金地與險(xiǎn)資共舞：一邊調(diào)整布局 一邊高額分紅

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

7月27日，金地豪擲88億元拿下上海浦東祝橋的總價(jià)“地王”，這個(gè)曾經(jīng)在“地王”之路上折戟而踩錯(cuò)節(jié)拍的老牌房企，正在逐漸爆發(fā)能量，意圖重拾昔日的輝煌——畢竟，富德生命人壽和安邦保險(xiǎn)兩大險(xiǎn)資大規(guī)模資金流入，使金地在一定程度上成為最不差錢的房企。

在過去兩年洶涌的險(xiǎn)資舉牌潮中，地產(chǎn)藍(lán)籌股金地首當(dāng)其沖，被富德生命人壽和安邦保險(xiǎn)輪番增持，最終二者分別成為第一、第二大股東，在董事會(huì)中占有一席之地。不過，不同于萬科股權(quán)之爭中寶能系和萬科管理層的勢(shì)同水火，金地和險(xiǎn)資在磕絆磨合中實(shí)現(xiàn)和解，至少表面上進(jìn)退有據(jù)。

但是從來沒有善意的敲門客，砸下真金白銀的險(xiǎn)資當(dāng)然要在金地的發(fā)展紅利中取得回報(bào)。根據(jù)金地2015年報(bào)數(shù)據(jù)，去年公司銷售額達(dá)到617億元，但營業(yè)收入只有327.62億元，扣非凈利潤約16億元，同比大幅下滑52%，創(chuàng)3年來最低；此外，金地去年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為27.79%，較2014年同期減少0.74個(gè)百分點(diǎn)。

舉牌金地，富德生命人壽、安邦保險(xiǎn)們賺到錢了嗎？

●高額分紅補(bǔ)償險(xiǎn)資

上市的第十五個(gè)年頭，金地終于實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模破600億元的目標(biāo)。這一時(shí)刻，比金地原計(jì)劃推遲了一年。

2015年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售面積446萬平方米、銷售金額617億元，分別同比增長15%和26%。至此，金地集團(tuán)終于實(shí)現(xiàn)了其2014年設(shè)下的銷售目標(biāo)。

早在2014年初，金地集團(tuán)就把當(dāng)年的銷售目標(biāo)設(shè)為600億元。遺憾的是，2014年1~12月，該集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積389萬平方米，累計(jì)簽約金額490.4億元，較原定600億元目標(biāo)差100多億元，僅完成全年目標(biāo)的81%。

2015年業(yè)績刷新紀(jì)錄的背后，是金地集團(tuán)的營收和利潤出現(xiàn)同比下降。2015年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入327.6億元，同比下降28%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為32億元，同比下降約20%?？鄢墙?jīng)常性損益之后，這一凈利潤約16.7億元，同比下降高達(dá)52%。另一方面，整體毛利率同比下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。

而行業(yè)龍頭萬科，2015年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1955億元，同比增長三分之一，歸屬上市公司股東的凈利潤為181億元，同比增長了15%。

金地在年報(bào)中披露公司凈利潤下滑的原因——2015年集團(tuán)結(jié)轉(zhuǎn)面積和收入下降外，營銷費(fèi)用同比增長14.3%，管理費(fèi)用也同比增長了45.9%。

對(duì)此，金地方面也表示，2011年、2012年是房地產(chǎn)行業(yè)的小年，土地投資金額偏低，由于房地產(chǎn)從拿地到銷售、竣工結(jié)轉(zhuǎn)通常需要將近3年時(shí)間，使得2015年的結(jié)轉(zhuǎn)收入會(huì)受到影響。不過，2015年底已售未結(jié)算金額（含表外）超過600億元，而2014年已售未結(jié)算金額（含表外）不到500億元，同比增長36%，為以后年度的結(jié)轉(zhuǎn)收入、利潤情況打下較好的基礎(chǔ)。

同時(shí)，近年來金地凈利潤幾乎停止增長也是在為歷史買單。因決策失誤，金地在2009年左右砸重金拿高價(jià)地，資金承壓拖累開發(fā)規(guī)模增長，錯(cuò)失發(fā)展節(jié)奏。其在上海青浦等地以高溢價(jià)拿下的一批宗地所建成的產(chǎn)品銷售困難，至今尚未清盤。以2015年為例，減值計(jì)提高達(dá)5.5億元，占據(jù)凈利潤比重為17.2％。

在存貨周轉(zhuǎn)率方面，過去10年，金地平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.31，而萬科為0.36；金地平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.34，而萬科為0.38。

從盈利能力角度看，過去10年，金地的平均凈資產(chǎn)收益率為14.45%，而萬科卻高達(dá)19.36%。所以“效率”確實(shí)是金地被甩出一線軍團(tuán)的一個(gè)重要原因。

