房地產(chǎn)調(diào)控思路已浮出水面！國(guó)家確定用稅收解決問(wèn)題！

每經(jīng)編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

熱點(diǎn)城市樓市過(guò)熱，部分城市去庫(kù)存壓力很大，這是今年上半年整個(gè)中國(guó)樓市遇到的問(wèn)題。之前，住建部部長(zhǎng)陳政高親自主持會(huì)議，邀請(qǐng)萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園、綠地、保利等六家企業(yè)董事長(zhǎng)與會(huì)，對(duì)2016年樓市進(jìn)行摸底，并特別對(duì)一二三四線城市的土地市場(chǎng)情況和去化及存量壓力進(jìn)行討論，為下一步政策調(diào)整支招。

現(xiàn)在看來(lái)，大家都傾向這個(gè)樓市調(diào)控的方案是，稅收調(diào)節(jié)。

邦爺想到，本月22日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在三亞透露，個(gè)稅抵扣房貸已經(jīng)確認(rèn)，可以確定該方案會(huì)在全國(guó)推廣。

他同時(shí)表示：“房地產(chǎn)稅難度確實(shí)很大，但我認(rèn)為，一二線比較熱的城市可以先行試點(diǎn)通過(guò)立法之后的房地產(chǎn)稅。

而僅僅一天之后的23日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在G20稅收高級(jí)別研討會(huì)上表示，將重點(diǎn)在兩個(gè)方面推進(jìn)稅制改革：一是全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，即把遺留的金融、建筑、房地產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)等行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，鼓勵(lì)行業(yè)細(xì)化分工和創(chuàng)新；

二是推出企業(yè)所得稅研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策，包括給予研發(fā)企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)科研人員股權(quán)激勵(lì)。

個(gè)稅抵扣房貸刺激三四線去庫(kù)存

對(duì)于購(gòu)房者而言，住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項(xiàng)，能減少多少負(fù)擔(dān)成最關(guān)注問(wèn)題。下面讓我們舉兩個(gè)例子：

A先生是白領(lǐng)一族，假設(shè)他購(gòu)買的是200萬(wàn)元的住宅，通過(guò)商業(yè)貸款按揭七成供30年，如果他選擇的是等額本息的還款方法，月均還款額約7430元，其中約3541元是利息支出。

按照他的稅前月收入為2.0萬(wàn)元計(jì)算，在扣除四金、稅基等應(yīng)納稅2404元（以上海地區(qū)為例）。如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，在其他條件不變的情況下，A先生每月將少繳稅約885元，相當(dāng)于利息支出的24.99%。

B先生是企業(yè)高管，假設(shè)他在上海購(gòu)買的是1300萬(wàn)元的住宅，通過(guò)商業(yè)貸款按揭五成供30年，同樣是等額本息的還款方法，月均還款額約34497元，其中約16442元是利息支出。

按照他的稅前月收入為15萬(wàn)元計(jì)算，在扣除四金、稅基等應(yīng)納稅51132元，但如果把按揭貸款的利息支出在稅前抵扣，B先生每月將少繳稅約7399元，相當(dāng)于利息支出的45%。

這么看來(lái)，此項(xiàng)政策落實(shí)對(duì)購(gòu)房者影響不小。

但賈康表示“個(gè)人所得稅可抵扣房貸已明確，會(huì)支付月供的利息支出。至于進(jìn)展，要看個(gè)稅改革的時(shí)間，中央要求的時(shí)間是1年左右，但今年可能趕不上了?？梢源_定的是，這種方案會(huì)在全國(guó)推廣。”

不過(guò)，邦爺覺得，這項(xiàng)政策應(yīng)該不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)立即全面展開，而是會(huì)優(yōu)先在三四線城市落地。

原因之一是，目前一二線城市中很多熱門城市的樓市已經(jīng)非常火熱，如果在這個(gè)節(jié)骨眼再進(jìn)行房貸利息的個(gè)調(diào)稅抵扣，可能會(huì)讓市場(chǎng)火上澆油，進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)的快速上漲。相比之下，那些去庫(kù)存壓力大的三四線城市，因?yàn)槭袌?chǎng)銷售的平淡，極需要進(jìn)一步出臺(tái)政策，刺激消費(fèi)者購(gòu)買。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)：會(huì)優(yōu)先在熱門城市開展

同樣，房地產(chǎn)稅的稅制改革，也可能會(huì)配合樓市調(diào)控，在一二線城市優(yōu)先盡快落地。

賈康就表示：“房地產(chǎn)稅難度確實(shí)很大，但我認(rèn)為，一二線比較熱的城市可以先行試點(diǎn)通過(guò)立法之后的房地產(chǎn)稅。”“推進(jìn)房地產(chǎn)稅的實(shí)施是不可避免的，只是時(shí)間問(wèn)題。但是在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩級(jí)分化的背景下，可以選擇分區(qū)域、分城實(shí)施。”

