房企再融資收緊沖擊波：中洲控股定增縮水36%

每經(jīng)記者杜冉樂 上周末，媒體曝出證監(jiān)會將對房企再融資收緊。近日，坊間傳言部分銀行已停止對新“地王”項目放貸。諸多跡象表明，強化監(jiān)管的風(fēng)聲均直接或間接地波及房地產(chǎn)。 8月2日，中洲控股（000042，SZ）公告了定增修正案，募資總額從55億元調(diào)整為約35億元，定增縮水逾36%，除了成都、青島等四個募投項目不變之外，核心看點是撤銷了定增募資用于償還金融機構(gòu)15億元借款項目。 中洲控股相關(guān)負責(zé)人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，公司定增預(yù)案的調(diào)整確實是直接受到了房企再融資收緊的影響。定增目的就是增厚公司資本金，降低負債率。 依此來看，中洲控股成為當(dāng)前房企再融資趨嚴以來的首個典型案例。但從公告來看，這并非孤例，仍有其他房企或受此影響。 定增縮水36% 定增修正案顯示，中洲控股擬將原最高發(fā)行新股3.8億股，降為大約2.45億股，經(jīng)除息之后發(fā)行價從14.51元/股調(diào)整為14.31元/股。 記者注意到，8月2日收盤時，中洲控股每股報收17.31元。今年2月29日，中洲控股公告其籌劃定增募資而宣布當(dāng)天復(fù)牌，但該交易日高開低走，收盤時跌停，跌幅10.01%，收盤價15.05元/股。 今年以來，典型一、二線城市的房價快速上漲，樓盤成交火爆，新“地王”也頻現(xiàn)。與較好的宏觀基本面相比，中洲控股的股價卻不溫不火。6月底之后，中洲控股經(jīng)歷了一小輪股價上漲，最高達18.29元/股。 今年4月份，中洲控股定增方案已正式獲得證監(jiān)會受理，6月8日即收到證監(jiān)會的定增項目審查通知書，要求其對相關(guān)事項作出解釋和說明。 7月6日，中洲控股向證監(jiān)會詳細回復(fù)了一份答復(fù)函，但市場風(fēng)云變幻，7月底召開的中央政治局會議也首次提及“資產(chǎn)泡沫”問題，這實際上與房地產(chǎn)密切相關(guān)。 從方案調(diào)整情況來看，中洲控股4個募投項目未變，具體仍為成都中洲城南、青島中洲半島城邦、惠州中洲天御花園二期與惠州央筑花園一期商住項目D組團，但具體投資金額略有變化。 比如，成都中洲城南項目原募投資金18億元，現(xiàn)變成了14.9億元，青島中洲半島城邦募投資金從8億元降為7.3億元，惠州中洲天御花園二期募投資金從9億元降為8.28億元，惠州央筑花園一期商住項目D組團募投資金從5億元降為4.63億元。 更為關(guān)鍵的是，中洲控股此次定增修正案直接砍掉了定增募資用于償還金融機構(gòu)的15億元借款。 中洲控股副總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、董秘尹善峰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，方案調(diào)整就是受了房企再融資監(jiān)管收緊的直接影響。公司定增募資，主要是想降低負債率，因為當(dāng)前負債率較高。 “對于房企來說，再融資規(guī)定不能用于歸還金融機構(gòu)借款的，把銀行這部分借款用于項目開發(fā)過程中的費用部分直接拿掉了。”尹善峰補充說。 影響規(guī)模擴張步伐 從15億元金融機構(gòu)借款來看，這主要涉及中洲控股旗下上海深長城對平安銀行上海自貿(mào)區(qū)分行大約2.6億元貸款，上海博勝對農(nóng)業(yè)銀行上海虹口分行的4億元貸款，長城物流對渤海信托的13億元貸款。 中洲控股公告透露，按照原融資方案，15億元募集資金到位后，公司將根據(jù)前述借款的實際情況按照輕重緩急予以償還。尹善峰也坦言說，如果沒有了這些安排，會對公司融資有影響。 據(jù)7月6日的反饋意見書顯示，中洲控股闡述了自身15億元定增融資的必要性，即主要是償債壓力較大。 截至2016年3月末，中洲控股長期借款規(guī)模達77.16億元，應(yīng)付債券12.88億元，一年內(nèi)到期的非流動負債為8.19億元，合計98.24億元，較2014年末增加48.06億元，較2015年末增加26.13億元，處于較高水平。 “公司長期借款的集中還款期在2017、2018年（2017年需要償還的金融機構(gòu)借款規(guī)模為20.18億元、2018年需要償還的金融機構(gòu)借款規(guī)模為37.03億元），償還上述借款將對公司的現(xiàn)金流造成一定壓力。”中洲控股對外表述稱，其2016年3月末的資產(chǎn)負債率達79.79%，高于同期房企平均負債率63.03%。 按照原計劃，中洲控股55億元定增之后將降低負債率近14.77個百分點，但按照新情況，該房企3月末總負債額221.61億元，如果按照定增募資35.11億元，新的資產(chǎn)負債率為70.83%。 去年，中洲控股實現(xiàn)營收、凈利潤、每股收益與凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)集體飄紅，尤其是營收同比增幅65.26%。從投資安全性來看，這主要得益于該房企深度聚焦于深圳、上海、成都、惠州這四個核心城市。 但上半年業(yè)績快報顯示，中洲控股除了營收正增長之外，其毛利潤、股東應(yīng)占凈利潤等跌幅較大，這主要是上海君廷項目和成都中央城邦項目土地成本較高及企業(yè)規(guī)模擴張后費用同比大增55%。 從公告等資料來看，今年以來，中洲控股幾乎沒有參與過公開拿地，而過去也主要以收購項目間接拿地為主。尹善峰表示，再融資收緊之后，勢必會放緩企業(yè)的規(guī)模擴張。 目前，包括中糧地產(chǎn)、中天城投、泰禾集團等上市房企暫無披露內(nèi)含償還金融機構(gòu)借款的定增修正案。