在高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)行業(yè)，金地以改善型以及豪宅別墅為項(xiàng)目定位，項(xiàng)目開發(fā)周期普遍在12~16個(gè)月左右，比其他一線房企一年左右的開發(fā)周期較長，這也是凈利潤持續(xù)下滑的因由。

雖然利潤各項(xiàng)指標(biāo)同比均出現(xiàn)大幅下滑，但2015年金地給出的大手筆分紅方案，毫不遜色一線房企。

據(jù)金地集團(tuán)2015年年報(bào)顯示，在母公司凈利潤中按10%計(jì)提盈余公積金后，該公司以最新總股本為基數(shù)，將每10股派發(fā)現(xiàn)金股利4.2元（含稅），現(xiàn)金分紅總金額高達(dá)18.9億元，分紅數(shù)額占凈利潤的59.07%。

這個(gè)分紅方案不僅比金地集團(tuán)前兩年的14.61%和19.82%的分紅比例大幅增長，甚至超出了行業(yè)龍頭萬科（2015年分紅數(shù)額占到公司合并歸屬母公司股東凈利潤的比例為43.87%），富德生命人壽與安邦分別持有金地集團(tuán)29.94%和20.49%股份，在此次分紅中入賬5.65億元和3.87億元股利。

深圳一位資深央企品牌總監(jiān)對(duì)金地長期關(guān)注，他向記者表示，這樣高比例的分紅是金地歷史上沒有出現(xiàn)過的，此舉可能是金地集團(tuán)對(duì)大股東富德生命人壽、安邦的“補(bǔ)償”。

事實(shí)上，險(xiǎn)資入駐金地董事會(huì)，和管理層的博弈從未消退。早在2015年初項(xiàng)目跟投成為行業(yè)熱潮之時(shí)，金地集團(tuán)就曾試圖推行核心員工項(xiàng)目跟投議案。但該計(jì)劃在生命人壽、安邦的強(qiáng)烈反對(duì)下，反對(duì)票的股票數(shù)高達(dá)22.45億股，占比達(dá)到86.44%，最終擱淺。

就在金地高比例分紅方案出爐的前夕，公司發(fā)布公告稱，董事會(huì)會(huì)議對(duì)上述議案進(jìn)行表決，金地集團(tuán)14名董事悉數(shù)出席，其中12名董事投了贊成票，生命人壽、安邦派駐的兩名董事則以權(quán)屬糾紛和程序正義為由投了反對(duì)票，最終議案得以通過。

對(duì)此，上述央企品牌總監(jiān)分析稱，此次高額分紅一方面是變相補(bǔ)償因項(xiàng)目跟投利益受損的大股東富德生命人壽、安邦；同時(shí)，金地集團(tuán)也可能據(jù)此拉攏中小股東，以便于他們支持金地推行轉(zhuǎn)型措施。

有市場(chǎng)人士表示，高比例分紅會(huì)分流金地的開發(fā)資金，或在一定程度上影響其開發(fā)規(guī)模。

●部分持倉面臨浮虧

潮汕商幫近年來隱秘深耕，構(gòu)筑起龐大的金融帝國，其介入的金融機(jī)構(gòu)難為外界所知，控制、影響的金融資產(chǎn)也極為驚人。消息稱僅富德、寶能、朱孟依家族、僑鑫集團(tuán)四家，控制、影響的金融資產(chǎn)，保守測(cè)算已超過1.1萬億元，其中富德更是其中翹楚。

富德系舉牌金地的時(shí)間從2013年即已開始。生命人壽發(fā)布的權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書顯示，2013年初，其首次舉牌操作僅耗時(shí)16個(gè)交易日。首度舉牌后，生命人壽共持有金地總股本的5.41%，成交均價(jià)6.8元/股，共計(jì)耗資16.61億元。

之后安邦加入舉牌序列，先后四次舉牌增持金地股份至20.49%，富德生命人壽亦在2014年底大舉增持至29.94%，坐穩(wěn)第一大股東位置。最終來自生命人壽的林勝德和來自安邦財(cái)險(xiǎn)的姚大鋒毫無懸念地被選入董事會(huì)。

多重因素影響下，2016年開年以來A股市場(chǎng)持續(xù)走弱。受此拖累，曾經(jīng)備受矚目的“險(xiǎn)資舉牌概念股”股價(jià)均出現(xiàn)了一定幅度的下滑，部分可能面臨浮虧的窘境。

從安邦保險(xiǎn)曾經(jīng)公布的權(quán)益變動(dòng)報(bào)告書顯示，安邦保險(xiǎn)第四次舉牌是以二級(jí)市場(chǎng)買入的方式進(jìn)行的，支付的資金總額為20.88億元。

