莫開(kāi)偉：樓市調(diào)控地方須與央行步調(diào)一致

◎莫開(kāi)偉

在廈門(mén)房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，7月9日上午，廈門(mén)市國(guó)土資源房產(chǎn)管理局發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策，因與人行廈門(mén)市中心支行“掐架”，致使廈門(mén)市樓市調(diào)控信貸政策短短三天就“夭折”，已被悄然從官網(wǎng)及微信公眾號(hào)上刪除。

讓人百思不得其解的是，地方政府公布的樓市限貸政策怎么突然被撤了？地方政府與人行分支機(jī)構(gòu)之間到底是溝通不暢還是其他原因？這只能從樓市限貸的政策內(nèi)容來(lái)尋找答案了。

筆者注意到，廈門(mén)市國(guó)土資源房產(chǎn)管理局發(fā)布的新的樓市調(diào)控政策，主要包括兩項(xiàng)內(nèi)容：

一是調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策。購(gòu)房家庭名下在廈門(mén)市無(wú)住房且無(wú)購(gòu)房貸款記錄的最低首付比例為25%；在廈門(mén)市有住房且無(wú)購(gòu)房貸款記錄，或名下有1筆購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的最低首付比例為30%；名下有1筆購(gòu)房貸款記錄未結(jié)清，或名下有2筆及以上購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的最低首付比例由40%調(diào)整為60%；名下有2筆購(gòu)房貸款未結(jié)清的不予受理貸款申請(qǐng)。

二是調(diào)整住房公積金信貸政策。職工家庭首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，首付款比例不低于20%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行；職工家庭第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，首付款比例不低于50%，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。停止向第三次以上申請(qǐng)公積金貸款的職工家庭發(fā)放住房公積金貸款。其最后規(guī)定政策調(diào)整由人民銀行廈門(mén)中心支行和市住房公積金中心分別牽頭組織執(zhí)行，自2016年7月15日起施行。

問(wèn)題就出在樓市限貸政策內(nèi)容上，按規(guī)定，發(fā)布這樣的樓市限貸政策屬于金融業(yè)務(wù)范疇，人行廈門(mén)中心支行的觀點(diǎn)是正確的：一方面，地方無(wú)權(quán)決定信貸政策，信貸政策須以金融部門(mén)發(fā)布為準(zhǔn)；即使要發(fā)布，也應(yīng)是雙方就金融政策發(fā)布的相關(guān)問(wèn)題經(jīng)過(guò)充分磋商之后；另一方面，發(fā)布權(quán)屬問(wèn)題存在問(wèn)題，因?yàn)榘l(fā)布限貸政策涉及的首付比例及利率等信貸政策，其發(fā)布方均應(yīng)是人行，最起碼應(yīng)該是由雙方聯(lián)合發(fā)布。因此，僅從這一點(diǎn)看，廈門(mén)相關(guān)部門(mén)的確存在違背政策原則或操之過(guò)急問(wèn)題。

一定程度上來(lái)說(shuō)，地方這一做法容易傷害自身公信力，也會(huì)影響到與人行分支機(jī)構(gòu)的關(guān)系，進(jìn)而削弱樓市限貸政策的權(quán)威性和執(zhí)行合力，貽誤樓市調(diào)控最佳時(shí)機(jī)。此外，當(dāng)?shù)匕l(fā)布的樓市限貸政策因監(jiān)管部門(mén)意見(jiàn)分歧停滯執(zhí)行或改后執(zhí)行，也使得購(gòu)房者產(chǎn)生不必要的疑惑，甚至影響樓市調(diào)控效果。

應(yīng)該承認(rèn)，廈門(mén)相關(guān)部門(mén)調(diào)控樓市的政策用意沒(méi)有錯(cuò)，也用心良苦，且適度調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策，實(shí)施差別化住房信貸政策的方向也是正確的。尤其是意欲通過(guò)限貸政策支持剛性購(gòu)房需求和合理改善性住房需求，抑制投機(jī)性購(gòu)房，引導(dǎo)理性拿地、購(gòu)房和投資，更是保持廈門(mén)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要舉措。如果廈門(mén)相關(guān)部門(mén)考慮更充分一些，與當(dāng)?shù)厝诵幸黄鹧芯繕鞘邢拶J調(diào)控政策，最終形成一致意見(jiàn)，就不會(huì)出現(xiàn)地方與人行“掐架”的情況，樓市調(diào)控時(shí)機(jī)和力度也會(huì)把握得更精準(zhǔn)到位。

實(shí)踐反復(fù)證明，無(wú)論落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，還是制定地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展大計(jì)，只有地方與金融部門(mén)思想認(rèn)識(shí)上高度統(tǒng)一、步調(diào)上高度一致，才能消除阻力，使各項(xiàng)政策措施順利推進(jìn)，相關(guān)政策才能達(dá)到預(yù)期效果。

因此，盡管廈門(mén)相關(guān)部門(mén)與人行廈門(mén)中心支行在樓市限貸政策制定與發(fā)布上不是什么實(shí)質(zhì)性大問(wèn)題，但也應(yīng)引起高度重視。尤其在全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深度實(shí)施階段和復(fù)雜多變的形勢(shì)下，地方與人行更應(yīng)加強(qiáng)緊密溝通與協(xié)作，確保調(diào)控政令暢通，樓市調(diào)控才能始終把握好調(diào)控的節(jié)奏和力度，最終為房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展?fàn)I造靈活而寬松的調(diào)控環(huán)境。

必須指出的是，全國(guó)其他地方也應(yīng)以此次廈門(mén)緊急刪除樓市限貸文件為借鑒，避免重演類(lèi)似事件從而延誤樓市調(diào)控。同時(shí)，各級(jí)人行也應(yīng)從大局出發(fā)，及時(shí)與地方溝通，且也應(yīng)保持豁達(dá)胸襟，對(duì)地方在樓市調(diào)控中的急切心理及一些小過(guò)失予以理解。唯有如此，才能助推最終的廈門(mén)樓市限貸政策發(fā)揮實(shí)質(zhì)效果。

（作者系中國(guó)地方金融研究院研究員）