其認(rèn)為，分城施策是因?yàn)閲?guó)內(nèi)三四線城市仍面臨較大的去庫(kù)存問(wèn)題，但一線城市以及南京、廈門、合肥、蘇州等部分熱點(diǎn)二線城市還存在庫(kù)存不足的問(wèn)題，這些熱點(diǎn)城市有實(shí)施房地產(chǎn)稅的條件。

三四線城市的去庫(kù)存問(wèn)題，更多的可以采用政策杠桿，比如共有產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題，減輕購(gòu)房者的壓力，因?yàn)檫@些城市的購(gòu)買力依然較低，有條件的還可以適當(dāng)用一些金融杠桿。

房地產(chǎn)稅征收方案

那么房地產(chǎn)稅會(huì)如何征收？

賈康指出，按照中國(guó)的特色，第一套要扣除，但是是按照家庭來(lái)扣，還是按照人均住房面積來(lái)扣，這還得再討論。

房地產(chǎn)稅應(yīng)只對(duì)高端人群征收。去年3月，賈康在接受京華時(shí)報(bào)專訪時(shí)透露，房地產(chǎn)稅的征收要讓社會(huì)接受，其作用應(yīng)該調(diào)節(jié)有支付能力的人，只針對(duì)完全的商品房、產(chǎn)權(quán)房的高端人群征稅，保障房則根本不在內(nèi)。

雖然，房地產(chǎn)稅征收方案中，對(duì)基本住房需求部分實(shí)施減免成共識(shí)，但按面積征還是套數(shù)征收依然存在爭(zhēng)議，并各有利弊。

賈康在上述專訪中透露，社科院的方案是，限定人均40平米，這么做在操作層面沒有問(wèn)題，但征起來(lái)會(huì)遇到一些讓老百姓難以接受的狀況。

比如，一家三口住120平米的房子不用交稅，結(jié)果出現(xiàn)不幸事故，孩子在車禍中身亡，父母悲痛欲絕的時(shí)候，稅務(wù)官員趕到，說(shuō)你們家情況變化該交房產(chǎn)稅了。

這個(gè)給我的啟發(fā)是，這樣征收房產(chǎn)稅雖然法律條款可以設(shè)計(jì)得嚴(yán)絲合縫，征收起來(lái)也沒有技術(shù)上的障礙，但如果出現(xiàn)上面的情況，政府就會(huì)很尷尬。

另外一個(gè)方案是，第一套房不征稅，這可以避免上面的情況，但是會(huì)激發(fā)離婚潮，還可能使買第一套房的人拼命買大戶型。有人也說(shuō)，有的人第一套房是40平米，有人是400平米，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，所以這里面現(xiàn)在還有爭(zhēng)議。但不管怎樣，絕不能按照美國(guó)那樣，有一平米就征一平米的稅，這個(gè)方法最簡(jiǎn)單，但是在中國(guó)大家接受不了。

如果中國(guó)只能選擇調(diào)節(jié)高端，那么能不能寬松一點(diǎn)？

第一套房是基本住房，不征稅；第二套改善型住房的稅率也可討論能否優(yōu)惠些，第三套房按照標(biāo)準(zhǔn)稅率征收。

但也有人認(rèn)為這樣不公平，因?yàn)榈谝惶追坑衅矫字?，不過(guò)擁有三四百平米大房子的人畢竟是少數(shù)。

房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)

房地產(chǎn)稅征收是否影響房?jī)r(jià)？2015年，賈康在接受人民網(wǎng)采訪時(shí)曾有過(guò)論述：房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)起到很明顯的抑制作用，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)開始奏效了。

“在大家對(duì)房產(chǎn)稅有了預(yù)期之后，加之不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行了呼應(yīng)，這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在回調(diào)，在回調(diào)中出現(xiàn)的分化，雖然不能說(shuō)是房產(chǎn)稅起到的直接作用，但是和房產(chǎn)稅顯然有一定的關(guān)聯(lián)。”

賈康認(rèn)為，稍微明白一點(diǎn)的、手上有多套房的人已經(jīng)在布局，原來(lái)大量空置的房源進(jìn)入到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，短時(shí)間內(nèi)就多出了供給，供需關(guān)系會(huì)發(fā)生明顯的改變，很多地方的房?jī)r(jià)不是往上走，而是往下調(diào)了。這跟大量的空置房涌入市場(chǎng)不能說(shuō)沒有關(guān)系。

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。