況，中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營總裁張俊表示，“房企的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)都非其主營業(yè)務(wù)，收入貢獻(xiàn)有限。一方面是房企還在試水階段；另一方面，地產(chǎn)基金投資的市場(chǎng)還在培養(yǎng)之中。”

張俊表示，在當(dāng)下的房企轉(zhuǎn)型潮中，并不是所有房企都能做好輕資產(chǎn)模式。地產(chǎn)商專注輕資產(chǎn)模式至少要認(rèn)清兩個(gè)定位：第一，處于中小規(guī)模且不追求更大規(guī)模的擴(kuò)張；第二，具有極強(qiáng)的品牌特色和管理輸出能力，能夠在土地持有方的談判中獲得品牌溢價(jià)，綠城管理就是最好的例證，它倡導(dǎo)的作品完美主義正是它的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

重資產(chǎn)之機(jī)：優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更受追捧

針對(duì)房企輕、重資產(chǎn)模式之爭(zhēng)，寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同表示，“在資產(chǎn)配置荒的當(dāng)下，資產(chǎn)升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資金成本，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為核心的重資產(chǎn)模式是最理性的選擇。”

從幾大龍頭房企布局來看，重倉一二線優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依然是其目標(biāo)，正在奮力重回一線軍團(tuán)的金地表現(xiàn)得最為直接。

日前，金地斥資88億元奪得上海浦東新區(qū)“地王”。為了重回一線陣營，2015年至今，金地大舉拿地，以此在一二線城市爭(zhēng)取更多“話語權(quán)”。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化，增加在一二線城市的投資比例幾乎成了所有大型房企共識(shí)。在金地新獲取的項(xiàng)目中，一二線主要城市投資額占比也達(dá)90%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，金地逾400億元的銷售額中，來自一二線城市銷售金額為247.38億元，占比59.1%。

近期A股市場(chǎng)地產(chǎn)板塊漲勢(shì)迅猛，也被認(rèn)為是資產(chǎn)配置荒背景下，房地產(chǎn)爆發(fā)出的配置需求，。

歐陽捷認(rèn)為，在住宅地產(chǎn)開發(fā)全價(jià)值鏈條上，所有乙方企業(yè)都是輕資產(chǎn)模式，現(xiàn)在回過頭來看，這些行業(yè)的企業(yè)都沒有賺大錢。“在流動(dòng)性過剩，利率下行的長期趨勢(shì)下，持有重資產(chǎn)的成本越來越低，重資產(chǎn)就將變得越來越有價(jià)值。也許不久我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在日益嚴(yán)重的資產(chǎn)配置荒時(shí)代，恐怕沒有比優(yōu)質(zhì)的重資產(chǎn)更好的資產(chǎn)了。”