“開發(fā)商不得直接收存房價(jià)款” 這是個(gè)好消息還是個(gè)壞消息？

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者  王杰

天津北方網(wǎng)訊：天津市政府辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)通知，市國土房管局?jǐn)M定的《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》將于今年8月1日起執(zhí)行。新建商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價(jià)款。

在記者的朋友圈里，一開發(fā)商人士轉(zhuǎn)載了此新聞，并評論說“天津不能去了”。

這個(gè)讓開發(fā)商望而卻步的政策，真能降低開發(fā)商在津拿地的積極性？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這一政策并未給企業(yè)造成資金壓力，反而增加了流動(dòng)性，房企有錢搶地了，天津房價(jià)上漲的可能性極大

預(yù)售資金監(jiān)管有針對性的放松

一般而言，商品房預(yù)售資金是開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款等）。

其中“新規(guī)”第十一條規(guī)定，新建商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價(jià)款。購房人應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的付款時(shí)間，憑新建商品房預(yù)售資金交款通知書，通過商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺或者新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用POS機(jī)將房價(jià)款直接存入監(jiān)管賬戶。

第十二條： 每筆預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，市資金監(jiān)管中心通過監(jiān)管系統(tǒng)計(jì)算出監(jiān)管資金額度并實(shí)施全程監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行提取全程監(jiān)管資金以外的資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程有關(guān)建設(shè)。

而對比之前的《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（津政辦發(fā)〔2011〕115號），其中第十四條中指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房人選擇以下方式將新建商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶：

1、購房人憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售管理網(wǎng)上打印的交款通知書，到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺將購房款直接交入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)銀行出具的交款憑證為購房人換領(lǐng)購房專用發(fā)票。

2、購房人通過資金監(jiān)管專用pos機(jī),將購房款直接交入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)pos機(jī)簽單為購房人換領(lǐng)購房專用發(fā)票。

第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以其他方式自行收取房價(jià)款。

對比前后兩政策，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，總體來看，預(yù)售資金監(jiān)管并不是收緊而是有針對性的放松了，2011年的文件中對全部新建商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管，而新辦法中僅對用于支付建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費(fèi)用的資金實(shí)行全程監(jiān)管，這意味著有部分資金比如非建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的費(fèi)用可以不進(jìn)行監(jiān)管，而這部分費(fèi)用可以提取用于營銷和管理費(fèi)用、支付財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)等。換句話說，監(jiān)管的資金量減少了，開發(fā)商的流動(dòng)性反而增加了。

歐陽捷分析，新文件同時(shí)增設(shè)了資金使用節(jié)點(diǎn)，比如增加了“有深基坑施工的，完成基礎(chǔ)驗(yàn)收后，申請使用資金額度不得超過監(jiān)管資金的15%”。新文件還提高了部分節(jié)點(diǎn)提取的資金比例，比如2011年的文件規(guī)定“基礎(chǔ)完工的，申請使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的30%”。而新文件規(guī)定：“完成施工至首層室內(nèi)地平標(biāo)高的，申請使用資金額度不超過監(jiān)管資金的40%”。

2011年的文件規(guī)定：“主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累?jì)申請使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金的65%”；而新文件規(guī)定：“完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收的，累計(jì)申請使用資金額度不得超過監(jiān)管資金的70%”。

面粉漲價(jià)帶動(dòng)面包價(jià)格上漲

天津市一官方人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，這次出臺新政策，主要是減少資金監(jiān)管的種類和額度，為開發(fā)企業(yè)提供更多便利，響應(yīng)中央去杠桿的要求。

天津今年市場如何？中指院天津分院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年5月，天津商品住宅價(jià)格為12297元/平米，環(huán)比下跌3.42%，同比上漲4.96%。

但在土地方面，房企搶地意愿明顯高于去年同期。5月，天津全市各類用地平均溢價(jià)率為33.40%，比上月上升24.92個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期上升14.04個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為64.59%，比上月上升52.60個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期上升43.94個(gè)百分點(diǎn)。

5月，全市累計(jì)成交各類用地28宗，共計(jì)237.7萬平方米，環(huán)比增加43.49%，同比增加156.75%。

換句話說，和去年同期相比，天津市房價(jià)雖然有所增長，但地價(jià)的溢價(jià)率更高。而預(yù)售資金監(jiān)管放松后，房企會(huì)有更多的流動(dòng)資金去搶地，助推土地市場價(jià)格，而“面粉漲價(jià)帶動(dòng)面包價(jià)格上漲”，未來房價(jià)也將更貴。

上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，進(jìn)入2016年，天津商品住宅成交持續(xù)下降，2月末樓市復(fù)蘇，本周成交量大幅回升至節(jié)前水平。金三迎來開門紅，之后成交持續(xù)走高。進(jìn)入4月，成交量持續(xù)波動(dòng)后平穩(wěn)上漲，月末再度回落。5月前兩周持續(xù)下跌，中旬后有所回升。6月首兩周成交持續(xù)回落。第24周天津商品住宅成交3189套，面積35.70萬平方米，環(huán)比下降13.47%，但同比繼續(xù)上漲，漲幅約29.34%。