在買入的價(jià)格方面，目前安邦只披露了第四次舉牌前6個(gè)月內(nèi)的情況。其中，2014年6月，安邦人壽以每股8.15元至9.35元之間的價(jià)格，買入5868.9746萬股；7月以每股8.62元至9.73元之間的價(jià)格，買入10045.9915萬股；8月以每股9.58元至9.81元之間的價(jià)格買入了846.5437萬股；12月以每股8.82元至9.05元之間的價(jià)格買入1105.1914萬股。安邦財(cái)險(xiǎn)僅在12月以每股8.85元至10.10元之間的價(jià)格買入4165.1924萬股。

由此統(tǒng)計(jì)，安邦保險(xiǎn)上述日期當(dāng)中總共買入了22031.8936萬股，占金地集團(tuán)總股本的4.91%。

截至8月3日，金地集團(tuán)的收盤價(jià)格為9.73元/股，這也意味著安邦保險(xiǎn)買入的部分股票價(jià)格基本沒有盈利。

目前，激進(jìn)型保險(xiǎn)公司全部資金成本（保單持有人預(yù)期收益+渠道費(fèi)用）在6.5%~8%，要覆蓋這一成本，則需要保險(xiǎn)公司的投資收益率達(dá)到8%以上。從這個(gè)方面衡量，安邦舉牌金地的部分股票已經(jīng)產(chǎn)生浮虧。

不過有保險(xiǎn)業(yè)界專業(yè)人士表示，從會(huì)計(jì)處理的角度來說，短期股票投資通常屬于“交易性金融資產(chǎn)”，賬面盈虧計(jì)入當(dāng)期損益。如果能換成“可供出售金融資產(chǎn)”，則盈虧只計(jì)入當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表，不影響當(dāng)期損益。

如果能對(duì)所投資的上市公司經(jīng)營管理產(chǎn)生重大影響，比如說成為大股東之一、進(jìn)入董事會(huì)、持股20%等，還可以尋求將該股票看作是長期股權(quán)投資。這時(shí)就可以忽視二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)漲跌的影響，股票年度分紅計(jì)入保險(xiǎn)公司當(dāng)期的投資收益。

●背靠險(xiǎn)資重整發(fā)力

對(duì)于金地來說，險(xiǎn)資的強(qiáng)大資金成為其發(fā)展的有力后盾，金地集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)因此得以優(yōu)化。2015年，該集團(tuán)實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為58.30%，凈負(fù)債率為51.00%，貨幣資金150.01億元。貨幣資金/（短期借款+一年內(nèi)到期長債）為1，短期償債壓力較小，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健。

背靠兩大險(xiǎn)資，其城市布局得以調(diào)整：以一二線城市為核心的策略被確立。年報(bào)顯示，2015年，金地在全國拿下了33宗地塊，總投資額297億元，為近年來金地最多總投資額與新增項(xiàng)目數(shù)量的一年。2016年起截至目前，金地總計(jì)拿下6個(gè)地塊，拿地總額約達(dá)141億元。

2015年獲取的33宗土地中，北京、上海等一線城市總投資額占比39%；蘇州、南京等二線城市總投資額占比51%。

在2014年，“加快周轉(zhuǎn)、做大規(guī)模、提升ROE（凈資產(chǎn)收益率）”的經(jīng)營導(dǎo)向，被提到了金地戰(zhàn)略位置。于是，發(fā)掘新的利潤增長變得極為迫切。金地的策略是，以住宅地產(chǎn)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融為兩翼，將產(chǎn)業(yè)觸角伸向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)和物業(yè)管理等方面。

在這種背景下，金地商業(yè)的翅膀——金地商置取得長足發(fā)展。在日前發(fā)布的2016年年中業(yè)績預(yù)計(jì)中，凈利潤同比增長超過1000%。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年，金地商置全年獲取16個(gè)新項(xiàng)目，包括住宅、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等諸多物業(yè)類型，新增土地儲(chǔ)備214萬平方米。在資本市場(chǎng)方面，成功實(shí)現(xiàn)兩次股權(quán)融資，總金額達(dá)31.48億港元。2016年，金地商置更是大舉發(fā)起收購兼并，對(duì)廣電地產(chǎn)的并購案將新增500萬平方米的可售貨值。

叩門人從來不問善惡，臥榻之側(cè)險(xiǎn)資環(huán)伺，老牌房企的動(dòng)作變得迅疾起來。其近日公布了上半年的銷售業(yè)績，公司實(shí)現(xiàn)總銷售額為439.6億元，已超過2015年全年銷售額的三分之二，同比增幅高達(dá)107%。